新政后公寓到底能不能买？这3类人闭眼冲，其余全是坑！

“首付只要30%了，公寓现在能买了吗？”

1月15日，央行将商业用房（含“商住两用房”）的购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

一石激起千层浪，许多被住宅高门槛挡在门外的购房者，目光再次投向了那些总价诱人的公寓。

这两天，乐居君也收到了不少咨询。

但首付门槛降低了，就等于“可以买”了吗？

在新政前，大部分城市，包含公寓在内的商业用房，其最低首付是50%。

同样100万的总价，过去需要准备至少50万，现在则仅需要30万。

这无疑降低了入场的资金壁垒。

但我们必须清醒：门槛降低，绝不等于风险消失。

之前公寓被人诟病，主要是有以下几个硬伤：

一、税费高，未来转手难。相比起普通住宅，二手公寓的税费极其高，包括契税、增值税、土地增值税、个税、印花税等。一套100万左右的公寓，各项税费往往要10多万。税费一高，转手就难，只能自己长期持有。

二、不能读书、不能落户购买公寓不能落户，也不享受学区学位，这是它与住宅最核心的价值差异之一。

三、持有成本高水电费、物业费通常按商业标准收取，远高于民用标准，长期生活成本不菲。

另外值得注意的是，公寓的贷款成本也比住宅要高。

以广州为例，目前住宅商贷款利率为LPR-50BP=3.0%，而公寓类商贷利率则为LPR+60BP=4.2%，两者相差110BP。

四、居住体验差一般来说，公寓的梯户比都极高，人员嘈杂，上下班高峰期等待电梯时间长。另外，公寓小区内有很多小工作室，例如你的邻居可能就是美甲店、理发店、沐足店......想要买公寓，要先提前了解以上硬伤，

那公寓到底适合什么人群呢？

乐居君收到的咨询，大多数都是预算有限的年轻情侣、受够租房的单身白领，和家里有房只想收租的老广。

为啥他们偏偏盯上公寓？因为普通住宅的“标准答案”，并不适用于他们。

一，不能落户、没有学位也没关系。生娃计划？没有！年轻买家要的是个落脚地，而老广早就有户口有学位房。公寓直接把这两大溢价砍掉，让你钱花在刀刃上——我就买个空间，别让我为几十年后的可能性买单。

二、用最少的钱，换取“独立空间”最近不少朋友咨询乐居君的时候，便明确表示不想再租房了，急需可以自由改造、无忧养宠的“独立空间”。而购买小户型公寓，便是用较低总价换取一个完全属于自己落脚点的最优选择。

三、总价低的公寓，年租金回报率相对较高。

部分市中心的小户型公寓，具有配套齐全，通勤方便等优势，相对好出租。

而且因为总价低，出租回报率会更加可观，对投资老广来说，这就是个稳定的收租工具。

所以结论很直接：
如果你需要学位、要落户、打算一家三代常住，公寓绝对是坑。
但如果你是上面那三类人，公寓的“缺点”对你全无效，它的“优点”——低总价、好租、自由度高——反而个个击中痛点。
买房这件事，不买“对的”，只买“适合的”，买公寓也一样。

看清产品本质后，再看市场全景，能让你更加清醒：

据普睿数智广佛区域数据显示，2025年，广州全年公寓供应33.60万㎡，同比减少18%。
成交43.50万㎡，同比减少28%，成交均价30978元/㎡，同比下降9%。

年初成交低位徘徊，年中毕业租赁旺季，公寓投资需求增加，年底业绩冲刺批量转签带来翘尾行情。

目前，公寓去库存压力较大，截至2025年12月，库存面积高达260.15万㎡，去化周期71.8个月。

但核心区域优质公寓的销量还是不错的。

2025年广州公寓成交面积排行榜TOP10中，上榜的项目超一半都位于中心城区，其中海珠最多。

总结而言，公寓市场是一个极度分化的“二八市场”。

想买公寓，也要尽可能选择中心地段、配套成熟且产品力较硬的项目。

只有用最严苛的标准，锁定那“二”成的核心资产，你的购买决策才不是一场博弈，而是一次基于清醒计算的资产配置。