万科开启自救剧本，未来12月将迎生死考验

文/言叔

前几天，万科A突然强势涨停，带动整个地产板块集体狂欢。

这一幕，让不少老股民直呼"活久见"。

要知道，就在不久前，万科还是那个让债券持有人彻夜难眠的"问题学生"。

三笔合计67.3亿元的债券展期方案，从最初的"零首付、零小额兑付、零增信"被债权人无情拒绝，到后来优化为"10万元小额兑付+40%首付+剩余60%展期一年+应收账款质押担保"，这个转变来得相当戏剧性。

更让市场意外的是，万科这次居然要一次性拿出近30亿元真金白银。

这笔钱从哪来？成了大家最关心的问题。

01

面对这个天问，万科显然是有备而来。

据市场消息，万科的资金来源主要有三个渠道：

第一条路，也是最让人意想不到的——

挪用银行利息款项。

万科已经获得了包括中国银行在内的多家银行批准，将贷款利息支付方式由季度改为年度，未来数月的利息全部延期至9月支付。

这个安排，据说是在深圳国资委的协调下促成的。这一招，相当于凭空多出了几个月的现金流。

第二条路，是资产交易和国资支持。

万科正在推进上海复地万科活力城的出售，这个项目位于浦东核心地段，建筑面积约10.92万平方米，可租赁商业面积5.78万平方米，目前出租率达到97%，年租金收益2.1亿元。

按照22亿元的售价计算，租金回报率约9.55%，对于保险、信托等金融资本来说还是很有吸引力的。

第三条路，是合营联营公司回款。

万科通过减持合资公司股权获得应收款，其账面上还有663亿元的"其他应收款"，这里面存在不小的回款空间。

02

对比一下万达的分期展期方案，万科这次的操作明显更狠。

万达当年是慢慢磨，万科这次是直接来个"大出血"式的自救。

这个方案背后，透露出几个关键信息：

首先，万科是真的急了。

从"零首付"到"40%首付"，这个转变说明万科已经没有讨价还价的余地了。

此外，国资的支持力度超预期。深圳国资委不仅协调银行延期付息，还在背后牵线搭桥，这已经不是简单的"输血"，而是直接下场当"操盘手"了。

而在市场层面，市场对万科的信心也正在重建。

债券持有人会议的顺利召开，说明债权人还是愿意给万科一个机会的。

不过，这次优化方案并没有完全打消市场的顾虑。

万科未来12个月还有175亿元债券到期或行权，扣除这次30亿元，仍需超过70亿元资金。

按照方正证券的研报，万科公开市场存续债券本金规模合计310.67亿元，其中2025年12月到期57亿元，2026年到期124.19亿元。

这个数字，足以让任何财务总监夜不能寐。

更让人担心的是，万科的盈利能力正在快速恶化。

2025年三季报显示，万科前三季度归母净亏损280.2亿元，相当于每天亏损超1亿元。毛利率已经跌破10%，创上市以来新低。

03

万科能否守住公开市场债务不实质违约，已经成为房地产行业的关键博弈点。

如果万科违约，将严重冲击市场信心，加速房地产行业的市场化出清。要知道，万科可是曾经的行业"优等生"，连它都撑不住了，其他房企的日子可想而知。

但如果万科不违约，则凸显监管对核心房企的政策倾斜，这又会给市场传递什么样的信号？这关乎整个行业的未来走向。

目前，相关债券持有人会议已经陆续召开，方案落地的后续进展备受关注。万科这一仗，不仅关系到自己的生死，更关系到整个房地产行业的格局。

从某种意义上说，万科正在经历一场"生死时速"。

30亿元的"首付"只是第一道坎，真正的考验还在后面。

对于这个曾经的行业标杆来说，能否挺过这次危机，不仅考验着管理层的智慧，更考验着整个中国房地产市场的韧性。

市场正在密切关注万科的下一步动作。

毕竟，在这个行业寒冬里，万科的每一个决定，都可能成为其他房企的"风向标"。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。