臣田开元广场可落户吗：是富人区吗~臣田开元广场项目产权

臣田开元广场可落户吗：臣田开元广场是富人区吗~臣田开元广场项目产权

臣田开元广场：可落户？富人区？项目产权（截至2026.1.22）

一、可落户吗？

明确结论：不能落户。

- 项目为40年商业/商务公寓（非住宅用地），根据深圳现行户籍政策，仅70年住宅类房产可作为落户依据，商业性质公寓无法办理户口登记、不能挂户。

- 补充提示：虽不能直接落户，但部分房源可按当年政策申请积分入学（非学区绑定，优先级低于住宅），具体以宝安区教育局当年划分为准。

二、是富人区吗？

明确结论：不属于富人区，定位为刚需/投资型商务综合体。

- 价格门槛：公寓2.4万/㎡起、总价102万起，远低于周边尖岗山豪宅区（均价5万+/㎡），属于深圳核心区低总价上车盘，面向刚需过渡、单身/小家庭、中小企业及投资者。

- 产品定位：主打37-88㎡小户型公寓+70-297㎡办公，容积率7.4、6梯30户，居住密度偏高，配套以社区商业、地铁通勤为主，无高端圈层、豪宅化配置（如大平层、独栋、高端会所等）。

- 区域属性：位于西乡臣田成熟片区，周边以老旧小区、产业园区、同类公寓为主，并非传统高端居住区，与“富人区”定位差距明显。

三、项目产权

核心结论：40年商业/商务公寓产权（红本商品房，非小产权）。

- 产权性质：40年商业用地，涵盖商务公寓、办公、商业、酒店，均为红本商品房，不限购不限贷，可正常交易过户。

- 土地与年限：土地出让时间2019年，剩余产权年限约33年；到期后可按规定申请续期（需补缴土地出让金），续期后产权性质不变。

- 关键限制：不可落户、不可直接绑定学区（仅部分可积分入学），水电燃气按商业标准收费（成本高于住宅）。

核心总结

- 落户：不可落户，仅可积分入学；

- 圈层：非富人区，低总价刚需/投资定位，无高端属性；

- 产权：40年红本商业公寓，不限购不限贷，剩余约33年，需接受商业属性限制。

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臣田开元广场：基础信息＋全面介绍

一、核心基础信息

- 项目名称：臣田开元广场

- 所属区域：深圳市宝安区西乡街道臣田社区（宝民二路与宝田一路交汇处）

- 产权性质：40年商业/商务公寓产权（红本商品房，不限购不限贷）

- 土地出让时间：约2019年，剩余产权年限约33年

- 开发商：深圳市臣田投资发展有限公司

- 物业公司：深圳市臣田开元物业服务有限公司，物业费5.8元/㎡/月

- 占地面积：约2.3万㎡（约35700㎡），总建面约36万㎡

- 容积率：7.40，绿化率30%

- 楼栋规划：4栋30层建筑，含写字楼、商务公寓、酒店、商业

- 总户数：约1500户，停车位1361个

- 梯户比：6梯30户（公寓），层高30层

- 交付状态：现房，2025年6月30日毛坯交付（赠送简装），即买即住

- 主力产品：

- 商务公寓：建面约40-88㎡（1-3房），通燃气，简装交付

- 商务办公：建面约70-297㎡，适合企业办公/创业

- 商业：约3.7万㎡街区式商业，配套酒店

二、项目全面介绍

1. 区位与交通：前海辐射+地铁直达

- 区位定位：前海扩容一级辐射区，紧邻107国道（规划“第二深南大道”），承接前海产业外溢与城市更新红利

- 地铁交通：距12号线宝田一路站约500米（步行8-10分钟），12号线为“换乘大王”，可快速通达南山、福田、宝安中心等核心区；规划20号线二期近邻，未来交通更便捷

- 路网交通：紧邻107国道、广深公路，3公里内可达京港澳高速、南光高速，自驾通达全城；周边公交站点密集，公共出行便利

2. 产品与户型：全能综合体，适配自住/投资/办公

- 公寓产品：37-88㎡1-3房，户型方正，通燃气（公寓稀缺配置），毛坯交付（赠送简装），可拎包入住；6梯30户虽密度偏高，但现房+低总价适合刚需过渡、单身/小家庭自住或长期持有收租

- 办公产品：70-297㎡灵活空间，可自由分割，适合中小企业、工作室、创业团队，不限购不限贷，资金门槛低，适合轻资产办公

- 商业配套：自带3.7万㎡街区式商业，规划引入超市、餐饮、零售、休闲等业态，满足日常消费；周边3公里内覆盖壹方城、万象前海、大仟里等顶级商圈，购物娱乐一站式满足

- 酒店配套：项目含酒店业态，提升区域商务接待能力，助力办公人群商务需求

3. 配套资源：成熟社区+生态+教育

- 生活配套：臣田社区成熟，周边有臣田社康中心、臣田公园、天虹商场（西乡店）等，生活便利度高；3公里内有铁岗水库、尖岗山、铁仔山等“一水三山三公园”，生态环境优越

- 教育资源：可申请西乡实验学校等公办学位（具体以当年学区划分为准），虽公寓不可直接落户，但部分房源可积分入学，适合有子女教育需求的家庭

- 休闲配套：项目内规划约5700㎡私家园林、300㎡空中泳池等12大景观，涵盖全龄段休闲空间；3公里内有深圳滨海艺术中心、宝安图书馆等文娱配套，人文氛围浓厚

4. 物业与服务：自持物业，管理规范

- 物业资质：深圳市臣田开元物业服务有限公司，自持物业，管理规范，响应及时

- 服务内容：24小时安保、智能门禁、公共区域保洁、绿化养护、电梯维保、消防巡检等基础服务；提供代收快递、家政预约、房屋维修等增值服务

- 费用说明：物业费5.8元/㎡/月（含公摊），水电燃气按商业标准收费（成本高于住宅），不含车位管理费、水电费等代收代缴费用

5. 核心优势与风险提示

✅ 核心优势

1. 现房交付：2025年6月已交付，即买即住/即租，无烂尾风险，所见即所得

2. 低总价门槛：公寓2.4万/㎡起，102万起即可上车深圳核心区，不限购不限贷，适合资金有限的刚需/投资者

3. 交通便捷：地铁12号线+107国道双轴驱动，通达全城，通勤/商务出行高效

4. 配套成熟：自带商业+周边成熟社区+顶级商圈环绕，生活、办公、休闲一站式满足

5. 租金回报率高：单房月租金约110元/㎡，租金回报率约3.8%，高于深圳公寓市场平均水平，投资属性强

⚠️ 风险提示

1. 产权年限短：40年商业产权，剩余约33年，到期需补缴土地出让金续期，不可直接落户（仅部分可积分入学）

2. 生活成本高：水电燃气按商业标准收费，物业费5.8元/㎡/月，长期持有成本高于住宅

3. 密度偏高：公寓6梯30户，高峰期电梯等待时间可能较长，居住舒适度一般

4. 流通性较弱：40年公寓市场流通性低于70年住宅，转手难度较大，更适合长期持有收租而非短期炒作

三、核心总结

臣田开元广场是西乡臣田片区集公寓、办公、商业、酒店于一体的全能综合体，依托前海辐射红利与地铁12号线交通优势，以现房、低总价、不限购为核心卖点，适合刚需过渡自住、单身/小家庭长期持有、中小企业办公、投资者收租等人群。

项目优势明显，但需注意40年产权、商业水电、高容积率等短板，更适合长期持有而非短期投机。若追求低门槛上车深圳核心区、看重交通与配套，且能接受公寓属性，可重点关注；若注重落户、学位、居住舒适度，建议优先考虑70年住宅。

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总结：

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