老房子又吃香了？只因住建部定调：2026年开始，这2类人或将受益

一提到老房子，很多人都比较犯难，不外乎是因为老房子设施设备陈旧、环境差以及产品跟不上时代变化。然而，随着政策预期的变化，一些老房子的命运迎来转折，甚至被疯抢，其价格逆势大幅飙升。

根据第一财经的报道，在2025年下半年期间，上海城区的部分老小区房源，其成交量和成交价格变动明显。

以柳营路某小区为例，在2025年年初的时候，当时房源的价格才4万元/平米，但到了2025年底，其成交价格已经超过8万元/平米。不到1年时间，成交价格翻了一倍。而在徐汇区也出现了类似情况，一些核心地段的“老破小”也呈现量价齐升景象，其中一些房源被用疯抢来形容也不为过。

报道也指出，部分老旧小区的房源成交火热，与当下的低密楼市形成强烈反差，其根本原因就是老旧小区拆迁预期的升温，给人一种老房子又吃香的感觉。之所以出现这种现象，很明显与我们的政策走向息息相关。

根据央视频1月21日专访住建部的报道：

城市更新蕴含巨大投资消费潜力，既要把新房子建成“好房子”，又要把老房子建成“好房子”，与新房建设相比，旧房改造是一个巨大市场，城市更新是一个新的蓝海，接下重点抓好3件事：
1.持续推进城镇老旧小区改造；
2.全面推进完整社区建设；
3.开展城市小微空间改造,增加群众身边的社区公园、口袋公园。

从住建部的最新定调可以看出，随着新房市场供应逐步趋于平衡，住房政策面又回到了存量老旧房的改造，按照住建部的评估，老旧房的改造是一个比新房更大的市场，能带来居住环境改善以及拉动住房投资和消费。

既然提到旧房改造，一般而言，要么改造出新，要么拆迁，现在新增了一个“原拆原建”，具体来说：

现在的改造出新明显不一样，相对于过去的粉粉刷刷，现在对小区的改造出新力度可是大多了，除了房子位置不能移动，其他包括外立面、道路、管网、绿化、适老设施、停车位、充电桩以及小区周边配套等等，能改则尽改之。

现在新改造后的老小区，其视觉都给人耳目一新的感觉，其价格往往要比改造前高出不少。我的一位朋友去年刚刚搬回改造的小区，他们小区的房子不仅没因楼市下行而跌，成交均价还从改造前的3.5万元/平米涨到现在4.2万/平米了。

而拆迁就更不用说了，虽然现在拆迁没有过去暴富，分几套房子还是没有问题的，对于普通人而言，上班一辈子也未必能赚那么多。

重点说一下“原拆原建，”现在的政策也很明朗，由于新区建设大潮已过，现在更多倾向于“原拆原建”，这一点可从住建部在1月16日《求是》上刊发的文章中找到答案：

推动城市危旧房改造，鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房。

说得很明白，危旧房的改造，鼓励原拆原建。原拆原建就是按照原来的面积、原来的户数在原来的地方重新建房。可以算一下，你那边的老房子价格是多少？旁边的新房价格又是多少？建房实际上是花不了多少钱，但建成后与新房价格对齐，其价值相比老房子大概率是翻倍的。

说到这里，有人一定比较关心，什么样的房子最容易原拆原建呢？

各地根据经济发展水平和实际情况不同，会有所差异，梳理一下最新的共性规定：

1. 农村地区：

核心遵循“一户一宅”，宅基地性质和权属不变，允许对建房位置微调1 - 2米。面积可按新户均120 - 180平米标准调整（面积标准因华北、华东、南方、西部因地形耕地资源不同而有所差异），高度能盖2 - 3层（檐高分别不超7米、10米）。危房、合法闲置老宅等可申请，低保户等低收入群体重建D级危房最高补4万，普通农户也有对应补贴，用节能材料还能领额外补贴。

申请可通过政务APP线上提交，村里代办，乡镇审核放线后即可开工，验收合格后能换发新不动产权证。严禁扩大宅基地范围、占用耕地，且新房建成后3个月内需拆除老房。

2.城市地区：

建成40年以上的C/D级危房、无独立厨卫的老旧住宅等可申请。单栋危房改造政府承担40%-60%费用，成片改造还会发放临时安置费。单栋楼申请需100%业主同意，成片片区需90%以上业主同意，审批时限压缩至15个工作日，部分地区采用装配式建造可快速完工。

3. 特殊情形：

位于历史文化保护区或属历史建筑的房屋，重建需文物部门额外审批，且要符合风貌要求；因自然灾害受损的住宅可“先建后补”，竣工后30日内补报备案就行；产权模糊、有抵押查封的房屋则无法申请原地重建。

总体而言，对老小区房子来说，无论是改造升级，还是拆迁、原拆原建，肯定都比原来价值大很多，这也是为什么一些老房子又突然抢手了，这与当下的政策预期有直接关联。那么，受益的群体也就自然而然清晰了，主要包括这2类。

一是一些老旧小区业主。一般而言，房子足够老（房龄20年以上），或者房子建设质量不咋地，反正有危房属性的房子，加上有地段价值因子加持，这类业主的房子往往会被列入优先级改造升级或拆迁重建；二是参与老旧小区改造的主体。这个主体比较庞大，包括建筑建材、家居家电、商业零售、金融与运营服务、市政工程、环保设备以及新能源充电桩等相关行业单位，无论是相关机构，还是公司，抑或是从业人员都能从中获益。