借名买房人居住多年，名义人死亡后家属要房被驳回｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2004年，沈雅琴（非京籍）看中一套位于昌平的住房（即一号房屋），但因该房为经济适用房，仅限北京户籍家庭购买。

经朋友介绍，沈雅琴请北京户籍的林国栋夫妇协助，以林国栋名义申请购房资格并签订合同。

街道审核表由同行朋友代填代签，首付款由沈雅琴当场支付，后续按揭贷款也由沈雅琴偿还。

房屋交付后，沈雅琴负责全部装修，并长期与家人居住至今。所有购房发票、契税凭证、贷款合同、产权代办文件等原始资料均由其持有。银行还款账户绑定的是沈雅琴手机号，物业、水电、供暖等费用亦由其缴纳。

2009年，林国栋突发去世，未留遗嘱。其配偶吴慧敏、子女林静和林涛，以及林国栋母亲王素芬（已于2020年去世）的其他法定继承人——王建军、王秀兰、王秀梅（系林国栋的舅舅、姨母），共六人作为原告提起诉讼，主张：

“房屋系林国栋与吴慧敏的夫妻共同财产，林国栋去世后应作为遗产由法定继承人共有，现要求沈雅琴腾退房屋并交出房产证。”

沈雅琴抗辩称：

自己是实际购房人，仅因政策限制借用林国栋名义；

双方有口头约定“满五年即配合过户”；

所有出资、占有、票据及证人证言均可证明借名关系真实存在。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 驳回吴慧敏、林静、林涛、王建军、王秀兰、王秀梅的全部诉讼请求。

法院认定：沈雅琴对一号房屋的占有基于有效的借名买房合同关系，属于有权占有，不构成无权侵占，故返还原物请求不能成立。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：

借名买房可采用口头形式，关键看综合事实

虽无书面协议，但根据《民法典》及相关司法解释，口头借名约定在具备合理解释和充分履行事实时，可被认定有效。

四项核心事实形成完整证据链

出资：首付款及近二十年按揭均由沈雅琴支付，银行流水、短信记录可佐证；

占有使用：自交付起由沈雅琴装修并持续居住至今；

票据持有：全部购房、贷款、税费原始凭证由其保管；

合理解释：沈雅琴作为非京籍人员，不具备购买经济适用房资格，借名具有现实必要性。

证人证言强化事实可信度

两名共同参与购房的朋友出庭作证，证实：

购房当日林国栋未出资；

吴慧敏知晓借名安排；

林国栋曾承诺“满五年就过户”。

继承人主张返还原物，前提不成立

返还原物请求权以“无权占有”为前提。本案中，沈雅琴的占有基于有效借名合同，不属于无权占有，故原告诉求缺乏法律基础。

法院强调：

“在借名买房纠纷中，不能仅以登记名义判断权属，而应结合出资、占有、票据、政策限制等综合认定真实权利状态。”

四、律师提示

本案为“政策限制型借名买房”提供了重要胜诉范本，经验值得借鉴：

即使无书面协议，四要素齐全即可胜诉

出资 + 占有 + 票据持有 + 合理解释（如限购、资格限制），足以让法院确信借名关系存在。

继承人不能仅凭房产登记主张返还原物

房屋虽登记在被继承人名下，但若存在有效借名关系，继承人继承的仅是名义，而非实际权益。

✅ 对借名人的建议：

务必保留全部原始票据；

尽量通过银行转账留下出资痕迹；

在条件允许时，尽快通过诉讼或公证固定权利。

提示：法律尊重事实，更保护诚实守约的实际权利人。

本案沈雅琴虽无房产证，但因证据扎实，成功守住了自己出资购买的家。

北京房产律师团队专注处理借名买房、经适房确权及继承人腾房纠纷，擅长通过“四要素+证人”构建完整证据链，实现胜诉确权或抗辩。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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