万科债券展期迎利好 房企融资端逐渐改善

1月21日，市场公开信息显示，万科一笔余额11亿元的“21万科02”债券，展期1年方案获得通过。在业内人士看来，这是万科本轮多笔债券展期谈判中首个成功落地的方案，标志着其在流动性危机中争取到宝贵喘息空间。此外，随着部分头部房企化债工作出现实质性进展，进入2026年以来房地产市场在“稳预期”的政策信号中实现良好开局。

根据“21万科02”债券公布的2026年第一次持有人会议决议，议案四以92.11%的同意票获得通过，该项议案主要围绕回售部分债券本息兑付安排、固定兑付机制及增信措施等方面展开。固定兑付安排方面，发行人将于2026年1月30日对已申报回售的债券，按账户实施不超过10万元的小额兑付，旨在保障小额持有人的流动性。其次是被认为起到关键作用的回售本金分期兑付措施，回售部分债券本金的40%将于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年，兑付日定为2027年1月22日。

另外，万科还将提供增信措施，其承诺为展期本息提供资产质押担保，质押物为发行人对项目公司（武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司）的应收款项。

中指研究院企业研究总监刘水认为，足够的有效资产将是未来万科债券展期的重要考验。对于债券展期，目前情况下很重要的要有增信担保措施，否则债权人很难同意展期。近几年，全国房地产价格深度下跌，很多项目出现资不抵债，或者难有较好的收益。万科能否提供足够多的有效资产作为增信担保，将是未来债券展期过程中的重要考验。

刚刚过去的2025年对于许多房企而言是解决问题的一年。其中，融创率先宣布完成境外债务重组，公司约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除，重组生效日期为2025年12月23日。另据碧桂园官方信息，去年12月碧桂园最后一笔境内债券的重组方案，也通过了债券持有人会议的审议。这意味着，碧桂园9笔境内债券、规模约137.7亿元的境内债务重组方案也已全部通过。

此外，中指研究院监测的截至2025年11月份房地产行业融资数据显示，当月房企债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%。2025年1至11月，房企债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5%。此外，中指研究院认为，2026年将更强调进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求，预期2026年针对房企的支持政策将继续发力。