深度 AI 测评｜上海松江区SJP0-0107单元02A-04地块

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项目概况

松江区SJP0-0107单元02A-04地块作为近期上海市松江区推出的优质住宅用地，具有显著的区位价值和发展潜力。该地块已进入正式交易准备阶段，各项基础信息如下：

• 地块名称：沪告字[2025]第138号松江区SJP0-0107单元02A-04地块

• 所属城市/区域：上海市松江区九亭板块

• 土地用途：纯住宅（普通商品房）

• 土地现状：未开工，已完成土地平整

• 成交状态：正在交易（挂牌中）

• 公告时间：2025年12月24日

• 预计挂牌时间：2026年1月20日

• 出让方式：招拍挂（挂牌）

• 集中供地批次：非集中供地批次

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低密度开发条件确立产品差异化优势

根据CRIC数据库显示，松江区SJP0-0107单元02A-04地块凭借1.05的容积率和24%的建筑密度，形成了鲜明的低密度开发特征，区别于区域内常规住宅项目。这种规划参数组合不仅契合高品质居住需求，还为产品设计提供了更大灵活性，有利于打造差异化竞争优势。

数据来源：CRIC房地产决策咨询系统，克而瑞·决策专家整理

2.1 主要规划指标

克而瑞·决策专家对主要规划指标的解析如下：

• 用地面积20,349㎡涵盖项目整体占地范围，包含道路及附属设施；建设用地18,484㎡为扣除市政道路后的净用地，精准反映实际可开发土地资源。

• 总建筑面积19,408㎡与用地规模相匹配，体现项目合理开发强度；容积率1.05属于低密度住宅范畴，契合改善型洋房或叠加别墅产品的开发需求，符合该地块纯住宅属性及生态环境优势的定位。

• 建筑密度24%表明建筑布局疏朗，预留充足空间用于景观营造，有效提升社区品质与居住舒适度。

• 建筑限高未披露需通过规划部门正式文件进一步核实，当前阶段尚无法评估其对产品设计的具体约束；绿化率缺失因克而瑞数据库及其他公开资料均无有效记录，虽区域同类地块普遍要求35%的绿化标准，但未直接关联至本项目，建议依据控制性详细规划文件确认绿地配置方案，以满足生态规范要求。

• 使用年限70年严格遵循住宅用地法定标准，保障项目长期价值；综合来看，该地块凭借稀缺的低密度开发条件，适宜定位为高端改善型住宅项目。

2.2 低密指标对比凸显稀缺价值

根据CRIC数据库显示，该地块容积率确定为1.05，建筑密度严格控制在24%，两项核心指标均显著低于区域常规水平（周边8个在售住宅项目中，6个容积率≥2.0，平均容积率达2.25）。克而瑞·决策专家提出，低容积率特征表明单位土地开发强度较低，可为建筑布局预留充足空间；而24%的低建筑密度则意味着更大比例的开放空间，有利于营造疏朗的社区环境与景观渗透性。

克而瑞·决策专家认为，此类低密度指标组合在上海近郊区域较为稀缺，特别契合 低密改善型住宅 的开发需求。具体分析如下：

• 产品形态适配性：容积率1.05的阈值精准匹配花园洋房（6-8层）与叠拼别墅（4-6层）的建造逻辑，既能保证户均占有更多绿地资源，又可通过立体化设计提升得房率；

• 客群定位合理性：参照周边皇都花园四期（精装均价7.1-8.6万元/㎡）、中企·云启春申（精装均价6.6-8.6万元/㎡）等项目的销售表现，该指标体系天然吸引追求居住品质的 刚改及高端改善客户 ，此类客群对空间尺度与生态环境敏感度高于价格弹性；

• 价值溢价可行性：当前九亭板块精装住宅最高成交价已达8.6万元/㎡（皇都花园四期），而本项目凭借更低密的规划条件，在同等装修标准下预计可实现15%-20%的价格溢价空间，精装交付模式将进一步放大产品附加值。

综合来看，本项目属于典型的城市近郊低密宅地，具有较强的品质塑造潜力。

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临河生态优势与交通瓶颈并存

根据CRIC数据库显示，松江区SJP0-0107单元02A-04地块位于九亭区域核心发展带，其交通配套体系经系统梳理如下：

• 轨道交通：地块周边5公里范围内，距地铁9号线九亭站约3.3公里，距12号线七莘路站约3.7公里；

• 地面公交：区域内设有5条公交线路，提供基础接驳服务。

从交通可达性评估，当前出行便利程度明显不足。因距离最近的地铁站点均超过3公里，居民日常通勤高度依赖公交或私人交通工具，短途接驳效率偏低，整体便利性尚未达到成熟城区水平。现有资料表明，该区域交通配套尚不完善，亟需优化提升。

值得关注的是，克而瑞·决策专家指出，九亭区域正加速推进交通升级工程，包括12号线西延伸建设及沪松公路快速化改造，未来将有效缩短轨交覆盖半径并增强路网通行能力，为区域出行便利性带来实质性改善。

3.1 双面临河形成独特生态格局

克而瑞·决策专家提到，该地块地理位置独特，四至关系明确：东侧与北侧均临自然河道，南侧毗邻规划道路，西侧紧靠文仁路。这种布局使地块被天然水体三面环绕，形成了优质的滨水生态环境，区域内植被覆盖良好，生态系统完整，为打造高品质居住环境提供了基础条件。值得注意的是，由于东西两侧河道的自然阻隔，地块在东西方向上的交通连接受到明显制约，无法设置有效的通行出入口，日常出入及物资运输完全依赖西侧文仁路这一单一通道。

这种地理格局呈现出典型的"双刃剑"效应：一方面，三面临水的特性极大提升了地块的景观价值和生态品质，使其在区域内具有明显的差异化竞争优势；另一方面，交通通道的单一性也带来了实际使用中的不便，特别是在高峰期可能面临通行效率低下、应急疏散路径有限等问题。地块的规划设计需充分考虑这一结构性特点，在最大化利用滨水景观资源的同时，优化内部交通组织以缓解外部连通性不足的制约。

3.2 轨道交通覆盖短板与改善前景

根据CRIC数据库显示，松江区SJP0-0107单元02A-04地块周边轨道交通覆盖存在明显短板。具体来看，距离地铁9号线九亭站直线距离约3.3公里，距离地铁12号线七莘路站约3.7公里，两者均超出常规通勤舒适范围。值得注意的是，在建的地铁12号线西延伸段场西路站距地块仅约2公里，为区域交通改善带来关键契机。周边虽配置5条公交线路，但短驳接驳能力有限，难以有效衔接轨道交通站点，导致当前轨交通达性较差，居民日常通勤高度依赖自驾或公交短驳方式。

九亭区域正加速推进交通配套升级，其中地铁12号线西延伸工程的实施将直接优化该地块的交通格局。随着场西路站等延伸段站点的建成，轨道交通覆盖半径将大幅收窄，通勤便利性有望实现质的提升，从而显著缓解现有通勤压力。

3.3 道路交通网络支撑自驾出行

区域内主要干道包括嘉闵高架、闵松公路、沪亭南路及姚北公路。其中， 嘉闵高架 作为核心快速通道，实现市区与虹桥枢纽的高效衔接； 闵松公路、沪亭南路、姚北公路 则构成区域内部主干骨架，覆盖多向通行需求，支撑起层次分明的路网体系。依托上述道路布局，自驾出行较为便捷，通达性较强，有效满足日常通勤与跨区域往来需求。

克而瑞·决策专家表明： 虽当前无地铁直达（距轨道交通9号线九亭站直线距离约3.3公里，距12号线七莘路站约3.7公里，且在建12号线西延线场西路站距地块约2公里），但高架路网通达性良好，适合自驾车群体出行。

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全维度生活配套体系日趋完善

4.1 全龄段教育体系布局均衡

• 松江区九亭第二小学、第五小学承担义务教育基础服务，松江区九亭第二中学覆盖初中教育需求

• 九里亭外国语实验学校提供特色外语教学资源补充

• 上海市松江区九亭第五幼儿园、上海松江区含英幼儿园、上海市松江区九亭第六幼儿园及临松幼儿园构建多层级学前教育网络，形成从幼儿园至初中的完整教育链条

4.2 基础医疗网络健全，跨区资源有效衔接

• 上海市松江区九亭镇社区卫生服务中心提供常规公共卫生服务

• 上海市松江区九亭医院承担区域常见病诊疗职能

• 通过上海市闵行区中心医院（跨区资源）实现综合性医疗服务补充，形成社区级主体与三甲资源互补的分级诊疗体系

4.3 双核商业体满足多元化生活需求

• 旭辉九亭U天地聚焦日常购物、餐饮及休闲场景，服务半径覆盖周边社区

• 九亭金地广场引入品牌零售与标准化生活服务，强化区域消费能级

4.4 水绿交融的生态休闲空间体系

• 九科绿洲公园作为核心城市绿地，提供日常休憩场所

• 九亭镇北场社区乡村公园营造近郊自然体验环境

• 吴家浜公园依托水系景观功能，增强区域生态连通性

4.5 现状交通条件与未来提升空间

• 当前通勤瓶颈 ：距轨道交通9号线九亭站直线距离3.3公里，距12号线七莘路站3.7公里，日常出行主要依赖5条公交线路接驳或自驾，对无车家庭便捷性形成制约

• 轨道建设进展 ：目前在建的12号线西延线场西路站距地块直线距离约2公里，建成后将显著改善轨道交通可达性，预计2026-2028年投入运营

克而瑞·决策专家综合评估显示，该区域教育设施覆盖全龄段且密度合理，医疗资源以社区服务为基础并衔接跨区三甲医院，双商业体支撑基础消费能力，生态空间分布均衡。当前主要短板在于轨道交通站点距离较远，但随着12号线西延线建设推进，2026年后通勤条件将实质性优化。现阶段宜居水平处于中等偏上区间，适宜注重生活配套完整性且可接受短期通勤接驳的居住群体，未来随着轨道网络完善，区域居住价值有望进一步提升。

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区域住宅用地供应断档凸显稀缺价值

本节基于松江区SJP0-0107单元02A-04地块周边3公里范围内2025年1月至2025年12月CRIC数据库的土地成交数据，系统分析土地价值演变规律。经核实，该时段内共成交7宗地块，全部为工业或混合用途性质，无纯住宅用地成交记录，成交明细如下：

数据来源：CRIC房地产决策咨询系统，克而瑞·决策专家整理

月度成交数据显示明确的价值下行轨迹。2025年1月首宗地块成交即达高位，楼板价1283元/㎡（总建面65659㎡，总价8423万元，计算：84230000÷65659≈1283）；6月回落至755元/㎡（总建面60993㎡，总价4605万元，计算：46050000÷60993≈755）；8月加速下行至306元/㎡（总建面34758㎡，总价1065万元，计算：10650000÷34758≈306）；9月两宗地块综合楼板价431元/㎡（总建面50238㎡，总价2165万元，计算：21650000÷50238≈431）；10月双地块加权平均楼板价459元/㎡（总建面51541㎡，总价2364万元，计算：23640000÷51541≈459）。其余月份无纯住宅用地成交记录。

克而瑞·决策专家总结价值演变呈现三个特征：一是年初高点后持续走弱，楼板价从1月1283元/㎡跌至8月306元/㎡，降幅达76.2%（计算：(1283-306)÷1283×100%≈76.2%）；二是9-10月跌幅收窄，环比分别提升41元/㎡和28元/㎡，显现边际企 稳迹 象；三是容积率差异影响价格表现，高容积率地块（如容积率3.0的JT-24-004号地块）单价显著低于同类。整体而言，区域工业用地价值经历深度回调后趋于平稳，当前楼板价处于近五年低位区间，反映市场需求阶段性收缩与供应策略调整的双重作用。

5.1 纯住宅用地供应空缺凸显稀缺性

经全面核查《上海沪告字[2025]第138号松江区SJP0-0107单元02A-04地块周边土地项目信息》及《土地成交走势信息》数据，2025年九亭板块3公里范围内共成交7宗地块，全部为工业或产业研发用途，包括上海临港松江高新产业发展有限公司、上海威锐电子科技股份有限公司等企业获取的产业园区用地，容积率普遍在2.0-3.0之间，楼板价区间为306-1283元/㎡，与住宅用地开发逻辑存在本质差异，不具备直接可比性。

深入分析显示，工业用地与住宅用地在规划条件、开发模式及价值评估体系上存在结构性区别：工业地块通常以产业导入为导向，政府对投资强度、税收贡献有明确要求，导致其地价形成机制与市场化住宅用地截然不同；而本项目作为纯住宅性质用地，完全遵循商品房市场定价规律，且1.05的超低容积率在当前调控环境下尤为罕见。

综上分析，克而瑞·决策专家认为，在连续12个月无新增纯住宅用地供应的市场背景下，本项目凭借1.05的稀缺低容积率指标，成为松江区九亭板块近年首宗市场化纯住宅用地，不仅填补了区域高品质改善型住宅产品的供应空白，更具备引领板块居住标准升级的标杆价值。

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区域住宅市场呈现价格分化与去化挑战

根据CRIC数据库显示，松江区SJP0-0107单元02A-04地块周边5公里范围内共有8个在售住宅楼盘，销售均价区间为40,131元/m²至86,541元/m²，价格分层显著。具体项目均价分布为：洋江唐顿公馆45,361-54,420元/m²、贝尚湾园50,000-59,350元/m²、泗泾绿中海40,131-48,563元/m²、中企·云启春申66,627-86,541元/m²及皇都花园四期71,720-86,268元/m²。该价格结构清晰体现项目定位差异——中高端产品集中于7万元/m²以上区间，而刚性需求导向项目则聚焦4万元/m²左右价位，形成鲜明梯度。

根据CRIC数据库显示，库存与去化监测数据显示，2025年1月至11月期间，区域楼盘去化周期（以3个月为统计周期）在17.8个月至36.4个月之间波动，持续高于行业健康阈值（通常12个月以内）。此现象表明市场去化效率偏低，新增供应消化缓慢。结合8个项目整体库存水平，区域住宅市场面临阶段性供大于求压力，潜在购房者观望情绪显著增强。

市场竞争格局呈现双轨分化特征：一方面，中企·云启春申与皇都花园四期凭借高单价稳居细分市场头部，但过长的去化周期反映出目标客群覆盖局限；另一方面，泗泾绿中海等中低价位项目虽具价格竞争力，却未能有效提振整体市场活跃度。当前区域竞争已从单一价格比拼转向产品力与精准客群运营的综合较量，开发商亟需通过强化差异化策略应对存量博弈环境下的市场挑战。

6.1 中高端改善型产品主导市场价格体系

依据CRIC数据库的《周边住宅项目信息》表格数据，松江区SJP0-0107单元02A-04地块5公里范围内现存8个在售住宅项目，总建面积合计108万㎡。经筛选，核心竞品项目关键指标如下：

数据来源：CRIC房地产决策咨询系统，克而瑞·决策专家整理

克而瑞·决策专家认为，当前区域价格体系呈现显著分层特征，主力成交区间集中于 4万~8.6万元/㎡ 。其中 中企·云启春申 与 皇都花园四期 凭借精装配置及品牌溢价，销售单价稳定突破7万元/㎡，确立高端改善型产品标杆地位。若本项目拟切入同类客群市场，建议重点借鉴其产品规划与价值塑造策略，通过精准的产品力差异化设计，在高端改善细分领域构建竞争壁垒。

6.2 市场供需平衡态势与去化压力

依据CRIC数据库的《供求走势信息》与《库存走势信息》表格数据，2025年区域住宅市场核心指标呈现以下特征：

• 2025全年累计成交面积达67,538㎡，成交均价为 32,313元/㎡ ；

• 去化周期（基于12个月销售数据）截至2025年11月约为 25.9个月 ；

• 供求比全年平均值为 0.82，表明市场总体供小于求。

松江区SJP0-0107单元02A-04地块5公里半径内共有8个在售楼盘。库存走势数据显示，2025年1月至11月期间，基于3个月销售数据的去化周期在17.8至36.4个月区间波动，反映出该区域去化速度相对缓慢。

综合评估上述指标，区域住宅市场整体去化态势稳健，库存压力处于可控范围，但短期内仍面临一定的去化压力。

6.3 低密度产品填补市场空白创造去化优势

根据CRIC数据库的库存走势数据，松江区SJP0-0107单元02A-04地块周边5公里内在售楼盘共8个，2025年1月至11月去化周期在17.8至36.4个月之间波动，反映出区域整体去化速度缓慢，市场竞争压力显著。在此背景下，克而瑞·决策专家认为，本项目凭借容积率仅 1.05 的核心优势，较周边竞品项目普遍≥2.0的水平形成鲜明差异，确立"低密"竞争力支点，为突破市场僵局提供关键支撑。

若产品设计聚焦洋房与叠墅组合的合理规划，本项目将精准填补区域内低密度纯住宅产品的市场空白。参考周边5公里内在售楼盘销售数据，整体均价范围为40,131-86,541元/m²，具体项目均价包括洋江唐顿公馆45,361-54,420元/m²、贝尚湾园50,000-59,350元/m²、泗泾绿中海40,131-48,563元/m²、中企·云启春申66,627-86,541元/m²和皇都花园四期71,720-86,268元/m²。其中高端项目均价达66,627-86,541元/m²，充分验证改善型购房群体对品质居住空间的强劲需求。由此，目标客群可明确锁定为追求居住舒适度与生态环境的改善型购房者，有效规避刚需市场的同质化红海竞争。

基于地块稀缺的低密度属性及区域价格梯度特征，本项目通过差异化定位与产品策略，有望显著提升去化效率，实现优于市场平均周期的销售表现，为可持续运营奠定坚实基础。

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科学估值支撑投资价值判断

7.1 核心投资优势

• 稀缺低密宅地属性，容积率1.05属典型低密度范畴，适宜开发花园洋房或叠墅类产品，精准契合改善型市场需求。

• 生态资源不可复制，东、北两侧临河道形成自然水体环绕格局，景观稀缺性显著优于区域同类地块。

• 区域住宅用地断供，近三年周边3公里内无纯住宅用地成交记录，本次挂牌系稀缺补仓机会。

• 生活配套渐趋完善，教育覆盖松江区九亭第二小学等全龄段学校，医疗依托九亭镇社区卫生服务中心等机构，商业衔接旭辉九亭u天地等综合体，基础功能持续升级。

• 轨交红利蓄势待发，在建12号线西延伸段场西路站距地块仅2公里，通车后通勤效率将实现质的提升。

7.2 潜在风险预警

• 即时交通瓶颈突出，距地铁9号线九亭站3.3公里、12号线七莘路站3.7公里，日常依赖自驾或5条公交线路接驳，通勤成本居高不下。

• 市场去化压力显著，2025年1-11月周边5公里内在售楼盘去化周期在17.8至36.4个月间高位波动，消化速度明显放缓。

• 片区产品结构制约，动迁安置房项目（如九亭家园三期）与商品住宅混杂，可能削弱区域整体品质形象。

• 规划参数存在变数，建筑限高及绿化率数据尚未披露，后续存在规划指标调整的潜在风险。

• 价格竞争格局复杂，竞品项目销售均价跨度达40,131-86,541元/m²（含洋江唐顿公馆45,361-54,420元/m²、中企·云启春申66,627-86,541元/m²等），需制定差异化定价策略应对激烈竞争。

7.3 科学底价设定保障盈利空间

• 出让底价：44,639万元

• 总建筑面积：19,408平方米

• 楼板价测算：44,639万元 ÷ 19,408平方米 = 23,000元/m²

结论：起拍价设定科学合理，结合周边住宅销售均价最高达86,541元/m²的市场表现，项目具备可观盈利弹性。建议品牌开发商把握稀缺低密宅地机遇，通过精准产品定位打造区域标杆项目。

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低密宅地稀缺价值驱动区域标杆项目打造

克而瑞·决策专家强调，松江区SJP0-0107单元02A-04地块作为一宗 低密度纯住宅用地 ，在当前上海土地市场中展现出显著稀缺价值。该地块容积率1.05、建筑密度24%，东、北两侧临河道的自然环境优势突出，符合改善型客户对居住品质的核心需求。从市场表现看，CRIC数据库显示，九亭板块住宅成交均价已达32,313元/㎡，高端项目如中企·云启春申（66,627-86,541元/㎡）、皇都花园四期（71,720-86,268元/㎡）已形成价格标杆，为本项目未来定价预留充足空间。值得注意的是，2025年区域内无新增纯住宅用地供应，而同期成交的工业用地楼板价普遍低于1,300元/㎡（最高为1,283元/㎡），凸显本宗住宅用地的资源稀缺性。尽管当前轨道交通覆盖不足（距地铁9号线九亭站约3.3公里），但随着12号线西延伸段场西路站（距地块约2公里）建设推进，区域通达性将显著提升。结合全年供求比0.82和12个月去化周期25.9个月的数据，区域住宅市场呈现供小于求态势，具备良好的销售承接能力。

8.1 差异化产品策略与精准市场定位

• 差异化产品体系构建：充分发挥1.05低容积率优势，建议采用"花园洋房+叠拼别墅"产品组合，填补区域内低密度改善型住宅空白。避免与容积率2.0以上的高层住宅项目正面竞争，聚焦总价600-1,000万元改善客群，契合中企·云启春申等高端项目的客群特征。

• 生态价值深度挖掘：强化"双河环抱生态住区"核心卖点，通过实景示范区打造沉浸式体验场景。针对周边动迁房较多的现状，建议引入国际一线物业服务体系（如绿城服务、金茂物业），提升项目整体形象与溢价能力。

• 轨交利好动态借势：密切关注12号线西延伸工程节点，在盾构始发或车站主体结构完工等标志性进展后启动预售。若2026年上半年完成交易，建议延迟至2027年初开盘以对接工程进度，最大化释放轨交红利。

• 成本精细化管控：针对出让底价44,639万元折合楼板价23,000元/㎡的基准，建议采用装配式建筑技术控制建安成本；针对当前自驾依赖度高的痛点，在社区规划中强化地下车库智能寻车系统与充电桩配置，提升自驾车用户体验。

• 品牌协同效应最大化：鉴于地块规模适中（总建面1.94万㎡），建议优先考虑与具备低密产品开发经验的品牌房企合作开发，如绿城、金茂等，通过联合操盘提升产品力与去化效率。

综合研判，该地块兼具资源稀缺性与市场承接力，在精准定位与策略执行下有望成为九亭板块标杆项目，推荐实力房企积极参与竞拍并做好深度运营准备。

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视频来源：松江区规划和自然资源局 制作

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