破解危旧楼改造融资困境

来源：经济日报

位于北京市西城区三里河一区的28号楼是北京市老旧小区综合整治项目之一。该楼建于1978年，共有居民54户，由于楼龄长且缺乏维护，该楼面临一系列突出问题，如楼体结构老化、外墙开裂、厨卫局促、管线混乱等，影响居住安全，亟需拆除重建。

但是，受制于传统个人购房贷款品种不适配、旧楼拆除后抵押物灭失、抵押权从注销到再登记存在“真空期”等诸多客观因素，居民与金融机构陷入了两难困境——存量贷款“必须收”、新增融资“不能放”。

“如何在破解居民融资难问题的同时，有效兼顾金融机构抵押权，成为摆在金融部门与不动产登记部门面前的新课题。”国家金融监督管理总局北京监管局相关负责人说。

该负责人介绍，目前北京市危旧楼改建的需求大、潜力足，解决危旧楼改建的融资难题，不仅有利于改善广大市民的居住条件，还有望在未来5年至10年内通过引入更多信贷资金，带动千亿元级的固定资产投资，促进建筑施工等上下游产业发展，带动家装、家电等大额消费。

“在国家金融监督管理总局的大力支持下，北京金融监管局争取到全国唯一的金融支持危旧楼改建试点政策，针对居民的融资痛点，指导试点银行在全国首创‘个人住房改建贷款’专属产品。”上述负责人说，贷款金额基于改建成本核定，放款时点适配改建工程进度，通过“改建前房屋抵押等方式+不动产登记流程优化”保障债权安全。

具体来看，针对已抵押房屋的改建工作，北京金融监管局牵头拟定“带押改建”流程，该流程由银行、实施主体、不动产登记三方认可。其中，银行与不动产登记部门、实施主体紧密协作，及时与居民签署抵押物变更等协议并办理相关登记事项，做好金融服务；北京市规划和自然资源委员会西城分局以“政策精准适配+流程创新优化”为核心，重塑业务流程，创新一次性“四联办”机制，即改建前房产抵押权注销登记、改建前房产注销登记、改建后房产首次登记、改建后房产抵押权首次登记一次性“四联办”，同一房产一次办结，多笔抵押保持顺位不变，消除抵押权“真空期”，保障债权安全。

“模式创新让居民出资有来源、金融债权有保障。”上述负责人说，个人住房改建贷款和“带押改建”模式让试点项目的居民无需承担高额的垫资成本，大幅减轻了他们在改建过程中的出资压力。由此一来，部分因房产抵押、经济压力大而陷入困境的家庭能够顺利参与改建，有效解决了楼体老化、管线混乱等安全隐患，提升了居住质量与幸福感。与此同时，“四联办”机制通过将抵押权注销、房产注销、新房首次登记、新房抵押权登记等四项流程无缝衔接，消除了原模式下的抵押权“真空期”问题，破解了抵押物灭失和产权变更带来的权益保障难题，保障了金融债权，进而大幅提升了金融机构为城市更新领域提供信贷支持的意愿。

“目前，三里河一区28号楼已顺利拆除，正处在有序建设中，改建贷款已按进度发放。”上述负责人说，该试点为北京市以及全国城市更新的同类项目提供了可借鉴、可复制的经验。接下来，北京市其他危险住宅楼改建项目将重点吸收三里河一区28号楼的经验做法，力争通过跨部门协同实现解危、安居、为民目标。（经济日报记者 郭子源）