德胜的房价会跌

昨天看到有人在问德胜的房价情况，会不会补跌，我简单聊下德胜的小区域市场。

1，德胜会不会补跌，第一要看目前的价格是不是明显偏高？这个答案是确定的。德胜的房价跌幅和北京大盘跌幅以及北京一些热点区域的房子相比，都要少。

价格高位是判断房价会不会下跌的一个重要参考。

德胜的一居室，以裕中西里为例：52平米的一居室当下的成交价630万，单价12万左右；

这种户型的最高价，在790万，这个价格在当时拔了一个尖，而这个一居室户型在相对稳定的高位时，价格应该在730万左右。

也就是说，这个户型和最高点相比，只跌了100万。

这和我们之前聊的房价跌回2016年930，以及2016年930之前，都完全没法参考。德胜是独立行情。

仅从跌幅来说，跌幅比较小。

再来个两居室的对比：

62平米

刚刚成交的价格，767万；

2022年高点价格，870万；

2016年8月底，605万；

2016年初，506万

也是高的有点离谱，大家看数据就行。

2，价格是当下供需关系的体现，既然房子有人在700多万接盘，就说明有人有这个需求，而这种需求，靠的就是家长觉得花这个钱来德胜上学是值的。

（德胜的房子几乎都是学区需求，没学区需求的一般不会来这买房）

那么我们就看看德胜的后续需求还有没有这么充足。

首先，德胜的学区需求跟人口基数是相关的，人口基数大，买学区的人就多，自然房价就坚挺。

西城在2020年出了731政策，那个政策出台的原因在于，2020年之后会遇到入学的高峰期，学位紧张，为了避免各种矛盾，才出的731政策，之后的几年，都会有学位紧张的情况出现。

这个表格是北京的户籍人口出生情况，其中2014年算个小高峰，对应的是2020年入学；

2019年出生，对应的是2025年入学，2019年还有13万出生人口，不算少。

到了2020年，出生人口直接掉到了10万，跟2016年的高峰比，跌了一半。这批孩子在2026年入学。

再之后，出生人口就在低位徘徊了。

所以，2026年算是入学人数的一个转折点，而支撑德胜房价的，就是入学的需求，也就是说，再往后，真正买德胜学区房上学的总数一定会下降。

有人说，德胜的学位不紧张了之后，买德胜的人会增加吧？这种想法也正常，但基数还是第一位的。

3，我给的分析很简单，我也觉得没必要复杂化，只找关键因素就足够了。按照我的这个分析，2026年，德胜的房价会有比较大的波动。

其它因素还有什么？

1）现在朝阳陈经纶的学区，200多万就能上，同样的两居室，到德胜需要700万，这500万难道不是钱吗？这个说的解决学区需求的托底线在哪，有500万的价格差，很多人会不会做这个选择？合理的价格差多数人是认可的，过高的价格差性价比就没有了。

2）买德胜的家长绝大多数都是贷款上车，（高贷居多），所以，实际的购买力没那么强，贷款形成的购买力，最后都变成泡沫了。

4，德胜的学区很好，小学，初中的口碑都不错，而且没啥短板。但前提是有足够的钱去买，且能兼顾自住我觉得更靠谱点，如果硬上杠杆，为了上学而上学，小心被斩杀。

文末推荐一个采访视频，北京四中雄安校区的校长黄春，讲得不错，推荐大家看看。