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卷王来到了昌平南—国誉星城

国誉星城项目资料整理

一、项目概况

• 项目名称：国誉星城
• 项目位置：昌平区生命科学园板块（北四村棚户区改造地块）
• 开发商：越秀地产+北京城建+未来科学城+贝好家联合体
• 建筑类别：15栋，9-18层洋房/小高层
• 产权年限：70年
• 占地面积：3.07万㎡
• 建筑面积：7.99万㎡
• 容积率：2.6
• 绿化率：30%
• 总户数：772户
• 车位配比：1:1.2
• 物业公司：北京城建物业
• 物业费：待定（预计6.5元/㎡/月）
• 交房时间：待定
• 参考均价：预计5.5-6万/㎡
• 总价区间：440万-720万（80-120㎡三至四居）

二、核心区位与交通配套

区位价值

• 科创高地：距离海淀约1.3KM，生命科学园三期核心，聚集百济神州、万泰生物等600余家医药企业。

• 规划红利：纳入中关村科学城北区发展规划，2025年启动“生命谷”国际医疗城建设。
• 生命科学园：重点布局医药健康产业，打造全国医药健康产业发展“ 核爆点” 建设具有全球领先水平的“生命谷”！
• 企业生态：聚集如百济神州、诺诚健华等 600+家生物医药企业；
• 人才密度：区域引进顶尖科学家 院士约45人，约4.8万研发精英；
• 成果转化：原创新药泽布替尼全球年销超 10 亿美元。

交通网络

• 地铁：距昌平线生命科学园站1.5km，一站西二旗；在建19号线北延线生命谷站（规划中，500米，2029年通车）;S7东北环线（规划中）。

• 自驾：京藏高速/北清路1km，25分钟达西二旗，35分钟至中关村。

三、周边生活配套

直线距离约1km生活圈 超强配套

三轨畅达×超极合生汇×北师大未来学校×北大国际医院×公园环抱

教育资源

• 名校规划：北师大未来实验学校（建设中，预计2027年开学）
• 现有学校：史各庄小学、北京101中学昌平校区

医疗健康

• 三甲护航：北京大学国际医院、积水潭医院回龙观院区、高博医院、清华长庚医院等

商业购物

• 高端商圈：超极合生汇（约1公里）、一站直达万达广场（沙河）、万科TBD、海淀大悦城等。

生态环境

• 双园环抱：东沙河湿地公园、中关村森林公园；西侧直线1km是十一排干渠投资6亿，明年春季通水，每天补中水5万立方米。

四、项目规划与产品设计

社区规划

• 楼栋布局：15栋9-18层建筑，南北通透，最大楼间距40米，6栋楼首层架空（含会所）。

• 社区配套：东区双主题架空层约290㎡包容性空间，交织长者雅趣与儿童启蒙；NOVA 艺术会所（约 900 ㎡全维奢享艺境）；规划约550㎡便民商业配套。

建筑特色

• 外立面：高品质真石漆+石材组合，局部铝板线条；东西区域匠筑单边约50米，合围百米超尺度门面。

• 园林景观：移植成年白蜡、元宝枫，打造“星城八景”主题，包含“阳光草坪”“叠水景观”等六大组团。

六重盒子院落体系｜自然永续共生

• 一带两环两轴｜八大景观价值点
• 
  

一带：酒店式归家体验带 （酒店式归家入口）；

两环：东区约280M健康漫步生活环，西区约360M健康漫步生活环；

两轴：东区约140M观景娱乐品质轴，西区约150M观景娱乐品质轴。

八景：鎏光水境、泮水浮馆、波点丛林、浮屿石庭、摩卡花园、林语剧场、全龄运动场、单元入户

主力户型分析

目前国誉星城公布了四个户型，都是板楼，南北通透格局

1、81平米三居

将性价比带到昌平南，第一个同面积段的三居，

并且是全明格局，一梯两户南北通透的板楼！

总价控制在450万以内，北部区域刚需首选，首付只需要68万就可以搞定！

边户型带拐角飘窗，270°采光，客厅整体面宽可达3.8米，主卧3.4米；

同时室内只有两堵承重墙，形成百变空间，可二可三；

隐形收纳800库+家政功能区+深U型厨房+三分离洗手间，功能性拉满；

加上南向阳台、北向设备平台、飘窗的赠送面积，户型使用率碾压同面积段产品！

2、97平米三面宽三居两卫

昌平南第一个同面积段的三面宽三居两卫，这就卷起来了！

一梯两户纯板楼，明厨明卫全明格局，南向面宽9.9米，进深约10.2米，1：1比例；

边户主卧带拐角飘窗+270°采光窗！

边户主卧达3.7米面宽，客厅3.4米，南次卧2.8米，边户北次卧窗朝向东/西，卧室客厅全部都有采光！

厨房餐厅客厅南北通透，LDK一体化设计，舒适度高！

配备玄关+800库家政间+餐边柜+深U厨房+三分离客卫+北阳台，功能拉满！

总价预计520万能上车。

3、112平米四居两卫

四居格局，18层小高层，两梯两户设计

对于改善的朋友们太友好了，依然是区域内同面积段唯一的四居户型，将四居价格打下来了。

标准的四叶草户型，四间卧室分布在四个角落，互不干扰

客厅3.7米，边户主卧3.8米，南次卧2.8米，南向面宽10.3米，进深10.4米

厨房餐厅客厅LDK设计南北通透，经典设计！

入户玄关+餐边柜+双明卫+客卫三分离+飘窗设计+北阳台，功能性拉满！

总价预计620万可以上车。

4、126平米四室两厅两卫

楼王位置，一共只有30多户，都是东边户，只有西区有！

尺度舒适的四居，客厅4米面宽，主卧3.8米加转角飘窗，南次卧宽3米。

客餐厅约32平，主卧套房约21平！

北侧两个卧室之间非承重墙，可做多种选择。

入户玄关+餐边柜+双明卫+客卫三分离+飘窗设计+北阳台，功能性拉满！

依然应该能做到区域内同面积性价比最高的126四居。

五、拿地信息与开发主体

土地出让详情

• 拿地时间：2025年6月
• 成交价格：23.95亿元（底价）
• 楼面价：约3万/㎡
• 销售价格：预计5.5-5-6万/㎡
• 
  

开发商简介

总结：国誉星城凭借低总价、国企开发及生命科学园产业红利，成为昌平南刚需刚改首选。关注北师大学校招生进展及19号线建设进度。

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