深圳中海明德里为什么没人买，交房时间，项目介绍，楼盘详情

深圳中海明德里为什么没人买，交房时间，项目介绍，楼盘详情

中海明德里并非 “没人买”，而是因噪音、地铁远、密度高、保租房占比高、实用率低等硬伤导致去化偏慢，目前处于清盘阶段；项目已于 2024 年 6 月精装交付，是龙华民治的学区现房，适合重视教育与即买即住的刚需家庭，纯地铁通勤或追求低密的需谨慎。以下是详细解析。

一、为什么 “没人买”（实际是去化慢，核心缘由）

1. 噪音硬伤突出：紧邻梅观高速、民康路与珠三角环线，低楼层与临路户型噪音达 60-70 分贝，关窗后约 50 分贝；北向还有平南铁路货运线，夜间货柜车噪音明显，对安静度敏感的买家避而远之。
2. 地铁通勤不便：距民治站（5 号线）约 1.1 公里、五和站（5/10 号线）约 1.3 公里，依赖地铁的需接驳，规划 22 号线兑现尚需时间，公共交通体验差。
3. 高密度与车位紧张：容积率 5.0，最高 49 层，3 梯 6/7 户，高峰期电梯与园林使用压力大；车位比约 1:0.98，长期可能面临停车难，影响居住舒适度。
4. 保租房占比高，圈层不纯：小区含 652 套保障性租赁住房（占比约 45%），与商品房共用园林与配套，人员流动性大，部分业主担心居住氛围与后期转手价格受影响。
5. 实用率与户型短板：部分户型实用率仅 77%（如 97㎡套内约 75㎡），低于同片区竞品；叠型设计导致部分户型采光受遮挡，低楼层尤甚，83㎡三房一卫的空间紧凑，部分次卧面积小。
6. 周边界面待改善：周边有城中村、工业区与华南物流园，城市界面杂乱，旧改周期较长，短期有粉尘与噪音影响，影响居住体验与心理预期。

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二、交房时间与现状

• 交房时间：2024 年 6 月正式精装交付，目前为现房，即买即住即办证，无烂尾风险，可实地验房。
• 交付标准：精装交付，含大金、博洛尼等一线品牌厨卫，部分户型有防水、门窗密封等细节需现场核查。
• 销售状态：2021 年 9 月 30 日开盘，目前少量现房清盘，折后单价约 4.8-5.2 万 /㎡，总价 430-580 万起。

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三、项目与楼盘详情

1. 基础信息
   • 位置：龙华区民治街道华南实验学校北侧，雅园路与民康路交汇处，临近 G94 珠三角环线高速。
   • 开发商：中海深圳房地产开发有限公司（央企），物业：中海物业，物业费 4.8 元 /㎡/ 月。
   • 规模：占地约 2.35 万㎡，建面约 16 万㎡，4 栋 49 层塔楼，总户数 1217 户（商品房 665 套，保障性租赁住房 552 套）。
   • 核心参数：容积率 5.0，绿化率 40%，车位比 1:0.98（约 1200 个车位），梯户比 3 梯 6/7 户，产权 70 年（2020 年拿地）。
2. 产品与户型
   • 主力户型：83㎡三房一卫、97㎡三房两卫、113㎡四房两卫，户型方正，部分大户型三开间朝南，适配刚需 / 改善家庭。
   • 特点：精装现房，即买即住，避免期房风险，可现场核查户型采光、噪音与装修质量。
3. 配套亮点
   • 教育：自带 12 班公办幼儿园，与九年一贯制华南实验学校仅一墙之隔，“目送式” 上学，教育资源稳定。
   • 商业：一路之隔 8 号仓奥特莱斯（8 万㎡），自带 1500㎡菜市场与 2000㎡底商，3 公里内覆盖星河 COCO Park 等。
   • 医疗：距在建深圳第二儿童医院（三甲）约 800 米，周边有坂田医院等医疗机构。
   • 交通：自驾便捷，紧邻梅观高速 / 珠三角环线，轻松可达福田、南山；地铁依赖接驳或规划线路。

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