避免爆雷成工作重点，万科能否顺利过关？

文｜邓浩志

避免爆雷成工作重点，万科能否顺利过关？

1月15日金融监管总局会议提出：推动城市房地产融资协调机制常态化运行，依法合规支持融资平台债务风险化解的相关工作。

我梳理出若干要点：

1、有力有序有效推进中小金融机构风险化解，坚决遏制增量风险，牢牢守住不“爆雷”底线。这里说的守住不“爆雷”底线虽是中小金融机构，但在此前，深圳市政府、央行都先后有类似守住不“爆雷”底线的表述。可见，不“爆雷”在今年金融工作和地方工作中占据突出位置。从这个视角看，避免万科“爆雷”肯定也是今年的重要工作。尽管深铁已经向万科输血了数百亿资金，坊间把这形容为“无底洞”，但事实上它真的避免了万科爆雷，避免了引发债务危机、保交房等一系列问题。

另外我想强调，郁亮退休，意味着万科国有化进程将进一步加快。这在长期看来到底是好是坏暂时无法判断，但就短期而言，万科国有化程度越高，避免爆雷的可能性就越大。所以万科整个管理团队的更换，反而是避免其爆雷的关键性因素。反过来想，如果全部都换成“国家队”，万科还是爆雷了，那就是“国家队”无能的体现，到时候深圳市的脸、国企的脸往哪里搁？所以我越发坚信，万科最终不会“爆雷”。

2、严防严打严处非法金融活动。

房地产领域的非法融资历来常见：早些年是房企无序扩张的案例常见，最近是金融客“高评高贷”（评估价、贷款额虚高）、经营贷“置换”房贷等情况多见。

去年底，多地（比如广州）都在整顿这些房地产领域的违规行为，并收到了一定效果。今年范围或将扩大，一批之前违规操作但尚未被揭露的案例今年或将加速清理。在此再次提醒房地产领域的客户和同行，切勿图小利而违规。因为房地产融资时间周期长，总有机会引起监管的关注，总有机会被查出来。

哪些专家的建议不值得听？

我干房地产这么多年，直接主管企业的研究中心近10年，写房地产也这么多年，但其实我也看其他人的观点，也会学习和研究其他机构的报告。哪些有价值？哪些很水？今天谈谈我的看法。

有价值的类型：

1、最有价值的是专业房地产研究机构的报告，比如合富、世联、贝壳等机构的。一则他们在业务一线，了解真实情况，而且速度最快、最敏感；二则他们下沉到具体城市，知道各地的差异，而楼市各地差异很大，光看宏观趋势完全不能指导实际工作，所以选报告必须看所在城市分公司的报告；三则他们知道“潜规则”，所谓潜规则就是在公开政策之下的实际操作情况。比如有段时间二手交易异常活跃，但业内知道其中又有“高评高贷”的干扰，数据不能完全采信。

2、大投行的研究报告。

他们的视角和房地产业内有较大区别，市场情况他们通常把握不准，但对宏观趋势、对政策、对各国房地产历史走势的研究、对金融领域，他们都能提供更多业内机构没有的视角。这方面，总部在国外的机构会更少受到“指导”和影响，出发点相对会更客观，而且很多国外投行经常会曝猛料，比如彭博社等。

3、敢说真话的房地产专家，尤其是已经退休的、没有压力的老领导。他们干的时间长，在自己的领域事无巨细都十分清楚，知道市场痛点、政策问题。在职的通常输出口径都非常统一，看了等于没看，但退休了的就什么都敢说，只是节目和内容最终能不能播出和限流而已。代表人物：孟晓苏。

没有价值的类型：

1、开发商老板和高管。屁股决定脑袋，他们只能唱多。

2、媒体和自媒体。也是屁股决定脑袋，前者说的是标准话术，后者则看自己业务需求。

3、以专家身份、换个角度表达标准规定内容的专家。代表人物：李某葵。这个不用解释。