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副中心好房子——北投·栖澐湾

卖点： 副中心 地铁旁 低总价 低首付 公园洋房

一、项目概况

• 基础信息
• 项目地址：北京市通州区张家湾镇广通街M101地铁张家湾站西侧约200米
• 产品类型：4-15层洋房及小高层（24栋，分东西区）
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：4.59万㎡
• 建筑面积：10.09万㎡
• 容积率：2.2
• 绿化率：30%
• 总户数：971户（西区478户）
• 车位配比：1:1.2（共1165个）
• 物业：北京博识物业管理有限公司
• 物业费：待定
• 在售状态：待售（预计2025年12月底开盘，首推西区478套，12栋楼，11栋8-11F洋房及1栋15F小高层）
• 主力户型：79㎡三居（270万起）、89㎡三居（311万起）、125㎡四居（470万起）
• 得房率：实际得房率83-94%
• 均价：3.5-4万/㎡
• 总价区间：270万-530万元
• 交付标准：精装修交付（含中央空调、新风系统）
• 交房时间：待定

二、核心区域与交通配套

• 区域价值
• 区位定位：北京城市副中心张家湾设计小镇核心，行政办公区、运河商务区、文旅区交汇带
• 产业规划：定位“国际设计小镇”，已吸引CPG集团、Callison RTKL等1035家企业入驻，规划时尚产业增长极
• 交通网络
• 轨道交通：距在建M101线张家湾站200米（2027年通车），5站直通副中心TOD，顺达国贸CBD，地铁1/7号线花庄站2.7公里
• 道路交通：三公里内，东六环、京塘路快速路、京哈高速三大主干道纵横交错，形成了四通八达的立体交通网络，自驾30分钟达东四环，40分钟至国贸CBD

三、周边生活配套

• 商业配套
• 高端商业：：距离湾里TOD约2.7km。涵盖诺岚酒店、王府井WellTown、汀云小镇三大业态。
• 社区配套：项目自带1300㎡下沉式会所及地下商业，满足日常购物与圈层社交

• 教育医疗
• 教育资源：紧邻规划九年一贯制学校（6022地块，1800个学位），皇城根小学通州校区（3公里）
• 医疗配套：通州妇幼保健院张家湾院区（1.5公里）、运通中医医院（2公里）

生态公园

公园绿地：城市绿心森林公园（900米）、大运河森林公园（2公里）、张家湾公园（2.5公里）

• 国际文旅
• 文旅地标：3km内包含环球影城、运河文化旅游区、张家湾古镇，北侧近享北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆（首都博物馆东馆）等文化场馆

四、项目规划与产品设计

• 社区规划
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• 整体布局：24栋南北向板楼，低密度行列式排布，西区首推12栋8-11层洋房及1栋15层小高层

景观体系：“三重归家礼序”（艺术景墙+林荫步道+入户花园）、300米环形跑道、全龄活动区

四季客厅：“林下空间-艺术花园-原野聚场-下沉庭院”四季景观客厅层层递进，将更具生命活力与情感温度的场景体验融入园林之美。

双重归家：预设“酒店落客-社区玄关-入户大堂”与“夜间照明-夜间导识-夜间景观”，双重归家情绪轨迹，实现动线与场景的再一次进化。

门赫时代：大门的打造予院境以虚实，予园景以光影。车道上方设计镂空将光留影；门前绿地将喧嚣隔绝在外。出则繁华，入则宁静。

堂显襟怀：大堂以类高奢酒店设计迈向奢享日常的第一步，从空间架构到细节雕琢展示空间的艺术魅力，实现简约且繁复的功能最大化。

全龄社区，全维生活的人性化设计

人性关怀：全区空间均为无障碍设计，宠物便箱、植物科普、户外洗手池、人体工学户外座椅等人性化设计让细节处尽显关怀。

功能平台：社区内设置适合各年龄段的全生命周期活动平台，分别定位为家庭型休闲空间、全功能生活场域以及全时化户外会客平台。

社交会所，度身打造的高端交互场

邻里私域：邻里社交空间规划文化沙龙、运动健身、精英休闲等功能，以价值观的趋同、生活观的对位、审美观的类分，共赏丰盈生活。

知遇和鸣：从文化艺术到生活享受，在圈层的链接与人脉的汇聚下，资源、思想实现融合、共鸣，一个圈层就是一个高阶生活场。

• 建筑特色
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• 立面设计：现代简约风格，采用真石漆与玻璃幕墙组合，局部铝板点缀
• 湛蓝窗镜：融合当代立面美学与古建形制灵感，以多种材质成全景玻璃幕墙，外映云端都会，内影流光建筑。
• 金冠重檐：叠加冠、重檐、斜切、光幕，辅以香槟金奢质色系，以超级工艺建构城市新典雅美学天际，领潮时代审美。

• 户型设计

超级屋种：主力户型全系独立家政，用1%的空间解决99%的烦恼；270度飘窗观景，全明格局。

场景优解：LDK一体化，主卧套房化、客厅社交化、厨房便捷化；灵活多变「斜杠空间」，随心所欲生活一整天。

【户型赏析】

① 79㎡ 三室两厅一卫，一梯两户南北通透，明厨明卫

② 89㎡ 三室两厅两卫，南北通透，明厨明卫

③ 107㎡ 三室两厅两卫，南向三面宽，明厨明卫，南向面宽10.25米

④ 110㎡ 三室两厅两卫，南向三面宽，明厨明卫

⑤ 125㎡ 四室两厅两卫，经典四叶草户型，南向面宽11.1米，明厨明卫

⑥ 140㎡ 四室两厅两卫，经典四叶草户型，客厅4.6米宽，南向面宽11.7米

五、拿地信息和开发商信息

• 拿地信息
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• 拿地时间：2023年6月
• 拿地企业：北京北投宏象房地产开发有限公司（北投集团全资子公司）
• 土地性质：R2二类居住用地
• 规划条件：容积率≤2.2，建筑限高45米，绿地率≥30%
• 拿地价格：总价25.9亿元，成交楼面价25700元/㎡

• 开发商背景

• 企业资质：北投集团（北京市属一级国企），城市副中心核心开发商，累计投资超5000亿元
• 代表项目：北京城市绿心森林公园、冬奥村、中国共产党历史展览馆

六、未来发展和总结

• 区域发展前景
• 交通升级：M101线通车后（2027年），将实现与5条地铁线路换乘，通勤效率显著提升
• 产业落地：北京服装学院通州校区（2025年入驻）将带动时尚产业集聚，预计导入8200名师生
• 项目总结
• 北投栖澐湾作为副中心稀缺的刚需改善盘，以3.3-4万/㎡的价格优势（较副中心其他楼盘低2万/㎡）、国企开发保障及高得房率（83-94%）成为通州楼市焦点。
• 项目紧邻M101地铁口，坐拥绿心公园与环球影城双重资源，79㎡小三居精准匹配新生代家庭需求。
• 随着张家湾设计小镇产业落地与交通配套成熟，适合预算有限但追求品质生活的刚需及首改客群。

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