这个城市涨疯了！

——AI制图，图文无关

和我们离得最近的城市是香港。

在2021年开始下跌4年后，2025年3月香港楼市因为救市政策刺激，叠加美元降息，再次触底反弹，截止到目前，今年已经涨了8%。

房价在上涨，但香港的租金涨的更高，官方统计的数据是，如今的租金已经是1993年以来最高。

毋庸置疑的是，香港正在进入租金房价双向上的正向螺旋，这将进一步推动香港的租金和房价徐徐上升。

就在我们感叹时，忽然发现，好像全世界的房价都在涨。比如说下面这张图。

这是日本东京的涨幅，从2021年开始，已经连着涨了四年。更重要的是，伴随房价上涨的，是租金也在同频上涨。

所以，从这些数据可以看出，在一个正常的上涨行情中，租金和房价一定是同频的，最终形成正向螺旋，从而进一步推动租金和房价持续上升。

类似的城市还会有很多，比如说河内、胡志明、新加坡、布里斯班。为什么说这些城市，因为这些城市都是我经常去考察的城市，我更熟。

所以，在过去几年，就我亲自调研到，看到的情况来说，有一种趋势非常鲜明。

这就是有没有赶上这些涨幅，直接决定了你这几年的家庭财富是缩水还是上升。

比如说，越南房产、日本房产以及澳洲房产，基本上这几年内的涨幅都超过了50%。这个数据的关键是什么？

是这个涨幅正好弥补了国内楼市下行的资产折损。

事实上，我们很多客户，虽然国内房产亏得一塌糊涂，但是因为澳洲房产涨了普遍超过60%，所以对冲之下，家庭资产不仅没有折损，还会有不小的正向收益。

我随便找了几套房子：

这是随手找的两套，我们在澳洲的房子，平均收益都在50%以上，而这么多下来，我们已经给有需要的客户找了数十个项目。

这张图中所有的项目，最差的涨幅在20%，相比较平均50%的涨幅看似亏了，但至少不仅完成了保本了，还有20%的正向收益。

这张图说明了什么？说明了至少有上百个人，因为通过在澳洲买了房子，所以在最近几年内都可以不用太慌，因为有优质的资产在，人的心里会更踏实。

很多时候，人的认知真的是折叠的，那些先知先觉者，早已着手进行了多元对冲。

最近有一张图流传很广，说的是中国的海外投资总额已经超过了日本。所有人都知道，日本是海外资产投资第一大国，在过去20年日本通过海外投资再造了一个日本。

但现在情况变了。那么，这个数据是多少呢？国家外汇管理局发布的数据是11万5073亿美元，减去3万6000亿美元的外汇储备，所以个人和私有投资总额是7万8000亿美元。

这里面很大一部分资金，流入了海外的不动产市场，我们可以通过香港的案例知道一些真实情况。

在2024年，香港40%的成交量和52.5%的成交金额，是由内地买家支撑的。

而今年数据更是飙升了起来，仅仅是上半年内地人在香港的成交额，已经是去年全年的90%。

最新的数据是，香港总价5000万以上的豪宅，有60%是内地买家购买的。

从这里，我们能看到有钱人的战斗力有多强。

最后给大家说一些在海外做投资的原则。

第一，一定要坚持价值投资，也就是开发商、品质、地段

第二，要找上升期的地区，或者人和钱净流入的地区

具体操作起来，其实就是三个法则：真实需求、政策支持、低供应市场。

这三个法则一定要牢记，真实需求可以规避纯投机的市场，比如说迪拜；政策支持是顺应形势，就和2015年国内的形势一样；低供应市场是供需失衡，也是价格能不断上涨的核心。

这三个法则可以帮你规避掉市场上80%的风险，剩下的就是靠专业的技术分析进行选筹就可以了。

举个例子吧。2026年澳洲房产的机会有两个：

1、布里斯班的别墅（尤其是非核心区）+核心区高端公寓；

2、墨尔本核心区的公寓。

为何如此，我们一个个来拆解：

为什么是布里斯班的别墅？

原因很简单，核心区已经涨过了，非核心区开始补涨。具体说的话，大概有几个点吧。

第一，从2023年开始，经过几年的上涨行情，布里斯班的房价中位数已经101万5767澳币，这个价格已经超出了第一次买房的人、年轻家庭和部分投资者负担能力。

这倒逼着人口和住房需求开始外溢，外围有更大土地、更宽敞房屋和更好性价比。

第二，核心区普通公寓的中位数，已经超过了非核心区的别墅，这时市场将自动对外围别墅进行价值重估。

第三，因为2032的奥运会，布里斯班迅猛的基建潮会进一步加快，这将拉大城市框架，将外围逐渐纳入，这将重塑布里斯班的城市格局，再造一个布里斯班。

第四，截至2024年6月，昆士兰的人口增长了2.3%，远远高于全国平均水平。到2032年，昆士兰的人口预计将增长16%以上，大部分会在布里斯班。

第五，供需严重失衡。布里斯班的公寓交付量在2025到2030年平均每年4600套。但需求是平均为每年16,000套。别墅则更低。未来几年，布里斯班的空置率将降到0.7%。平均100套房子，只有0.7套因为个别原因租不出去。

2025年，布里斯班平均涨幅是14.5%。

为什么布里斯班核心区高端和顶级公寓也有机会？

因为稀缺。

和悉尼和墨尔本比起来，布里斯班的城市仍在处在高速发展中。

这映射到住宅上，就是布里斯班的公寓存量远低于悉尼和墨尔本。这其中，高端公寓更是稀缺。先看个图：

这是布里斯班过去5年总价200万澳币以上公寓的成交量，翻了6倍。这说明了高品质高端公寓在布里斯班的需求之旺盛。

其实这个和国内也一样，行情都下行这样了，但是上海、深圳总价超过3000万人民币的楼盘，依然是出一栋清一栋。

日本涨幅最好的公寓，也是东京最核心的富人区，看似买的很贵，但涨幅依然能最高。

这个说明优质资产的价值逻辑，在全世界都是通用的。

为什么是墨尔本的公寓？

因为房价和城市的价值极度不匹配。

墨尔本是澳洲第二大城市，但是公寓的价格中位数还没布里斯班高，这显然是极度不合理的。

墨尔本竟然比布里斯班低了20万澳币。

那为什么墨尔本不涨呢？就是因为在疫情之前供应太多了。供需失衡真是屡试不爽的价格法则，供大于需价格就必然下降，就像我们现在国内一样；供小于需就一定会价格上涨，就像胡志明、河内、布里斯班一样。

但墨尔本已经意识到这个问题，连续5年减少了供应，接下来几年也在极度控制供应。此外，墨尔本印花税减免政策还有9个月的窗口期。

所以，眼下就是墨尔本的底部，将来会涨多少，什么时候涨，没人能确定，但至少价格不应该比布里斯班低，墨尔本一定会迎来一波补涨。

最后，请牢记三大法则：真实需求、政策支持、低供应市场。

从2025年开始，特别是最近这几个月，一种感觉越来越浓郁，在2026年，乱纪元可能在加速到来。大争之世，万物皆为刍狗，能不能具有跨国视野和多元配置思维，将决定一个家庭在未来会不会有选择权！

但这些，一大半人可能都无法感知，因为世界真的是存在折叠的！

今年，我的重心就是持续全球一线调研，深入一线感知最真实变化，详细的考察报告会发到的私密群里，如果你想了解全球一线动态，请长按下方二维码加群。