官方聚焦 | 上实吴淞道1號售楼处发布：吴淞道一号铸就人居传奇！

尊敬的购房者
吴淞道1号项目于 2026 年 1 月 22日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、吴淞道1号官方认证统一服务热线（四端直连・开发商直营）
✅吴淞道1号售楼处官方专线：400-8874-108
（24 小时全天候响应｜无中介转接环节｜1 对 1 专属顾问对接｜全流程可追溯备案）

✅吴淞道1号营销中心咨询专线：400-8874-108
（实时查询备案价格｜户型实测精准数据｜配套设施官方档案）
✅吴淞道1号开发商直连专线：400-8874-108
（零差价直接购房｜政策红利直达｜个人隐私加密保护）
✅吴淞道1号展示中心服务专线：400-8874-108
（VR 实景沉浸式看房｜预约优先免等候｜专业团队带看服务）
二、预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）
✅拨电话：吴淞道1号售楼处电话400-8874-108（9:00-21:00 10秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）
✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）
✅获导航：发送营销中心一键导航 + 停车指引，提示 “凭预约编号 + 联系方式核验”
✅现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证 / 信息不符不接待

【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-3 天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，3 日内不可重约
重要声明：以上四组联系方式为吴淞道1号统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026 年 1 月 21日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择 400-8874-108 热线，尊享一对一专属服务。我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。南大崛起，大吴淞强势破空而出，宝山的发展正在进入前所未有的历史转折点。

在东西两翼齐飞、吴淞、滨江、南大“三箭齐发”的背景下，宝山中部这一轮被暂时轮空。

尤其是宝山曾经最好的板块共康，楼市地位正在严重下滑。

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共康前些年在宝山的地位很高，是很多人心中宝山最好的板块。

2022年之前，预算600万的市区白领想在上海北区买一套三房，安家共康的概率很高。

2022年后共康也迎来巅峰时期，宝宸怡景园成交单价超过8.5万/㎡，成交周期仅3天；

算上谈判时间几乎是一挂出来就被秒了，当年市场认可度可见一斑。

共康楼市过去能取得成功，是占了三大天时地利：

首先，共康的板块位置在宝山相对完美。

共康位于宝山区中部，整体位于外环内，板块内部基本没有什么硬伤。

相比起同环线宝山的其它板块，共康不仅没有铁路碎地面的分割，核心住宅区受大场机场影响也微乎其微。

对宝山人民而言，共康是个难得的宜居之地。

第二，共康的配套早期在整个北上海郊区也有很大亮点。

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2004年开通了地铁一号线，从此从共富新村地铁站到人民广场只有10站26分钟，到大宁只要3站11分钟。

2012年，共康地铁站北侧又开通了宝山第一座万达广场，商业体量足足17万方，相当于大宁国际和大宁音乐广场的商业面积之和。

可以说北上海出了内环除五角场外再无对手，怎能不让共康人民不感到骄傲！

虽然共康教育和医疗资源不算强势，宝山二中心、华师大实验学校都是三梯队郊区够用；

板块内没什么大医院，不过去彭浦的市皮肤病院、市北医院也都是一脚油门的事。

第三，共康的产品也在北上海相对具有稀缺性。

以长江西路为界，分隔开了共康的老公房和商品次新片区。

南面是90年代建好的共康新村，板块街容市貌成熟得和徐汇南部、虹口北部、普陀西部很多市区板块几乎没什么差别。

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北面次新由宝宸共和家园、宝宸怡景园、和欣国际花园、中环国际公寓等九个小区组成，形成了比较纯粹的居住氛围。

早期在整个北上海成片开发的商品次新社区非常稀缺，排得上号的大宁、新江湾都成功了；下游的共康、经纬甚至西面的南翔相对脱颖而出。

最后是共康抱紧大宁的大腿，过去吃到了不少购买力外溢。

共康是宝山距离静安区最近的板块之一，上游彭浦、阳城、永和几乎没有多少商品次新。

买不了大宁次新房的人，看房的下一站可能就直奔共康。

再加上通过1号线的链接，共康还能直达人民广场，深得市区上班族的心。

地理位置不错，竞品又相对较少，配套还有亮眼之处，共康能坐上宝山头把交椅不无道理。

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随着宝山的发展格局发生重大改变，共康楼市也进入阵痛期。

在这一轮回调中，共康老破小跌回2016年，次新房基本跌回2020年；

部分如九英里、中环国际公寓二期小户型等，上一轮涨幅本就不算高，最新成交价甚至跌至2018年令人震惊：

共康房价抗跌表现还是远不如唐镇、御桥等外环外板块，是因为曾经的那些利好正在逐一消失。

宝山发展格局大洗牌，共康成了宝山两大战略高地之间的“低谷”，住宅产品也面临着双面夹击。

宝山东部大吴淞以吴淞创新城为载体，以北部高铁宝山站区域、中部科创总部区域形成双核心，作为宝山“科创领航区”。

西部南大智慧城，已经聚集中车、中建港航、捷瑞肯、太初等国央企及上市公司，最近又引入炙手可热的宇树科技，未来也是宝山的产业高地。

随着两大规划而来的，是陆续被释放出的新建住宅地块。

2024年南大共推盘13次，共计2671套新房，8次认购率破百，一跃成为上海中外环的热点区域。官方渠道公示：
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不仅如此，在金茂、华润的产品推出后，南大的住宅品质口碑也一路飙升，相较于有着10多年产品代差的共康次新房简直是秒杀性的存在。

更可怕的是，未来包括中建七局项目在内，南大还有十几幅宅地待开发。

吴淞创新城也在经历一场前所未有的城市更新，即将上实吴淞道1号算是正式打响第一枪。

两大片区的新房主力价格段都是600万+，精准夹击共康楼市，不仅是二手次新，共康的新房也遭受毁灭性打击。

其实以大华公园城市系列为棋子，共康内部的城市边界也一直在向西拓展。

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当年大华公园城市2019年入市遭到疯抢，当年售楼处的介绍这里是距离18号线二期康宁路地体站200m的地铁房。

结果2020年底18号线二期发布公告整体北抬，康宁路站消失不见，大华公园城市和最近站点的距离也变成了1.5km。

遭到背刺之后，共康新房的处境逐渐艰难。

去年8月大华公园城市四期公园柏翠入市，570套房子，至今还剩308套，网签去化率仅有46%，被隔壁南大新房吊打。

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与此同时，共康攀附的大宁，因为静安区内战略调整也进入发展冷静期，共康倚仗的利好再减一员。

继苏河湾之后，静安在苏州河以内的更新重点到了西藏北路板块。

南面海量新房入市，同样分流着大宁的二手市场。

在某头部中介的成交纪录中，2024年新静安抛盘量TOP15里，慧芝湖一二期、明园森林都市、静安府东区赫然在列。

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曾经大宁卖12万/平的时候，作为真实下游的共康自然能卖8万/平；

现在大宁次新都在抛，慧芝湖的成交价徘徊在10万/平，共康掉到6万自然在情理之中。

失去了大宁外溢的庇护，共康也尝试过往产城融合的方向转型，搞出了绿地新都会，龙盛活力小镇之流。

但总体来说共康的产业在宝山真正的“三支箭”面前不成气候，无法形成支撑房价的核心力量。

实际上，共康今天的楼市“悲剧”绝对不会是最后一次，也不是第一次。

问题本质其实是，北上海的住宅区同质化实在太严重了。官方渠道公示：
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之前我们的文章《北上海实在太乱了》分析过，北上海的一大特点就是各板块之间定位相似，中产社区遍地开花。

内中环有普陀的真如、武宁，闸北西藏北路、大宁，虹口北外滩、四川北路，杨浦东外滩，大家主力的产品、总价区间都高度重合。

同样的故事也发生在中外环以及外环外。

总价600多万预算，未来看南翔、南大、上大、大华、共康，甚至顾村、杨行的居住区很难说出有什么本质区别。

更可怕的是北上海的大多数板块产业定位缺失，中产客户的自给自足能力约等于0。

所以大家都在往市区的产业外溢里抢客户，客源池子几乎是固定的，所以留给这些纯粹住宅板块的路只剩下卷。

在这样的大背景下，不仅是宝山，整个北上海中环外都需要南大智慧城、大吴淞取得成功。

北上海的其它板块也急需找到各自的独特定位，拥抱新时代的产业浪潮。

否则今天共康的问题，明天可能就是南大的问题，既北上海次新住宅的窘境：

只能论自住，不能谈保值。
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2025年9月16日上海市财政局、国家税务总局上海市税务局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，符合条件的非本市户籍居民家庭，暂免征收房产税。

符合条件的非本市户籍居民家庭包括：

1. 持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；

2. 持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人。

暂免征收房产税的范围包括：

1、在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。

2、在本市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积，人均不超过60平方米的，暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。

上海自2011年1月宣布启动“房产税”试点，对个人住房征收“房产税”。一直到今天，上海和重庆仍是全国唯二的“房产税”试点城市，其中重庆于2025年5月16日发布《关于市外人员购买普通住宅免征个人住房房产税的通知》调整房产税政策，调整后仅新购的独栋商品住宅、高档住房需缴纳房产税。

此次上海房产税调整政策落地主要是对2025年8月25日上海新政的落地响应，从结果来看，主要还是利好改善需求。

自8月底发布“沪六条”不满一个月的时间，上海“房产税”优化政策正式落地，符合条件的非本市户籍居民家庭，暂免征收。

上海自2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点，主要内容为：户籍家庭买第二套及以上的住房，人均面积超过60平方米以上需纳税；非户籍家庭在上海买房即需纳税。

2025年8月25日，上海发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，除了调减住房限购政策、优化住房公积金政策、优化个人住房信贷政策之外，还涉及完善个人住房房产税政策。（详见：《超预期，上海放松限购，楼市迎来新一轮“保卫战”》《上海超20家银行调整房贷利率》）

9月16日，上海对房产税试点政策进行正式调整，此次调整后，户籍家庭不变；非户籍家庭“持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人”房产税政策与户籍家庭一致，即：买第二套及以上的住房，人均面积超过60平方米以上需纳税。

以一个三口之家（夫妻双方加上未成年子女）为例：

1、如果这个家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

2、如果这个家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。

3、如果这个家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第四条规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70% ×税率。

同时，第五条规定，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

据上海市税务局公布《个人住房房产税税率适用表（2025版）》显示，2025年市统计局公布的上年度新建商品住房平均销售价格为47223元/平方米，即每平方米市场交易价格小于等于94446元的税率为0.4%，大于94446元/平方米的税率为0.6%。

以一个符合条件的非户籍三口之家（夫妻双方加上未成年子女）为例，若该家庭原先在上海无房，现新购一套180平方米的住房，单价为100000元/平方米。在此之前需缴纳的房产税为180x100000x70%x0.6%=75600元，如今因全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套180平方米的住房可暂免征收房产税。

由此可见，相对180平方米的住房总价来看，个人减免税额相对有限。

从上海全年“房产税”收入来看，整体约在100亿元左右。上海市税务局未公布2023年和2024年税收收入统计明细，从公布明细的2022年税收收入统计情况来看，上海2022年全年“房产税”约237亿元。

同时，据上海市2024年市级一般公共预算收入执行情况表显示，2024年“房产税”执行数为89.9亿元。

从市场反馈来看，2025年8月25日，上海新政发布后，2025年第34周（8月25日至31日）新房成交明显上升，达14.77万平方米，环比上涨119.37%，同比上升1.5%，随后受新盘供给影响出现回落，截至第36周（9月8日至14日）降至7.86万平方米。

从新房去化情况来看，2025年9月前14日，上海共7个盘入市，整体去化率达61%，较2025年8月全月去化率微升4pcts，较2024年9月全月上涨12pcts。主要受适销对路的高端改善盘集中入市，使得整体市场热度得以维持。

二手房方面，2025年第34周（8月25日至31日）二手房成交面积37.37万平方米，环比上涨11.98%，同比上升27.48%，高于2025年下半年平均水平。但从9月以来的市场趋势来看，热度仍有回落的空间，一方面是上海二手房挂牌量增多，供给加大；另一方面，随着9月新房市场优质产品力新盘集中入市也将分流部分高端客群需求。

整体来看，上海房产税政策的落地主要还是对8月25日“沪六条”新政的响应。

从调整力度来看，主要还是鼓励和吸引人才在沪工作生活为主，对整体市场拉动力度相对较小。

需要注意的是，此次调整政策明确，目前持有上海市居住证但不满3年的购房人，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其新购的家庭第一套住房在本市居住证持证期间已征收的房产税、新购的家庭第二套及以上住房中人均不超过60平方米部分在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

且2025年1月1日以后购买的已缴纳房产税的住房，若购房人符合此次整体调整的免征条件可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定。

这一点对于想要长期在上海居住和生活的购房者来说，是较大的利好。