“21万科02”的一小步 万科债务展期的一大步

观点网 近日，媒体引述消息人士报道，万科正在应相关部门要求加快重组进程，并尽快提交重组方案。

该报道称，重组计划意味着万科正在寻求所有债权人同意债务减值或延期付款，预计计划在提交予债权人同意前，还需要得到批准。

就在市场尚在疑惑上述消息的真伪时，万科迈出了公司债务展期的一大步。

1月21日，万科A接连发布四份公告，均有关公司债“21万科02”。其中一份显示，“21万科02”债券持有人会议高票通过两项议案，当中包括展期一年事宜。

这意味着，万科迎来了第一只成功展期的公司债。

消息一出，资本市场各方发来“贺电”，当日万科A涨4.59%，收报5.01元，重回5字头；万科企业收涨5.75%，报3.68港元。

成功展期的第一步

据了解，“21万科02”全称万科企业股份有限公司发布关于召开万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二），系万科在2021年1月22日发行的公司债，发行规模11亿元，当前余额11亿元，发行票面利率为3.98%。

该笔债券原定期限为“5+2”年，到期日期为2028年1月22日。在第五个计息年度（即2026年1月22日），债券持有人拥有一次回售选择权。

根据回售结果，“21万科02”回售登记期内有效回售申报数量1032.101万张，对应本金金额约为10.32亿元；剩余未回售债券数量为67.899万张，对应本金金额6789.9万元。

因此，“21万科02”此次召开持有人会议，主要就是为了讨论如何处理债权人们选择回售的10.32亿元本金。而剩下6789.9万元本金在2028年才到期，暂时不在万科与债权人们的关注范围，期间万科只要照常付息即可。

2025年12月31日，万科公告宣布将召开“21万科02”2026年第一次债券持有人会议，会议召集人为债券主承销商中信证券，表决时间为2026年1月16日-19日。

最初，万科方面给出的议案只有三份：《关于豁免本次会议召开相关程序要求的议案》、《关于调整“21万科02”回售部分债券本息兑付安排的议案》、《关于同意为“21万科02”回售部分债券增加宽限期的议案》。

后于1月15日，万科宣布新增两项补充议案，分别为《议案四：关于调整“21万科02”回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》、《议案五：关于同意为“21万科02”回售部分债券增加宽限期、增加固定兑付安排、调整本息兑付安排的议案》。外界猜测是债权人不满上述议案条款，故提交了两份更“现实”的解决方案。

对比不难猜出，“21万科02”初始三份议案是由万科方面提出的，意图凭借增信措施展期一年，这也是公司前面几笔中票寻求展期时的一贯作风。后面补充的两项议案则大概率是由债权人们提出，同时也表达了他们的态度：实实在在拿到钱才是最重要的。

不出意外地，“21万科02”债券持有人会议上最终通过的只有议案一以及后来补充的议案四。

图片来源：企业公告

有关债券本息兑付的安排中，议案四以92.11%的高支持率遥遥领先，万科方面提出的展期一年方案则以10.46%的支持率垫底。

未来可期？

根据议案四中的固定兑付安排，万科需在1月30日为每一个投票同意议案四或议案五的证券账户，进行不超过10万元的兑付。此举明显是在维护中小投资者的利益，猜测该部分需要支付的现金并不多。

让万科感到些许压力的是那40%回售部分债券本金的兑付，经过计算，该部分对应的现金规模约为4.128亿元。剩余的60%，即6.192亿回售部分本金在一年后兑付，以及6789.9万未回售部分只需在两年后支付。

此次展期通过对万科而言无疑是具有里程碑意义的，资本市场也不遗余力地在表达自己的看法，1月21日当天，万科A涨4.59%，收报5.01元；万科企业收涨5.75%，报3.68港元。

与此同时，“21万科02”的一小步，为“22万科MTN004”、“22万科MTN005”两笔合计57亿的中票的展期树立了好榜样。

据了解，“22万科MTN004”已召开过两次持有人会议、“22万科MTN005”已召开一次，但万科与债权人之间均未能达成共识。1月21日，两只中票将再次召开会议以商讨展期事宜。

有意思的是，“22万科MTN004”、“22万科MTN005”最新交出来的方案中，有和“21万科02”此次获通过的议案存在极其相似的部分。

具体来看，两只中票的议案三中，均提出实施10万元的固定兑付；40%本金于1月28日兑付、剩余60%展期一年；以及提供增信措施等条款。

增信措施方面，“21万科02”要求万科以持有的对项目公司武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款质押作为担保。

“22万科MTN004”则要求以对深圳市荣兴房地产开发有限公司、廊坊万恒盛业房地产开发有限公司、北京友泰房地产开发有限公司的应收账款质押作为担保措施。

“22万科MTN005”要求以对深圳市中万华凯实业投资有限公司、西安伊合源实业有限责任公司、深圳市万信未来城制造有限公司的应收账款抵押作为担保措施。

有市场人士分析指出，三只公司债高度相似的展期方案或许是万科与债权人之间几经拉扯后的结果，双方大概率早已谈妥条件，现在就是走个过场。因此目前外界大多认为万科将一举成功，另外两只中票展期方案终会获得高票通过。

假如万科另外两笔中票均按照40%的比例计算，那么公司于1月28日当天需要支付约14.8亿元的本金。再加上“21万科02”的4.128亿，万科短期内将流出近19亿现金。根据公司三季度报告，万科期末持有的货币资金为656.8亿元，付“首付”大概率没有问题。

不过，目前万科还未到真正能够放松的时候。正如摩通1月9日报告所述，无论展期是否通过，万科已被视为财务困难房企，即使成功亦仅属“买时间”，后续仍需更全面债务重组。

根据Wind数据显示，万科仍有217.98亿元境内债务，平均票面利率为3.22%，一年内到期规模占比83.12%，达180.75亿元。

另据公开资料显示，万科2026年上半年有三只公司债到期，分别为“23万科MTN001”、“23万科MTN002”、“23万科MTN003”，将于明年4月23日、5月12日、6月15日到期，债券余额均为20亿元。

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