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大家可能对盛青比较陌生，它是青浦区属企业，今天李想测评的就是它位于青浦新城的项目——盛青云锦。

这是2022年3月盛青在青浦新城拿的城中村项目，容积率2.0，计容建面9万方，可售住宅是13栋17层的中高层，总共约800套房源。

项目均价4.45万，户型面积覆盖103-197㎡的3-4房，总价在400-1000万之间。

它是2023年11月开盘的，长期只面对印象青城一个竞品，凭借打折后的价格优势，当时卖掉了260套，月均去化15套，按照这个速率，原本还要3年才能卖完，但现实比这更残酷，联发·时光新澍马上要入市了。

联发·时光新澍不仅有新的理念和新的产品，还有更低的价格，将彻底搅动整个青浦新城的市场，连片区原来的“老大哥”印象青城都得受冲击，更何况是盛青云锦了，所以我给它的综合评级是C。

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级B+

先看区位评级B+，其中地理b+，交通c，配套b+，相邻b+。

盛青云锦虽然在青浦新城，但属于老城片区，相比于重点规划的三个片区，也就是印象青城所在的中央商务区、联发·时光新澍所在的未来新城样板区、南厢观宁府所在的江南新天地，未来发展潜力差了一大截。

而且，它去轨交17号线漕盈路站，步行要20分钟，对外溢客的吸引能力也较弱。

不过，本地人对它的认可度还是比较高的，原因有二：

一是它处在老城的成熟片区，商服及公建配套完善；

二是它的相邻关系不错，东侧是西大盈港，社区内部还有自然水系穿过，所以，对于青浦本地居民来说，它当初的关注度并不低。

产品评级B

产品评级给到B，其中规划与排布b，公区c+，户型b，内装b+。

盛青基于对本地改善客户的理解，初衷是做品质社区的，所以我们看到它在产品上的某些方面，确实在板块内是领先的：

第一，层高做到了3.15米；

第二，设置了稀缺的接近200平的大平层户型；

第三，作为400万的项目，它有露天泳池；

第四，用到了不错的内装品牌，比如大金的中央空调、高仪和杜拉维特的洁具。

但是问题也很突出：

首先，受80%中小套型限制，197平套数占比只有7%，但它过于侧重少数业主的规划权益，使得中央景观轴被切分，连续的景观被打断。

其次，是最严重的公区的缺失，相较于竞品，它忽视了社区共享空间，印象青城有会所、有架空层，还有中式元素的外立面，而它全都没有。

最后，在较低容积率下，户型设计有所不足，40%的房源只做到两面宽朝南。

交易评级C

最后交易评级给到C，其中定价c+，供需c，竞品c，能力c。

除了区位和产品的劣势，交易层面的问题加剧了它的去化困难：

第一，价格没有竞争力。

尽管随着市场下行和竞争加剧，它的价格已经做了较大调整。但对于强竞品的进入，这一价格并没有足够明显的优势，后续还有下降的空间。

第二，营销操盘能力弱。

印象青城和时光新澍都有近千平的实景展示，购房者看得见、摸得着，而盛青云锦一点实景展示也没有，想打动购房者太难了。

第三，开篇说的竞争环境差。

它的直接竞品是片区标杆的印象青城，还有马上入市的时光新澍。区位方面虽然萝卜青菜各有所爱，但时光新澍的性价比明显更高，盛青云锦仅靠小区位的差异很难弥补这一差距，未来很难有销量。

面对竞争，印象青城肯定不会坐以待毙，会对后续产品进行调规和降价；但盛青云锦就很被动了，产品已经定型，价格再怎么降也不可能比时光新澍更低，剩下的500多套真的很难卖。

对于它的出路，或许可以学学浦东锦绣澜湾、航荟名庭的做法，纳入安置房超市，一来动迁户可以选到品质更好的房子，二来变相降价让区属企业快速回血，以后继续发光发热。

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