该卖多少一方呢？越秀鸿璟台开盘遇冷，吓得阅璟台操盘手失眠！

先把话撂这：现在还敢吹“10万一方”的，不是勇，是不识相。

鸿璟台开盘遇冷这一下，像一盆冰水，直接泼到阅璟台头上

听同行说，操盘手晚上都睡不好觉。

你问我真假？我也没趴他枕头底下。

但同行描述得太细、太像那么回事了

我愿意信：压力大到失眠，这很合理。

因为这年头，市场不跟你讲情怀，只跟你讲成交。

鸿景台遇冷

鸿景台这事，本质很简单：

改善客户不是没钱，是不傻。

开盘遇冷这种信号，往往不需要看太多花活：

• 你产品吹得再天花乱坠
• 你“圈层”“豪宅底盘”喊得再响
• 只要价格和现实脱节，市场就会用冷场回应你。

更要命的是，鸿景台的冷，不只是一个盘的冷。它会直接影响旁边所有“还在做梦”的盘

尤其是像他兄弟——阅璟台这种本来就靠吹风价抬身价的。

阅璟台开不了盘：不是“节奏”，是“价格不敢落地”

现在网上对阅璟台吹风价的质疑，已经不是“杠精挑刺”了，而是市场共识在形成：

吹风10万？开什么国际玩笑。

很多人讲得很直白：

“顶多值5万。”

这句话虽然刺耳，但它的逻辑很朴素：位置、竞品、成交价锚定摆在那，你凭什么跳空？

（校长26年1月12日16:30项目实拍）

而且我跟你讲，自媒体恰饭把它吹成“10万豪宅底盘”，听听就算了。

买家现在的心态很现实：

你PPT可以画，钱我是真金白银要掏。

所以才会出现现在这种场面：

• 原定节奏拖了又拖
• 认筹人数凑不够
• “不开盘”变成最体面的自我保护

这不叫战略，这叫心虚。

校长亲身走访附近中介，得到的猜测是这样：以往越秀都是高开低走，自从番禺鸿璟台开盘遇冷之后，有可能会改变策略，怕首开不好会挨领导骂。

且他们的预测，比校长还狠：预测开盘会有4字头特价

天河壹品这一刀：直接把阅璟台的脖子卡住了

真正让阅璟台难受的，不是网上骂它，是隔壁天河壹品猛地往下砍价。

你看天河壹品现在给客户报的价：

• 120㎡主力户型，区间价 680-690万
• 过去市场认知 730-770万
• 一来一回，50万级别的变化是明牌。

更夸张的是，现场再重新算价后，在特定条件下甚至算到：

• 单价 5.5-5.6万/㎡（个案，但足够致命）
• 等于一套120㎡的房子，从740万的认知，出现670万级别可能性
• 这不是小优惠，这是80万级别的决策级差。

你把这个数字摆在改善家庭面前试试：

80万，不是多买两台车，是能让一个家庭直接换一条赛道。

所以我说得夸张点：

天河壹品这轮降价，就是提前给阅璟台挖坑——人会往更确定、更划算、更好兑现的地方涌过去。

你阅璟台还想“吹风7-10万”？那你就是站在坑边喊口号。

真正要命的，是保利天瑞的二手“跳水”

新盘不怕嘴硬，

最怕二手给你画锚点。

现在的现实是：

• 保利天瑞
• 从 10万+ 跌到 6-8万/㎡
• 有房源 143㎡亏300万
• 业主疯狂降价，成交依旧冷

这意味着什么？

意味着市场已经明明白白告诉你：

6-8万，就是你绕不开的天花板。

你要是敢卖8万以上，

买家只会一个动作：

不骂你，也不买你。

校长观点更直接：吹风10万不是贵，是离谱

我不拐弯了：

吹风10万这事，本质就是开发商和自媒体、中介一起合谋“抬轿子”。

他们抬得很开心，因为广告费到账。

但买家不抬轿，买家只会掏出计算器，然后走人。

你看现在的现实：

• 鸿景台开盘一冷，说明市场不吃这一套
• 天河壹品猛降，说明竞品直接把锚点打穿
• 阅璟台拖着不开，说明自己也知道报出来会难看

（校长26年1月12日16:30项目实拍）

校长在现场看到，

通往样板房的门紧锁

不给任何人看，生怕泄露天机

你说营销总睡不着？

我不敢百分百保真，但现在我愿意押一把：大概率是真的。

因为这局面，换我我也睡不着——

一边是吹上天的KPI，一边是冷冰冰的认筹表。

（校长1月12日项目实拍：清闲到抠手的美女）

阅璟台不回到“5万段”，基本就是自取其辱

我预测它合理成交：

别超过5万。

超过5万，你就得拿出“比天河壹品更硬”的兑现力、更稀缺的不可替代性。

但问题是——你拿不出来。

你要反驳我也行，欢迎。

但你先回答一个问题：

当天河壹品的价格体系都能磨到5.5-5.6的个案区间时，

阅璟台凭什么“吹风7-10万”？

凭海报更大？凭PPT更炫？凭自媒体吹的天花乱坠？

（校长26年1月12日16:30项目实拍）

买家现在不吃“故事”，只吃三样东西：

1）价格锚点（竞品给了）

2）兑现确定性（现房、可见、可算账）

3）流动性（未来有人接盘）

阅璟台现在最缺的，就是第1条：你开价就会把自己暴露。

（校长26年1月12日16:30项目实拍视频）

最后一句，送给所有“恰饭吹盘”的

我现在越来越确定一件事：

广州的改善盘，不缺设计稿，不缺故事，最缺的是一句人话，别以为拿一块地皮，画两张PPT，就以为能卖房子了。

市场不跟你争辩，市场只会用“冷”告诉你：

你吹得再大声，买家不掏钱，就等于零。

阅璟台最好的选择，不是继续吹，而是赶紧回到现实：

把价格打到买家能下手的位置。

不然，营销总，操盘手不止睡不着......

饭碗怕是都未必保得住。