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当温榆河首排的华润置地·北京润园揭开面纱，大半个北京富人圈都被点燃了。

▲北京润园实景图

谁能想到，就在中央别墅区源点、温榆河生态走廊核心，还藏着近十年罕见的纯粹墅区藏品，为高净值家庭兑现了“入席央墅”的最后机遇。
这也难怪北京润园去年12月单月开盘后，便登顶全市住宅成交金额与面积的“双料榜首”，更一举包揽别墅市场面积、套数、金额的“三冠王”。

进入2026年以来，项目热销依旧，1月上半个月以6.32亿元成交金额领跑顺义区区域销冠。值得一提的是，763㎡院墅样板间开放不到半个月就已售罄，上演了北京楼市久违的“速度与激情”。

目前，一期990㎡户型和700㎡户型在售房源仅有十余套，提醒塔尖客群，收藏这个屈指可数的传世作品的机会并不多了。

一层

二层

三层

负一层

负二层

▲990㎡户型图，滑动图片可看全部

欧洲有句谚语：一颗宝石，能点亮整个王冠。

城市板块的蜕变规律，也是如此。

黄浦江蜿蜒流淌，已成为上海城市发展与繁荣的象征，而华润置地澐启滨江落子黄浦江核心段最后一块可开发段住宅用地，以“艺术+文化+总部经济”模式点亮王冠；深圳湾是粤港澳大湾区唯一100公里内集聚港深穗三大超一线的核心板块，而华润置地深圳湾澐玺于此聚合城市顶级商业、艺术、生态资源，成为深圳湾从“城市核心区”向“全球一线人居高地”进阶的核心载体。

恰如上海的外滩，深圳的深圳湾，在顶级资产配置的视野里，北京中央别墅区从来不是“又一个别墅区”。作为这座城市三十余年国际化居住文明的结晶，它代表的是北京低密度生活的终章篇章，是历经周期验证、在顶级买家共识中兼具坚实抗跌属性与稀缺溢价的终极防御型资产。

中央别墅区的“终章”属性，更在于其供应的绝对稀缺与规划的永久纯粹。北京城市扩张的边界与土地政策的收紧，早已宣告如此大规模、低容积率、高规划完整度的别墅区成为绝唱。新增供应近乎归零，使得存量资产成为孤品。

更重要的是，历经三十余年形成的纯粹高端圈层与生活方式已不可复制。这里聚集的不仅是建筑，更是高度同质化的国际精英家庭与创富阶层，构成了稳定、封闭且高阶的社区文化。这种由时间与共识铸就的“软性护城河”，是任何新兴区域短期内无法比拟的深层价值。

众所周知，自1992年“北京外销住宅001号项目”——丽京花园诞生以来，中央别墅区经过二十余年的发展，集别墅、圈层、生态、配套、教育、休闲等于一体，形成了一套完整的顶级墅区生态体系，并吸引了大批外籍人士、使馆官员、港澳台人群，成为了北京众多高端居住墅区中当之无愧的领先者，见证并参与着中国富人阶层的创富和高尚生活历程。

然而板块的开发殆尽与“禁墅令”升级后的无别墅用地供应，却让不少对成熟区域有着高端人居需求的塔尖人士，只能持币对着风华正茂的中央别墅区兴叹。昔日王冠正因时光蒙尘，缺少一颗再度点亮它的宝石。

所幸，北京润园来了，并且在年末北京扎堆上市的低密项目中，仍实现了三重突破。

首先，它是整个北京罕见的“真·滨水低密”。容积率低至1.01，还是中央别墅区稀缺纯墅社区，项目西侧南侧都被温榆河⽔环抱，整个墅区位于温榆河⾸排。站在露台，风掠湖面，波光天色一览无余；边界，在⾃然间被隐藏。

其次，它打破了滨水低密往往“只有山水”的惯例，凭借墅区醇熟配套，成为一座真实可感的“全球塔尖生活样板间”。

中粮·祥云小镇、顺义山姆会员店、欧陆广场等高端商业体环绕；500米生活半径内即汇聚北京顺义国际学校、北京英国学校、北京市新英才学校三所顶级国际学校，周边更有十余所国际学校，同步全球教育体系；罗红摄影艺术馆、松美术馆等文化地标亦点缀其间，自然与美学在此交融。

最后也是最关键的一点：它是央企华润置地继上海士林润园“全球首座非遗匠造别墅”后，立序成为北京代言全国的低密别墅战略作品。

北京润园正以“第四代别墅”的产品革命，为这片土地续写新的传奇。

一颗宝石之所以能点亮王冠，关键在于：它能最大程度吸纳王冠的光芒。

北京润园正是如此，其作为“第四代别墅”绝不只是数字上的超越，更在于对空间感知与生活场景的重构。尤其在看完763平院墅样板间后，最令瞭望君印象深刻的就是润园将湖景与光最大程度揽入园中，融入每一位业主的日常起居。

▲北京润园实景图

首先，在规划格局上，项目以“南低北高、西低东高”的扇形展开，全力向首排温榆河敞开怀抱。

项目还以近乎奢侈的规划，设计了碾压级的楼间距——南北主墙⾯间距达到约18-20⽶，这也意味着⽆遮挡的270°环绕视野和多维⾃然采光。

“第四代别墅”的产品设计，同样为湖景与天光量身定制。

首先在空间设计上，润园全面升级面宽，院墅最小三面宽达到10.4米，最高可达14米，由此实现的超⼤玻璃幕墙采光⾯和极致的开窗⽐，让湖景、园景一无窒碍地涌入室内，赋予居者融于自然的无界生活想象。恰如安藤忠雄所说：建筑与自然的界限不应该是墙，而是呼吸。

▲北京润园763㎡户型样板间实景图

当面宽、开窗比尺度加倍，市场独⼀⽆⼆的IMAX露台⽆柱转⻆窗更是增添了畅快的“呼吸感”。

北京润园打造了北京⾸个「三联⽆界全景舱」户型，连续约9⽶的超⻓采光⾯，没有墙体的阻隔、没有立柱的遮挡，园区盛景如同家中的巨幕“动态背景墙”，光影流动间实现自然天地与私享空间的无缝衔接，让高端人居的情绪价值有了最生动的注脚。

▲北京润园763㎡户型样板间实景图

更妙的是，地下室采用“多重光厅”设计，通过创造了“侧向⻓采光下沉庭院+南向威卢克斯品牌采光天窗”的系统性⽅案，将阳光和清⻛最⼤程度引⼊；既保证了地下空间的通透感，又形成了独立私密的小天地，步入润园的地下空间，一时竟分不清这是地上还是地下。

而除了湖景与天光，在润园的“第四代别墅”设计中，平权则是另一重要关键词。

对于不同的业主，润园不仅以领先市场的约4-6⽶的侧向间距，保证每一位业主隐私，更通过“超⼤占地、超⼤花园、超⼤⾸层”，来强化每一座别墅的私属领地感。

▲北京润园763㎡户型样板间实景图

最打动瞭望君的是，项目特意在近170平米院墅南向主庭院做了最深约5m的全实⼟覆⼟，让居住于此的家族可以种下一棵家族之树，寓意着坚守与世代相传的精神，作为一份珍贵的传承。

而向上走，在润园“庭院平权”理念渗透下，每位家庭成员都能在家中找到属于自己的自然角落。二层主卧套房外的朱丽叶阳台，是男女主人沐浴阳光的最佳地点。

孩子或许更爱三层的露台，是童年摆弄望远镜、开启对遥远浩瀚星空畅想的又一启蒙地。在润园“层层有院、面面有景”的设计，不仅让每一位家庭成员都可以找到自己与自然的最佳相处方式，也让家庭互动得以在更多立体温柔的场景中展开。

这被润园称为“垂直分层社交”的生活情境，也扩展到了更多生活场景中，内部通过「全套房设计」，实现了男⼥分置卧室、分置⾐帽间、公⽤奢华卫⽣的功能区隔，主卧设计更是强化了「平层⼩家化」概念，不管是多代同堂，还是多子女家庭，温暖阳光和悦己时刻显然属于家中每一个人。

在瞭望君看来，当全球财富不断汇聚、顶尖圈层对理想居所的渴求日益迫切之时，一座能够承载家族传承、自然诗意与时代精神的作品，便不再是简单的居所，而成为一处凝聚价值与共识的符号。

北京润园以“第四代别墅”之姿，在中央别墅区的源点，不仅重新定义了滨水低密生活的形态，更以对湖光、空间与人的深刻理解，回应了塔尖人群对“家园”的全部想象。我想，这也是为什么北京润园能在2025年度的行业评选中获得了重要认可，被列为全国十大高端作品之一的原因吧。

北京润园的诞生，与其说是一次产品的革新，不如说是一场关于顶尖生活的启发——在稀缺的土地上，以极致的设计与敬畏自然的态度，为时代人物留存一片可传承、可生长、可对话世界的居心之所。而这，或许正是这颗“宝石”能点亮整座王冠的真正意义：它不仅占据着一方水土的精华，更照亮了一种永不过时、始终向前的生活可能。

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