墨尔本房市完蛋？大批投资者撤离！珀斯中位价突破$100万大关！

01

完整名单！澳洲50个最稳健房产投资区揭晓，看看有你家吗？

一项针对澳洲房产市场的全国性分析揭示了一个出人意料的真相。

那些被大众忽视、甚至显得有些“土气”的平凡区，正成为投资者悄悄积累财富的避风港，其表现远超此前备受追捧的热门区域。

最新数据显示，真正优质的投资标的未必是社交媒体上的“网红盘”，也不一定拥有名人加持或刷新纪录的拍卖价。

相反，那些具备持续回报能力的稳健市场，无论外界关注度如何，都能带来实打实的收益。

这一结论源自《Hotspotting价格预测指数2025-26年夏季版》（Hotspotting Price Prediction Index）对全澳50个最可靠房产投资市场的深度调研。

从昆州偏远地区的South Mackay到悉尼西部的Cabramatta，再到塔州的Devonport，这些区或许难登时尚生活杂志，但无论市场行情如何波动，其房产成交量每个季度都保持稳定。

Hotspotting创始人Terry Ryder表示，这进一步印证了他数十年来倡导的核心理念：稳定性永远优于波动性。

他指出，最理想的投资区域往往并非身处繁荣期巅峰、频繁登上头条的地方，而是年复一年提供可靠增长的地区。

Ryder强调，追逐热度往往是失望的根源，真正的市场实力源于多元的经济支柱和持久的买家需求。

数据证明，稳定性并不代表回报平庸，相反，这些地区因真实的社区需求和稳健的经济活动支撑，其长期表现反而更具爆发力。

在本次上榜的50个区中，昆州以19个席位高居榜首，维州和新州紧随其后，分别占据13个和12个名额，西澳和南澳各有2个，塔州和首领地则各有1席入围。

从价格分布来看，榜单跨度极大。昆州的Biloela以36.6万澳元的中位价成为入榜门槛最低的地区；而新州的Wahroonga则以299万澳元位居价格顶端。

此外，农业中心Kingaroy（中位价50万澳元）以及南澳的渔业基地Port Lincoln（中位价52万澳元）等偏远地区也因稳定的需求表现抢眼。

在市场类型方面，独立屋占据绝对主导地位，共有38个区上榜，其中昆州South Macka 的独立屋被评为全澳表现最稳定的市场。

在入选的12个公寓市场中，新州的Cabramatta以46万澳元的中位价成为了最为实惠的选择。

澳洲房产投资专业人士协会（PIPA）主席Cate Bakos指出，这项研究为热衷投机的市场风气敲响了警钟。

她表示，许多投资者因盲目追逐“暴涨”区域，最终却深陷其中，面临资产缩水的窘境。

相比之下，这些稳健型区风险较低、基本面扎实。Bakos认为，可持续的增长远胜于短期激增，这些市场不依赖炒作，能够有效抵御利率变动、政策调整及市场情绪波动的影响。

值得注意的是，这些“宝藏”区拥有共同的成功法则：强大的自住吸引力、平衡的房产供应、多元的当地就业环境以及与广泛需求相匹配的价格。

Ryder总结道，那些优先考虑稳定性而非投机性的投资者，才是真正能建立起长期财富的人。

02

墨尔本房价5年仅涨15.5%！与悉尼差距创新高，投资者大举撤离

墨尔本正被誉为澳洲“最负担得起”的首府城市之一。过去5年间，该市住宅价格涨幅远低于布里斯班、阿德莱德和珀斯。

尽管房地产团体认为投资环境恶化是主因，但低迷的房价确实让租房者和首次置业者从中受益。

分析师预计，墨尔本的住房市场放缓趋势将持续至2026年。

在全澳房价飙升、竞争激烈的背景下，墨尔本作为一个“异类”持续引发关注。

曾几何时，墨尔本是仅次于悉尼的全澳第二贵城市，而现在它成了一个特殊的研究案例，探讨如何抑制房价过快上涨。

本月发布的数据显示，墨尔本住宅价值在5年内仅增长15.5%，与布里斯班、阿德莱德和珀斯近80%甚至90%的惊人涨幅相比，显得微不足道。

房产分析公司Cotality的Tim Lawless指出，去年12月澳洲房价仅增长0.7%，这主要是受悉尼和墨尔本房价微跌拖累。

目前，墨尔本房屋中位价约为98万澳元，与悉尼的差距已拉大至60多万澳元，创下自1999年以来的最大值。

墨尔本房市增长低于平均水平，与租金涨幅收窄、首次置业者激增以及投资者因市场不稳而撤离的警告息息相关。

房产分析师认为，这是经济状况、政策设定和人口变化共同作用的结果。

维州房地产协会（REIV）的Toby Balazs表示，墨尔本缓慢的增长在全澳背景下“多少有些令人惊讶”。

他指出，维州更广泛的经济环境以及其他地区更高的资本增长是主要驱动因素，对投资者而言，在墨尔本持有房产正面临诸多挑战。

自维州政府在2023年预算案中推出土地税上调、提高缺席业主附加税等新冠债务偿还措施后，房东便开始大举撤离。

Cotality估计，一套地价65万澳元的投资房，现在每年需额外承担1300澳元的土地税，加之租赁法律收紧和利率上升，房东成本大幅增加。

租赁保证金数据也印证了房东抛售的理论：在税收新政生效的第一年，维州减少了约1.65万套租赁房产。

对于市场动态的变化，各界观点不一。房产委员会维州总监Cath Evans警告称，维州正以惊人的速度将投资者拒之门外。

她认为，投资减少意味着新房供应收紧、租赁选择变少，最终会推高租金并损害首次置业者的利益。

然而，Cotality的数据却呈现了另一面：2025年墨尔本预期的租金涨幅约为2.5%，远低于全国5.2%的平均水平。

Lawless表示，随着投资者退出，首次置业者开始入场填补空白。去年9月，该群体已占维州购房需求的27%。

尽管墨尔本在价格增长和租金涨幅上表现平平，但其首次置业者的贷款活跃度却高于全国平均水平，这使其成为了全澳主要首府城市中最具负担能力的选择。

Lawless认为，投资者需求疲软并非唯一因素，长期的州际移民负增长以及过去15年间高于平均水平的房屋交付量也让市场降温。

由于建筑成本居高不下，未来房屋交付速度可能减缓，加之利率变动，2026年全澳房市可能普遍走弱。

尽管墨尔本的房价收入比约为7.1，远低于悉尼的10，但住房公平专家警告称，低收入家庭仍面临巨大压力。

Per Capita公平住房中心的Katrina Raynor指出，Frankston和Brimbank等负担型地区的房价仍同比上涨了9.5%至14%。

这导致关键行业工作者因住不起中心城区而被迫接受长距离通勤，严重影响了生活质量。

她总结道，房产市场的变化必然带来赢家和输家，但在不可持续的房价增长面前，维持价格稳定对许多人而言依然是一个积极的政策结果。

03

珀斯中位价突破$100万大关，与墨尔本差距仅剩2.1%

根据房地产网站Domain最新季度房价报告，珀斯中位房价已正式突破100万澳元大关。

目前，珀斯家庭平均需将收入的39.5%用于支付房贷，较2019年的22.3%大幅飙升，购房压力与日俱增。

在过去的5年里，珀斯有超过50个区的房价实现翻番。其中，Orelia以154%的惊人涨幅位居榜首。

最新数据显示，2025年最后3个月，珀斯房价上涨了近10%。Domain发现，仅在第四季度，购房成本就上涨了9.9%，平均价格已达到$1,087,762。

Domain研究与经济主管Nicola Powell表示，住房供应短缺是导致负担能力持续恶化的主因。

房价的飞速增长正使许多买家离置业梦越来越远，迫使人们做出更艰难的权衡并延长储蓄时间。她预警称，除非供应得到改善，否则这种挑战将长期存在。

与此同时，Powell指出，尽管珀斯已跨入百万门槛，但相较于其他州府城市仍具一定性价比。得益于西澳高于平均水平的工资水平，首次购房者的储蓄周期相对较短。

珀斯的住房价格正在迅速追赶墨尔本等一线城市。2019年时，珀斯房价尚比墨尔本低41.5%，但最新数据显示这一差距已急剧缩小至仅2.1%。

对于首次购房者而言，入场门槛已显著提高。自2019年以来，入门级住宅价格飙升了74.3%，购房成本平均增加了约$27.5万。

随着房价持续走高，Domain预计住房拥有率将进一步下降。

面对当前局势，Powell建议买家应保持灵活性，可以考虑在离CBD较远的区域购房，或转而关注单元房及联排别墅。

Domain总裁Jason Pellegrino表示，珀斯作为居住、工作和投资地的强大吸引力，正促使房地产价格一路走高。

西澳经济实力雄厚且宜居性高，正吸引新居民以创纪录的速度涌入，成为全澳增长最快的州。

值得注意的是，因计算方法不同，Domain的数据与西澳房地产协会（REIWA）存在出入。

REIWA报告称，12月珀斯中位房屋销售价格为$840,000，虽未过百万，但也创下了该机构有记录以来的最高水平。

据REIWA数据显示，截至12月底，珀斯全境的待售房源已降至1,881份的历史低点，市场供需矛盾依然严峻。

04

月供激增$1588！大量澳洲家庭被房贷压垮，涨幅最大的是…

根据 Compare the Market 的最新数据，澳洲房主目前的平均月还款额比十年前高出1588澳元。这意味着家庭预算每年额外流失19,056澳元，增幅令人咋舌。

尽管目前的利率水平与2015年相近，但这一变化反映出澳洲部分地区的平均贷款规模已翻倍，直接导致还款额飙升。

虽然全澳平均情况严峻，但各州民众感受到的压力不尽相同。其中，昆州房主的负担增幅最大，平均年支出增加了22,524澳元。

新州居民紧随其后，平均年支出增加21,888澳元；南澳房主每年则需额外支付21,012澳元。此外，西澳（17,220澳元）、塔州（16,764澳元）、首都领地（16,068澳元）及维州（15,120澳元）的年还款额也均出现了显著跳升。

统计局（ABS）数据显示，过去十年间，全澳住宅均价已从612,100澳元一路高歌至1,045,400澳元，涨幅高达433,300澳元。

Compare the Market 房地产专家 Andrew Winter 直言不讳地表示，对许多澳洲人来说，“难点不在于买房，而在于守房”。

他指出，目前的重点通常被放在攒首付上，但真正的挑战往往从开始还贷时才真正降临。

Winter 认为，各首府城市普通住宅的还款成本已让许多工作的澳洲民众感到无法负担。

虽然政府通过减少首付储蓄额帮助民众入市，但这并未真正触及问题的核心，这种痛苦甚至可能进一步加剧。

他发出预警称，如果现金利率今年再次上调，哪怕仅上调0.25%，以694,000澳元的平均贷款计算，每年还款额将再增1320澳元，届时很多人会感到非常吃力。

在这种挑战性的环境下，Winter 强调了“货比三家”的重要性。他建议房主和购房者应积极寻找最低利率，即便利率只有微小差别，在抵押贷款期限内也能省下数千甚至数万澳元。

不过，对于现有房主来说，目前仍有一线希望。Winter 指出，虽然持有成本很高，但房价上涨意味着资产净值增加。

贷款机构通常青睐贷款价值比较好的房主，在谈判利率时，这些资产净值将成为一个有力的杠杆。

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