70城普跌，兰州跌幅扩大，2025年末楼市的“寒意”与“转机”。

1月19日，国家统计局如期公布了2025年12月份的房价数据。这份数据就像最近的天气一样，透着一股冷静的寒意。这不是什么突发新闻，也不是什么惊天动地的反转，它更像是一份迟来的体检报告，确认了我们每个人在过去一年里切身感受到的事实：房地产市场的冬天，还没有结束。

让我们先抛开那些宏大的叙事，直接看一看兰州的数据，因为这关乎到生活在这座城市的每一个家庭的资产负债表。数据很直白，甚至有些残酷。12月份，兰州新建商品住宅价格环比下跌0.8%，同比下跌4.1%；二手房环比下跌0.6%，同比下跌5.5%。

你可能对这些百分比感到麻木，但如果把它们换算成真金白银，痛感就会变得清晰起来。同比下跌5.5%，意味着如果你有一套市值200万的房子，在过去的一年里，它的账面价值蒸发了11万。对于大多数普通工薪阶层来说，这不仅仅是一个数字，它可能是一两年的家庭总收入。更值得注意的是，这个跌幅并没有像某些专家预测的那样收窄，反而在扩大。新房价格的环比跌幅比上个月扩大了0.5个百分点，同比扩大了1个百分点。这说明，至少在兰州，市场的底部似乎还在更深的地方。

这并不是兰州一座城市的孤立现象。放眼全国，70个大中城市中，无论是所谓的“北上广深”一线堡垒，还是二三线城市，房价的箭头几乎清一色地指向下方。一线城市的跌幅虽然有所收窄，但依然在跌。这告诉我们，这是一场系统性的退潮，而不是局部的波动。

专家们将这种现象称为“供求处于深度博弈阶段”。上海易居房地产研究院的严跃进副院长用了一个很精准的词：“博弈”。什么是博弈？直白地说，就是买卖双方的“瞪眼比赛”。手里拿着现金的购房者在观望，他们担心今天买了，明天就成了“高位接盘”；手里攥着房子的业主在纠结，他们不愿相信自己的资产缩水，不愿在低位割肉，但又面临着流动性的枯竭。

而在兰州，这种博弈显得尤为艰难。数据显示，90至144平方米的中户型二手房跌幅最大，同比达到了6.3%。这个面积段通常是中产阶级改善型住房的主力区间。这个群体的资产缩水最严重，也最能反映出市场信心的脆弱。为什么跌得最狠？因为市场上同质化的产品太多了。当你打开二手房交易软件，你会发现成千上万套户型相似、地段相近的房子挂在架上。在这样一个买方市场里，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

广东省住房政策研究中心的李宇嘉研究员提到了一点希望，他认为随着价格调整到位，刚需开始积极入市。这确实符合经济学的基本规律：当价格低到一定程度，需求自然会产生。我们看到一线城市的二手房挂牌量增幅在减少，低价房消化加快，这或许是市场正在筑底的信号。但在兰州，新房库存的去化压力依然巨大，“以价换量”仍然是开发商为了活下去不得不做的选择。

我们必须诚实地面对一个现实：房地产的逻辑已经彻底改变了。过去二十年，我们习惯了房子是最好的投资品，习惯了“买到就是赚到”。但现在，房子正在回归它最原始的属性——居住。2025年12月的数据告诉我们，这个回归的过程是痛苦的，也是漫长的。

但这并非全是坏事。对于那些还没有买房的年轻人来说，现在的购房环境无疑比几年前友好了太多。门槛在降低，选择在增多，你不再需要像抢白菜一样去抢一套并不完美的房子。市场的冷，对他们来说，或许是一种难得的暖。

严跃进提到，多数房企认为新房价格下跌已经触底。这可能是一种行业内的自我安慰，也可能是一种基于成本线的理性判断。毕竟，面粉（土地）的价格在那里摆着，面包（房子）的价格不可能无限制地跌下去。国家到地方陆续出台的一系列利好政策，像是一针针强心剂，虽然不能让病人立刻活蹦乱跳，但至少保住了心跳，维持了系统的基本运转。

站在2026年的起点，回望2025年12月的这份成绩单，我们应该有一种清醒的认知：不要再幻想房价会像过去那样报复性反弹。那个时代结束了。未来的房地产市场，将是一个微利的、分化的、甚至是乏味的行业。核心地段的好房子依然有价值，但那些远郊的、品质平庸的“水泥盒子”，将很难再有翻身的机会。

对于兰州的业主们来说，看着同比5.5%的跌幅，焦虑是难免的。但从另一个角度看，如果你的房子是用来住的，那么市值的波动对你的生活质量并没有实质性的影响。如果你的房子是用来投资的，那么现在或许是时候重新审视你的资产配置了。

这场深度博弈还在继续。买方和卖方都在试探对方的底线。2026年的关键，就在于这种平衡何时能够达成。当卖方接受了资产缩水的现实，当买方认可了当前的性价比，成交量才会真正回暖，价格才会真正企稳。在此之前，我们都需要多一点耐心，去适应这个不再狂飙突进的新常态。

一点思考：

• 如果房价继续维持目前的阴跌态势，或者在低位长期横盘，对于我们普通家庭而言，房子是否还值得作为家庭财富的主要蓄水池？
• 在“房住不炒”彻底成为现实的今天，我们该如何寻找新的安全感来源？