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“目前，经调查研究、征求意见、专题论证、专家评审、部门联审后，杨浦区平凉街道人民城市实践街区先行启动区城市更新项目成功入选上海市城市更新库。

后续将着力打造幸福时代人民社区。其中先行片区以“滨江后花园，人民幸福里”为目标，打造具有最强获得感的城市服务与街区配套。重现历史风貌，延续杨浦传统里弄风貌；重塑空间功能，完善城市社区配套服务。……着力打造人民城市理念最佳实践地。”（来源公众号：上海杨浦）

【保利•外滩序BUND45】正位于先行启动区之中！

之前项目洋房部分入市，认购率727%，人气炸裂。现又被新利好当头砸中。

本次三万平方为大家详细解析【保利·外滩序BUND45】即将入市的“风貌花园别墅”产品，希望能对大家深度了解项目优势产生帮助。

项目鸟瞰效果图（过程稿）

地段势能+超低密社区

洋房+风貌组合社区的高品质是显而易见的，而【保利•外滩序BUND45】则是更加臻稀！

因为它同时占据内环内+滨江+CAZ，地段势能遥遥领先！

它社区整体容积率1.2，根据三万平方分产品类型测算，即将入市的花园别墅部分的容积率只有约0.9！

A、杨浦滨江+内环内+CAZ

目前，杨浦滨江的优势是被低估的。

三万平方认为：杨浦滨江已经展开了它的发展加速度！

下面我们来展开分析。

①杨浦滨江无与伦比的产业磁力正在引爆。

CAZ+黄浦江滨江核心段，杨浦滨江的区位优势不言而喻，而千亿级产业的驱动，更是将杨浦滨江变为头部互联网的集聚带！

三万平方独家制作，底图来源杨浦区单元规划（点击可看高清大图）

在徐汇滨江，是有阿里、网易和腾讯三巨头；而杨浦滨江也有美团、字节跳动和哔哩哔哩这三巨头。此外还有中交、滨江创智中心等等的产业赋能。

目前，杨浦滨江的这些产业都一个一个的快速建成并投入。

②“越来越YOUNG！”的城市界面

《人民城市 秀带杨浦》形象片已正式发布，而央视的跟踪报告更是对杨浦滨江发展的高度喝彩！

资料来源：杨浦发布

杨浦滨江早已不是原本的工业岸线，而是变身 “生活秀带”，是人民城市建设的“样板间”。

除了前面介绍的各类千亿级产业的高楼大厦，杨浦滨江公共空间界面的打造更是日新月异！

B、超低密的别墅社区

据三万平方统计，24年全年内环内一共出让了10块纯住宅用地。

仅2块用地的容积率低于2.0，这两块地块正是保利•外滩序BUND45和BUND88。

其中BUND45容积率更低，洋房+别墅的整体容积率是1.2。（数据来源：项目方案公示）而只看别墅部分的话，容积率更是低到了约0.9！（数据来源：三万平方独立测算）

三万平方独家计算，不作为购房依据

我们来对比一下去年内环内一些代表性的风貌别墅社区，普遍容积率都在1.4-1.5之间。（数据来源：项目方案公示）

可以说，在“内环内+滨江+CAZ”这种核心中的核心地段，【保利•外滩序BUND45】别墅区的超低密度是无与伦比的土地资源优势。

土地资源的禀赋是可以打造优越产品的基础。下面我们来详细介绍在此优越基础下，项目产品的如何超众！

是风貌

更是花园别墅

【保利•外滩序BUND45】的风貌别墅，三万平方更愿意称呼为“花园别墅”。

三万平方独家制作，数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。

图片来自网络

别墅区从南至北规划设计为四排错落又整齐的楼栋。最南侧和最北侧为两层建筑；中间两排主要为三层、东端也为二层。

整体平均楼层低于2.5层！同时楼栋之间的南北间距也极为宽敞。最大主体建筑之间的南北间距达到了惊人的约10.8米。

这将给项目带来几个优势。

一、户户拥有南北花园

二、奢侈级的南向面宽

三、满阳光的高窗墙比

四、高附赠空间

一、户户拥有南北花园

得益于楼栋间的超大间距，BUND45 花园别墅拥有南北双花园格局，主力户型花园面积约61-108m²不等。

现场样板房已经开了，建议大家一定要去实地感受一下！

去了你就会明白为什么三万平方要称呼【保利•外滩序BUND45】的风貌别墅为“花园别墅”。它的花园尺度真的是传统风貌所无法比拟的。

南北花园的长度和宽度都十分的松弛和舒适，绝对让你惊讶：

“这竟然是个内环内的别墅！”

“风貌的花园竟然可以大到这种程度？！”

约210㎡（2F）户型样板房花园创意展示

约210㎡（2F）户型样板房花园创意展示

超大南北楼栋间距设计，通过绿篱与铁艺栏杆进行围合，让南北花园的通透性无与伦比。而这巨大的花园空间，不但带来居住的超级舒适体验，更是每一栋传世风貌的重要价值之一！

另外城市景观视野也是【保利•外滩序BUND45】的一大优势。部分别墅户内的花园或露台上，可以直接看到“陆家嘴三件套”和东方渔人码头这些标志性的城市景观！

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二、奢侈级的南向面宽

、每户都拥有面积不等的南北双花园

45风貌的规划以四行两列布局，巧妙拓展社区横向尺度，塑造出最大可约11.3米面宽，突破传统风貌别墅规格，面宽尺度更是极为罕见，为业主缔造奢阔居住空间。

南向的满窗阳光大客厅和餐厅，让整个公共空间的尺度直接满分。在这里我们还要强调一下，客餐厅空间的尺度优势是大平层和普通别墅所无法比拟的。

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

三、满阳光的高窗墙比

在竖向空间打造上，融入 “全明通透” 设计理念，采用高窗墙比，让阳光与清风肆意入室。细看每一处空间的设计，都围绕业主体验展开，旨在消除采光与通风的不足，不仅是对居住品质的执着追求，更为业主资产增值提供有力支撑，实现居住体验与房产价值的双重跃升 。

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

约210㎡（2F）户型样板房外立面

四、高附赠空间

附赠地下室（约3.9-5.7M的挑高），其蕴含的赠送价值超乎想象。

首先，它的空间价值及其出众。超高的层高让功能和居住体验得以升华。其次，自然采光通风设计同样为地下室增色不少。最后、在个性化价值层面，地下室可塑性极强，就像一个艺术创作基地，业主能够依据个人喜好尽情发挥，将其打造成彰显独特品味的专属空间。

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

此外还有附赠的露台空间！在这里，将是您私属的“空中花园”，几无干扰又视野敞开！休闲时刻，窝在露台的躺椅上，阳光透过轻薄的遮阳帘，温柔地洒在身上，翻开一本好书，再抿一口冒着热气的咖啡，所有的疲惫都在这一刻烟消云散。

约210㎡（2F）户型样板房外立面

室内空间展示

接下来我们来看一下户内空间。

①我们先来看一下建面约210㎡（2F）的户型。地下一层，地上两层，南北都有花园，还有露台！

在一层，南北都是花园入户。

南向还有一个带独立卫生间的套房卧室。这对于有客房需求或有老人的家庭十分友好。

同时套房的设计被巧妙融入花园布局当中，使其最大限度地被一层花园景观环绕，居住者在室内即可将外部花园的四季美景尽收眼底，阳光与新鲜空气也能源源不断地进入室内，全方位提升居住品质。

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

北侧布置为厨房、户内楼梯和门厅。

在二层，南向三个开间。主卧套房超舒适，带阳光大露台。次卧也是套房设计。中间是起居厅，还可以灵活使用为书房或次卧室。

②我们再来看一下14#建面约210㎡（3F）的户型。地下一层，地上三层，南阳光大花园，北入户花园，顶层大露台！

而本户型也同样具有超大面宽带来的奢侈空间尺度，以及高附赠的地下室空间。

在一层，南侧花园极为宽敞，标准南花园面积可达约55㎡。（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）户内是与花园同面宽、轴线距离约9.4米的超大阳光客厅与餐厅（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）北侧房间布置有厨房、公卫与楼梯。北花园入户，带入户厅。

在二层，布置有一个南向的家庭厅，一个带更衣间和独立卫生间的南向大套房卧室，还有一个南向次卧和公共卫生间。

在三层，是超舒适的男女主人空间。超大主卧室、超大更衣间、超大主卫、超大露台。空间上的舒适和开敞，不但是物质层面上品质提升，更能得到精神上的松弛和尊享。

地下一层，是带采光窗的约9.4米轴线距离的自由家庭空间（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）

值得一提的是，两种户型的楼梯空间，都采用的是“回”字型楼梯！

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

相比与普通的交叉双跑楼梯，“回”字型楼梯给生活提供了更舒适和艺术的生活体验，更是生活美学的提升。

海派匠艺

文化的序新承延

在建筑造型上，三万平方了解到，【保利•外滩序BUND45】将延续几近失传的海派工匠手工技艺打磨经典手工卵石立面。不同于常规风貌别墅所用的青砖与红砖，别墅建筑立面以经典卵石立面为主，由传统资深匠人手工打磨上墙，以艺术雕琢致敬黄金年代。

约210㎡（2F）户型样板房外立面

手工卵石立面打造工艺极为繁复。

工匠起始于严苛选料，深入河滩挑选质地细密坚硬、形状尺寸俱佳的卵石。随后精细冲刷，依卵石特性调控水流，洗尘去杂、剥落粗糙外皮，经数天调整，让卵石色泽温润、纹理清晰 。

后续，还要搭配工匠的手工打磨，进一步优化整体卵石表面平整度，增强触感舒适度，最终使每一块经手工冲刷工艺打造的卵石，都成为独一无二、散发自然之美的艺术品。

该项工艺技术极为复杂精细，单人单日作业量仅能达到 3 至 4 平方米。保利不惜投入大量人力与时间成本，坚持采用这一工艺，足见其对项目品质的执着追求与极致用心 。

在屋顶，保留传统建筑风貌，采用硬山双坡顶设计，南向屋面巧妙举折，顶部搭配红砖质感的圆弧拱券，既显古朴韵味、又不失现代舒适。部分户型设有老虎窗，保留经典海派建筑元素。

约210㎡（2F）户型样板房外立面

约210㎡（2F）户型样板房外立面

在窗户，以现代材质还原传统海派木质窗框的纹理与风情。肌理温润如玉，触手生温，更添高贵与典雅。

约210㎡（2F）户型样板房外立面

最后

【保利•外滩序BUND45】的风貌别墅，绝对是保利布局一江一河的旗舰力作。

杨浦滨江的低密花园社区

尊享与舒适的户型产品

海派匠艺的文化承延

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