重新认识房地产和土地财政

2025年全国商品房销售额8.39万亿元，环比2024年减少1.3万亿，相比2021年腰斩都不止。
很多人原本以为房价降下来就能买得起房了，实力情况却是房价降下来，你要考虑的不是买不买得起房，而是能不能保住工作。
是的，活下去成了当下的第一需求，而不是活得更好。
为什么会造成这样的情况，这就需要我们对房地产和土地财政有重新的认识。
房地产拖中国经济后腿了吗？
有人说是房地产拖累了中国经济，制造了泡沫，是经济衰退的罪魁祸首。事实真的如此吗？
可以这么说，相比其他产业，房地产是实打实的实体经济。
房地产背后是制造业的需求，高铁、地铁、电梯、各种机电配套和装修材料等都需要制造，汽车的消费也与城市建设有关，而且我们买了新房对于家具电器的更换需求也是巨大的。
中国是一个大国，所有与房子有关的产业基本上能够在中国经济体的内部完成。
这与小国是不同的，很多小国搞房地产各种建设和相关产业是在国外的，房地产的发展导致大量的海外进口，让外国人赚大钱。
而中国的房子建造基本上能够在中国经济体内部完成，从炼钢到水泥的制造等过程都是在中国国内进行的，在中国的产业链内部完成了几乎从焦煤、铁矿石、黏土、沙子、石灰石等最初级的资源产品向房子的转变，形成一个丰富的多元化的产业链。
由于房地产业的贡献，带动了钢铁、水泥包括转化在该产品上的电力、煤炭、石灰石等产业，房屋装修和地砖、陶瓷日用品、内外墙体装潢行业，供水管道、燃气管道、供热管道、排水管道等管道工业，城市交通、汽车产业等等。
房地产带动和支撑了中国基础设施建设的奇迹，中国的基础建设是要依靠房地产来收回投资取得持续发展动力的，各地政府的基建投资基本上都以土地收入为主，中国的经济奇迹更多的基础设施的奇迹。
土地财政的重要性
在中国，土地收入的本质是金融，而不是财政。
是金融，就必然有泡沫，信用越好，泡沫越大。
过去的地方财政之所以强大，就在于高信用支撑的高泡沫。
没有这些泡沫就没有中国改革开放的成功，更没有所谓的中国奇迹。
现阶段，中国地方政府之所以突然面临严重的财政问题，就在于土地金融出了问题。
举个例子，比如某个地方政府为了建设基础设施，以土地作为抵押借了100亿元地方债，结果到了还债的时候，土地价格只值50亿元，土地财政一下子就会出现50亿元坏账。
一直以来，大家对土地财政都抱有极大的怀疑甚至敌意。
今天犯下的错误，就是这一认识的后果。
“土地财政”并非中国专利。从建国至1862年近百年间，美国联邦政府依靠也是“土地财政”。
同土地私有化的旧大陆不同，殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。当时联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入州的境内土地，都由联邦政府所有、管理和支配。
公共土地收入和关税，构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。
对比中国土地财政，就可以想象当年美国的“土地财政”规模有多大。
要想走出地方财政的困境，就必须首先走出房地产认识的误区。
越是要减少对卖地收入的依赖，就越是要维持房地产市场的预期，打压房价只会使财政更加恶化而不能减少对土地收入的依赖。
只要房地产市场估值上升，实现债务的持续就是根本不是问题。
一旦房地产市场价格崩溃，所有人的资产负债表都会缩水。
对于宏观而言，债务意味着流动性，完全没有债务，也就没有了分工所必须的货币。因此，好的财政不是没有债务，而是有可持续的债务。
土地财政和房地产的关系就像企业IPO和股票的关系，企业不会一直IPO，城市也不会一直卖地。
未来，通过高效、低成本的制度为城市巨大的存量资产定价，为所有人的权益估值、融资，进而推动经济的发展。
房价还会不会涨回来？
现在有一种流行的观点，认为房地产价格再也回不到2021年之前，而且也没有必要回到2021年之前，因为那时的泡沫太大了。
这种观点既没有理论依据，也不符合现实。
现实中，美国的房价不断突破新高，市场异常火热，美国2025年第四季度成屋销售出现近三年来最强劲增速。今年1月的房屋贷款申请量也出现激增。
随着房地产的暴涨，美国经济竟然奇迹般的实现了高增长。
不管你愿不愿承认，房地产才是实实在在的经济增长引擎！
因此，中国房地产价格回到2021年之前不仅可能，而且必要——能否做到要看政策是否坚决。
政策层面，《求是》杂志再次为房地产正名，其作用依然无可替代：
一是事关社会稳定。
二是带动上下游经济，直接拉动就业。
三是住房是普通家庭最重要的财富。
这是政策对房地产的定位是非常重大的转向信号，如果接下来政策力度能跟上，房价止跌回稳就很有可能实现。
总之一句话：房地产必须向好，刻不容缓！