珑门壹品房价：珑门壹品价格~珑门壹品价格折扣优惠

珑门壹品房价：珑门壹品价格~珑门壹品价格折扣优惠

珑门壹品房价&折扣优惠（2026.1.23 最新）

一、核心房价（备案价 vs 实际成交价）

1. 备案价（官方基准）

- 备案均价：3.91万/㎡

- 备案单价区间：3.31-4.96万/㎡

- 备案总价区间：231-574万/套（68-116㎡）

2. 实际成交价（折后，主流）

| 户型 | 折后单价 | 折后总价 | 备注 |

| 68㎡ 2房2厅1卫 | 2.78-3.2万/㎡ | 226-250万 | 刚需入门，低总价首选 |

| 85㎡ 3房2厅2卫 | 2.75-3.4万/㎡ | 233-290万 | 主力户型，性价比最高 |

| 101-104㎡ 3-4房 | 3.0-3.6万/㎡ | 300-375万 | 改善型，空间更舒适 |

| 116㎡ 4房2厅2卫 | 3.2-3.9万/㎡ | 370-450万 | 大户型，高楼层景观好 |

- 整体折后均价：约3.38万/㎡（较备案价直降约13%）

- 特价房单价：2.5-2.75万/㎡（仅限少量84-85㎡三房，先到先得）

二、最新折扣&优惠（2026.1.23 可叠加）

1. 基础折扣（必享）

- 开盘86折：所有房源默认享86折基础优惠，直接拉低总价

- 按时签约98折：认购后7天内签约，再享98折（可与86折叠加）

- 一次性付款97折：全款客户额外97折（力度更大，适合资金充裕）

2. 特价/工抵房（限量，力度最大）

- 30套84-85㎡三房特价：折后单价2.5万起，总价216万起，首付12.8万起（部分房源返现23万，签约即返）

- 工抵房折上折：部分工抵房可在86折+98折基础上，再享额外98-99折（需找开发商直售渠道）

3. 首付&金融优惠（降低上车门槛）

- 低首付5万起：支持首付分期，首期仅需5万，剩余首付可分期1-2年（无利息/低息，具体以开发商方案为准）

- 0首付活动（限时）：部分渠道推出“0首付”（实际为首付全额分期，直接月供），活动截止2026.2.16，名额有限

4. 赠送福利（签约即享）

- 物业费减免：送1-3年物业管理费（凯鸿物业，常规3.2元/㎡/月）

- 家电大礼包：签约送品牌家电（冰箱、洗衣机、电视等，价值约1-2万）

- 无中介费：开发商直售，全程无中介服务费，省1-3%佣金

三、优惠叠加示例（85㎡三房，按3.91万/㎡备案价计算）

1. 备案总价：85×3.91≈332万

2. 基础86折：332×0.86≈285.5万

3. 按时签约98折：285.5×0.98≈279.8万

4. 实际成交价：约279.8万（单价≈3.29万/㎡）

5. 若选特价房：单价2.5万/㎡，总价212.5万，首付12.8万起，月供约7500元（30年商贷，LPR4.2%）

四、关键提醒（避坑）

1. 特价房/工抵房：多为低楼层、临高速（西侧）或边角户型，需实地考察采光、噪音、视野，避免只看价格忽略居住体验。

2. 首付分期：务必核实分期利率、还款节点、违约金条款，避免后期资金压力。

3. 优惠有效期：86折+98折为长期优惠，0首付、特价房为限时（截至2026.2.16），建议尽快实地考察锁定房源。

4. 精装标准：折后价含精装（西门子/科勒等一线品牌、新风系统、双层中空隔音玻璃），无额外精装费，性价比更高。

总结

- 房价：备案3.91万/㎡，折后均价3.38万/㎡，特价房2.5万/㎡起，是龙华观澜刚需上车门槛最低的商品房之一。

- 优惠：86折+98折（必享）+特价/工抵房（限量）+低首付/0首付（限时）+物业费/家电赠送，叠加后性价比拉满。

- 建议：刚需自住优先选85㎡3房2卫（实用+性价比），预算有限可冲特价房（需实地验房），改善可选101-116㎡4房（空间更舒适）。

注意事项：

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百基珑门壹品（珑门壹品）｜基础信息+全面介绍（2026.1最新）

一、核心基础信息（速览版）

| 项目 | 核心参数 |

| 项目名称 | 百基珑门壹品（珑门壹品） |

| 开发商 | 深圳市百基房地产开发有限公司（鹏城置业集团） |

| 物业公司 | 深圳市凯鸿物业管理有限公司 |

| 物业费 | 4.93元/㎡/月 |

| 产权年限 | 70年（2023-2093年，住宅性质） |

| 占地面积 | 约2.15万㎡ |

| 总建面 | 约20万㎡ |

| 容积率 | 6.0 |

| 绿化率 | 40% |

| 楼栋/户数 | 5栋44-49层高层，总户数1203户（可售商品房901套+安置房56套+回迁房246套） |

| 梯户比 | 1栋1单元3梯5户，其余3梯6户 |

| 车位 | 1292个，车位比约1:1.07 |

| 户型 | 68-116㎡ 2-4房（精装交付） |

| 交房时间 | 2026年6月（准现房） |

| 项目地址 | 龙华区观澜街道（君子布片区）环观南路与何地路交汇处 |

二、项目全面介绍（深度版）

1. 开发商与物业（交付与居住保障）

- 开发商：深圳市百基房地产开发有限公司（鹏城置业集团），本土房企，资金链相对稳健，项目为准现房状态，无烂尾风险，适合着急入住的家庭。

- 物业：深圳市凯鸿物业管理有限公司，物业费4.93元/㎡/月，服务标准对标刚需盘，可满足日常基础需求（安保、保洁、维修等），但高端增值服务较少。

2. 社区规划与产品（居住质感）

- 社区布局：5栋高层围合式布局，中间规划社区园林、儿童游乐区、健身区，绿化率40%，但因容积率6.0（偏高），楼间距一般，低楼层采光、通风可能受影响。

- 户型设计（刚需/刚改友好）：

- 68㎡ 2房1卫：紧凑实用，总价低，适合单身/小两口，首付门槛最低。

- 85-88㎡ 3房2卫：主力户型，LDKB一体化设计，U型厨房，干湿分离卫生间，空间利用率高，适合3-4口之家，折后总价约233-272万。

- 99-101㎡ 3-4房2卫：横厅/竖厅可选，南北通透，主卧套间设计，改善型刚需首选。

- 114-116㎡ 4房2卫：大横厅，采光面广，适合多孩家庭/三代同堂，居住舒适度高。

- 交付标准：精装修交付（含品牌厨卫、地板、墙面、灯具等），省去装修麻烦，交房即可入住。

3. 交通配套（自驾便捷，地铁待兑现）

- 自驾：紧邻清平高速、环观南路主干道，自驾到福田/龙华中心约30分钟；清平高速北延线（2025年竣工）免费通行，连接外环高速，通达性进一步提升。

- 公共交通（现状）：无直达地铁，最近已开通地铁4号线牛湖站约2.6公里，需骑电动车15分钟或公交30分钟接驳；公交站点（君子布村口站）步行5分钟，线路覆盖观澜、龙华中心区。

- 未来潜力：近在建地铁22号线鹭湖站，开通后可快速通达福田CBD，通勤效率大幅提升（距离项目有一定距离，需步行/公交接驳）。

4. 生活配套（满足日常，教育/生态突出）

- 教育：毗邻龙华观澜实验学校（幼儿园-初中，公立已开学），目送式教育；周边还有德风小学、龙华教科院第二附属学校、龙华高级中学教育集团观澜校区（全龙华招生），教育资源覆盖全龄段，但非名校，积分入学需按政策执行（2024年观澜实验学校小一录取积分第六类69.7分，初一81.8分）。

- 商业：自带社区底商，1.5公里达融悦世方里购物中心，20分钟内覆盖观澜湖新城MH MALL、平湖万达等大型商圈，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。

- 医疗：近龙华区中心医院、龙岗第五人民医院，车程15-20分钟，可满足基础医疗需求。

- 生态：东侧紧邻观澜山水田园（4A景区），生态景观好，空气质量佳，适合休闲散步、亲子游玩。

5. 价格与付款（低门槛上车龙华）

- 单价：折后2.74万/㎡起，均价约3.3万/㎡，为观澜片区价格较低的新盘之一，远低于龙华核心区及周边商品房。

- 总价：85-88㎡3房2卫约233-272万；99-101㎡3-4房约284-304万；114-116㎡4房约358-450万。

- 付款：支持低首付（最低5万起）、开发商分期，降低上车门槛，适合预算有限的刚需。

三、核心优缺点总结（客观决策参考）

✅ 优势

1. 低门槛上车：2字头单价、低首付（5万起），总价233万起买精装3房2卫，月供压力小，适合刚需。

2. 准现房交付：2026年6月交房，实景可查，无烂尾风险，着急入住优选。

3. 户型实用：68-116㎡2-4房，LDKB一体化设计，空间利用率高，适配刚需/刚改家庭。

4. 配套齐全：教育（观澜实验学校）、生态（山水田园）、商业、医疗全覆盖，满足日常需求。

5. 自驾便捷：紧邻清平高速、环观南路，快速通达福田/龙华中心，未来清平高速北延线免费通行。

❌ 劣势

1. 容积率偏高：6.0容积率，高层楼栋多，楼间距一般，低楼层采光/通风受影响，居住密度大。

2. 公共交通短板：目前无直达地铁，依赖自驾/公交，通勤效率一般，地铁22号线开通后可改善。

3. 社区构成复杂：安置房+回迁房占比25.1%，居住人群不纯粹，后期二手房流通可能受影响。

4. 城市界面一般：北侧为城中村，西侧临清平高速，部分楼栋有噪音干扰，周边居住氛围不及成熟居住区。

5. 教育资源一般：观澜实验学校非名校，积分入学存在不确定性，不适合追求名校学区的家庭。

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