【维•楼市】奥地利房价再次上涨！

奥地利媒体报道称，奥地利目前有超过15万套房地产正在出售。房地产专家对今年的供给、需求和价格走势有何预期？

过去几年，房地产买家可谓备受考验。起初，在低利率推动下，房价大幅上涨；随后利率上升、贷款发放规定趋严，导致越来越少的人负担得起购房，转而推高了租赁住房的需求。近几个月来，这一趋势有所缓和。尽管购房的可负担性仍具挑战，但已较此前有所改善。

截至去年年底，奥地利共有15万568套房地产待售，略高于2024年底的水平。房地产专家如何看待这一现象？

奥地利最大的房地产中介公司 Remax 每年都会收集650位房地产专家的市场评估。结果显示，2026年的前景总体较为乐观。房地产行业预计，所有类型的不动产在需求和供给方面都将上升，这一判断也得到了建筑业景气回暖的支持。

Remax 奥地利董事总经理 Bernhard Reikersdorfer 表示：“当前的利率水平、仍然不错的供应状况以及不断增长的需求，让我们对2026年持乐观态度。但我们在新建住宅领域——无论是租赁还是购买——都看到了挑战：新建项目严重不足。这将导致在不久的将来，需求增加而供给减少，最迟在2027/28年引发房价明显上涨。”

他还指出，政策制定者必须“尽快出台相应激励措施”，以重新刺激新建住房，从而为市场提供更多居住空间。

房地产价格再次上涨

自新冠疫情期间的价格高点以来，住宅房地产价格曾出现回落。但根据奥地利国家银行的数据，2025年第三季度自住房价格上涨了1.3%。专家因此认为，房地产价格下跌的阶段已经结束，并预计明年其他类型的不动产价格也将出现与通胀率相当的温和上涨。

需求和供给增长最明显的是高端市场，而价格涨幅最大的则是低价位房产。2025年上半年，一套自有产权公寓的平均价格为26万3639欧元。

Remax 克拉根福特地区经理 Daniel Lobnik 表示：“可负担的租赁住房越来越少，而租房需求却在上升。带有阳台或花园的住宅很受欢迎，但几乎没有供应，尤其是小户型公寓需求非常旺盛。”

租赁住房供应减少

自2022年年中以来，租赁住房的供应量大幅下降。自由定价租金的租赁住房，其价格走势高度取决于地段：市中心明显优于城市边缘和乡村地区。根据 Remax 的调查，租金上涨幅度将略高于购房价格。

Lobnik 表示：“宣布放宽的 KIM（住房贷款监管）措施并未带来预期中的明显改善。”与此同时，投资者重新活跃起来，这也促使租赁住房的供应在年度对比中首次出现回升。

在商业地产领域，市场情绪仍较为谨慎。不过可以明显看出，工业用地、商业地产、商铺和办公楼在需求、供给和价格方面都将回暖，整体表现将好于2025年。

从各联邦州来看，蒂罗尔州对2026年房地产需求的预期最为乐观，其次是克恩顿州和下奥地利州。相比之下，上奥地利州、布尔根兰州和维也纳的态度则明显更为谨慎。

交易量回升，但仍低于2021年纪录

Remax 表示，奥地利房地产市场整体已出现小幅复苏，这一点从与2024年相比的土地登记数量中可以清楚看出。根据 Remax 的估算，2025年登记的房地产交易量比上一年增加了约16%。2025年全年预计约有11万7000宗登记交易。作为历史最高纪录的2021年，这一数字为16万3266宗，而2024年仅为10万854宗。

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（以上内容来自《欧洲时报》中东欧版Tafart编译，部分内容参考自ORF、奥地利《新闻报》《信使报》《奥地利报》《今日报》等，部分图片来自新华社、APA及网络，转载请注明《维城》EuroNews）