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最新消息，户型图过程稿曝光！靠近10号线新江湾城站「保利珺园」即将入市！将推约105-140㎡洋房&165-190㎡叠拼&200-285㎡合院！

⛩项目名称：「保利珺园」

项目简介：杨浦新江湾品质住宅

最新动态：等待入市

区域板块：杨浦新江湾

产品介绍：将推约105-140㎡洋房&165-190㎡叠拼&200-285㎡合院

交通配套：项目直线距离10号线新江湾城站约1.1公里

️商业配套：毗邻城市副中心五角场，周边合生汇、江湾里等大型商业环伺

学校配套：新江湾城的基础教育也非常拔尖，同济一附中、兰生复旦中学、复旦二附中、上音实验学校、复旦科技园小学、中福会幼儿园、德法学校等名校为新江湾城居民的子女提供着优质的中小学教育

1地段

说到新江湾的发展离不开杨浦，杨浦2035规划布局了“一核一心两带四轴”的战略布局，其中一心即是江湾-五角场城市副中心，作为“城市心脏”与“繁华客厅”，承担着经济、商业与公共服务的核心功能。

江湾五角场和新江湾城共同构建了大创智创新发展示范区。形成了世界级的产业集群，是“产业浓度、人才浓度、创新生态” 兼具的创新功能聚集区。

①产业浓度高——巨头与总部汇聚

目前已聚集抖音、B站、叠纸等互联网巨头，更吸引了耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心、中兵北斗等4500多家国际知名企业入驻。

②人才浓度高——顶尖智力持续输血

背靠复旦、同济等十余所高校，这里天然成为毕业生首选就业区与企业研发中心落户地。吸引了超15万的产学研高知人才。

③创新生态完整——从实验室到市场的闭环

以“创智天地”为核心，这里构建了“高校—孵化器—企业—资本”全链条创新生态。背靠湾谷科技园和顶尖高校，2023年已成为国家级示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器。

经过二十多年发展，建发、九龙仓、仁恒、华润等品质房企陆续落子，共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围。如今，新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈。吸引了众多的顶级企业家、学者、科创精英。

生态低密：拥有上海主城惟一一块原生湿地公园

高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进，而保利珺园项目，将以全新的庄园滨水生活，跃进“拼生态”的终极形态。

新江湾城拥有四大城市公园，其中项目西侧有约7.35万公顷的生态湿地公园，还有SMP滑板公园和安徒生公园，项目北侧和东侧是约24万方的生态走廊，还有9条天然水系，聚集了200多种鸟类。

您可以带小孩子进行湿地探索、观鸟赏景、骑行慢跑、草坪露营……这些市中心难遇的自然课堂，在这里就是您家日常的一部分。

名校环绕

“南徐汇，北杨浦”，杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂，甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里。

项目有3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源

其中3所双一流大学是：复旦大学（江湾校区），上海财经大学，同济大学等顶尖学府。

1所国际学校：上海德法学校

7所全龄段优质教育资源：复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、同济大学第一附属中学（市重点）；

复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制）（在建），复旦科技小学、中福会幼儿园。

*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

商业配套

项目周边汇聚五大商业体，距离项目200m就是新江湾生活广场，约1km就是悠方购物广场，约2km是江湾里MEET678，约3km是大学路街区，3站地铁就可以直达五角场商圈：合生汇、万达广场、百联，可以满足日常所需，实现了居住与通勤的平衡。

2产品

保利发展在杨浦新江湾城的新项目正式定名为「保利·珺园」，即将推出市场稀缺的低密度生态住区。

项目涵盖建面约105-140㎡墅质洋房、165-190㎡奢享叠墅以及200-285㎡滨水合院，三大业态共筑理想生活蓝图。

得益于仅1.1容积率和20米限高，这里每一寸空间都透露着宁静与尊贵。

2025年9月3日，保利发展联合上海地产以37亿元总价拿下杨浦新江湾E1-08A地块，楼面价高达5.89万元/㎡。土地面积约5.71万㎡，建筑面积约6.28万㎡，住宅套数下限为455套。这是保利发展首次进军新江湾城板块，带来前所未有的低密居住体验。

项目一共有八大亮点，卷王之王！

第一大亮点：经典南北朝向

项目采用经典的南北朝向布局，这契合上海的偏好，也能确保每户拥有最佳的通风与采光。

第二大亮点：“双湾环抱+对望湿地-内有庄园”的生活体验

（1）双湾环绕：东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹，形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-内有庄园”三重生态意境，项目就像一座“私密岛屿”，视野无遮挡。

（2）沿河布局：一线临河道+绿化的楼栋总共17幢。采取了东高西低的策略，其中东侧和北侧7字型排布3F联排别墅，其后依次布局4F叠墅与6F洋房，使前排建筑不遮挡后排视野，超过半数楼栋可享受水系与公园景致。

第三大亮点：一线滨水生活，家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园

（1）项目门口有约800米长的环形亲水景观步道

（2）保利还会打造亲水平台，小区业主在家推窗就是约24万方湿地公园带来的清新空气与舒适温度。

第四大亮点：小区纯人车分流（包括非机动车），安全舒适双保障

这应该是好产品的底线了。出入口设置24小时专人值守，机动车进入园区后，直接进入机动车库，实现人车分流，不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全，更让社区环境更整洁有序，减少噪音与尾气污染；

第五大亮点：项目规划下沉式庭院“珺club”、高端社区商业

项目规划下沉式庭院“珺club”，具有篮球场次、健身房、恒温泳池、私宴厅等功能区，考虑到客户对于教育和艺术的重视，项目也在考虑增加其他更多的相关功能，大家可以期待一下！项目还配有高端社区商业，满足您的日常所需！

第六大亮点：楼间距足够阔绰，采光通风极佳

洋房楼间距20-23米、叠墅楼间距10-15米、联排楼间距10-12米，

再摆一组数据：洋房楼栋高度不到19米，叠墅楼栋高度不到13米，联排10米。

这也就是说楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度。

最终实现的效果就是，居住的通透性、采光度、舒适性会非常好，即使是低楼层也不用担心采光问题，这一点与风貌别墅区别非常大。

第七大亮点：保利深耕杨浦十年十子，联合全球五大顶级设计师打造

保利十年十子诚意之作，据说特邀了五大全球顶尖设计师

建筑是goa袁源（设计中海顺昌玖里）

景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波

室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀。一句话：全是豪宅专业户。

第八大亮点：新规产品，全社区独享入户空间

• 新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度，是对传统户型的一次全新迭代。
• 独享电梯入户空间:全社区可以实现独享入户空间。

所有这些产品亮点，都指向一个目标：在顶级的土地上，用顶级的规划和产品，打造定义板块新一代居住标准的现象级作品。

这次曝光了洋房建面约105-127-140㎡三个户型的过程稿，层高3.05m左右。

105户型——边套【百平米实现舒适三房】

1.主卧270°转角飘窗全赠送，打造环幕观景视野

2.家政柜+餐边柜交付赠送（不确定），打造科学收纳体系

3.超30㎡（含阳台）奢阔LDBK一体化设计，满足社交与日常的双重需求

4.户型方正，实用率高，无户型浪费

临江湾城路西边套105户型——【稀缺明星户型】

1.宽阔南向面宽，采光通风双优，超12米面宽，四开间朝南，百平米级罕见配置

127户型——【127平3+1房，适配全阶段家庭结构】

1.【X空间设计】全生命周期户型，“二胎家庭/老人同住/书房/兴趣房”等多重空间设计

2.玄关+800库交付赠送，打造多维立体收纳体系

3.主卧酒店式卫生间+步入式衣柜，打造星级主卧套房

140㎡——上海改善首选

1.X空间设计，最多可做5房

2.超大客厅面宽，LDBK一体化联通设计，空间更大更舒服

3.这里的南次卧带的是飘窗，阳台放到了北次卧去了。那这个户型除了阳台之外，能做飘窗的地方基本都做了.

4.公区和玄关部分和127类似，独立电梯厅，储藏室都有。

户型过程稿：

（仅供参考，最终以开发）

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作者提示: 个人观点，仅供参考

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