澳洲房产政策变了，房东要哭了！澳洲租金狂飙，突破历史记录！

01

澳洲租赁危机恶化，租金飙至历史新高！

澳洲各地的房租水平已攀升至历史高位。与此同时，绿党核心成员公开指责联邦政府，称工党的住房政策不仅未能缓解现状，反而进一步加剧了这场住房危机。

房产研究机构 Domain 的最新数据显示，除墨尔本外，澳洲几乎所有首府城市的租金均已达到峰值。其中，悉尼以每周800澳元的平均租金位居榜首，成为全澳租房成本最昂贵的城市。

绿党参议员 Barbara Pocock 对此表示，全澳范围内创纪录的高租金进一步证明，当前的住房危机已经陷入失控状态。

Domain 发言人指出，对于那些在疫情后已经历了史上最剧烈租金上涨的租客而言，持续的历史高位无疑是毁灭性的打击。

针对当前的困境，Barbara Pocock 指出，联邦工党政府推行的资本利得税和负扣税政策，本质上是针对富裕投资者的税收优惠。

她批评称，这些政策正将首次置业者挡在市场之外，并迫使租金价格一路飙升。租客们实际上是在变相为业主买单。政府理应将住房视为一项基本人权，而非向房地产投资者提供数十亿澳币的税收减免。

Pocock 进一步强调，目前的系统极度不利于年轻一代，尤其是那些未能在这场“代际住房彩票”中中奖的普通人。

面对质疑，工党政府重申了其在改善住房可负担性方面的努力。据悉，政府已设立规模达100亿澳币的澳洲住房未来基金（Housing Australia Future Fund）。

自2022年以来，通过该基金的联邦投资，澳洲已建造了5000多套社会性住房及可负担住房。

此外，政府推出的“购房援助计划（Help to Buy Scheme）”也旨在降低入市门槛。符合该计划资格的置业者可与政府共同出资购房，政府将为新房支付最高40%的款项，现房则为30%。

工党方面表示，他们始终致力于降低在澳买房与租房的难度。

国库部长 Jim Chalmers 最近对政府的住房目标表示支持。他认为在2029年7月前建造120万套位置优越的新房是一个“宏大但可实现”的计划，也是缓解住房危机的核心。

然而，绿党对这一长期目标并不买账，他们更倾向于立即缓解租客压力，并持续敦促政府引入“租金上限”政策，以直接对抗日益严峻的租房危机。

02

澳洲税务局严查度假屋退税！高峰期自住或低价租给亲友，或损失$2万扣税

常言道“富者愈富”，但澳洲富裕阶层如何通过资产配置合法避税，其中的门道往往鲜为人知。

如今，随着澳洲税务局监管升级，度假屋业主通过此类资产获取收益的“财技”将无所遁形。

以居住在墨尔本内东区豪宅的 Smiths 夫妇为例，他们还在黄金海岸拥有一套顶级海景公寓，作为避雨消暑的度假胜地。

然而，表面光鲜的度假生活背后是沉重的财务压力。除了日益攀升的贷款利息，Smiths 夫妇还需支付高昂的市政费、所谓的“景观税”、土地税、保险以及源源不断的维护账单。

为了转嫁成本，他们全年通过中介挂牌出租这套公寓，却在复活节、圣诞和元旦等黄金旺季“闭门谢客”留作自用，或以极低折扣租给亲友。

如果度假屋房产未能通过澳洲税务局（ATO）的新租赁测试，业主可能会失去税收抵扣资格。

尽管如此，他们仍堂而皇之地将这套公寓申报为租赁投资房，以申请高额税务抵扣。

这种被戏称为“聪明会计法”的避税手段，在过去确实是一项高明的财务举措，但好日子可能要到头了。

根据 ATO 最新发布的裁决草案，度假屋业主正面临严峻挑战。新规的核心争议点在于：除非房产“主要”用于赚取收入，且在旅游高峰期真正可供出租，否则业主无权对利息、市政费或维护费用申报抵扣。

这是一项牵动巨大的政策调整。据 ATO 估算，全澳每年有超过200万处投资房产申请税务抵扣，平均申领金额高达2万澳元。

特许会计师协会（Chartered Accountants）税务主管 Susan Franks 表示，随着新规预计于7月1日生效，税务官员将严查房产的可供出租时长，特别是在热门季节。

她提醒，位于旅游景区的度假屋主必须确保在旺季期间该房产主要用于赚取租金。

据悉，ATO 将严厉打击此前执行不力的法规盲点。除了关注租赁时长，监管部门还将针对性审查以下行为：故意将房屋部分区域锁闭供自用、公开标价远超市场水平以“劝退”租客，以及大幅降价租给亲友。

监管手段也在同步升级。目前，ATO 已接入 Airbnb 等度假租赁平台的第三方数据，通过将房源广告、银行记录与申报数据进行交叉比对，识别漏报收入或超额抵扣的违规行为。

税务服务机构 H&R Block 建议客户务必谨慎行事，确保每一笔支出都有据可查，并特别强调：“不要申报不属于你的项目，因为 ATO 正在盯着你！”

03

预算不到$100万？维州这些海滨小镇仍有漏可捡，最低仅需$41万

尽管维州部分高端度假屋价格已冲破千万大关，但购房者若能精准锁定地段，仍有大把机会以100万澳元甚至更低的价格在沿海地带安家落户。

虽然这类房产可能并非紧邻海滨一线，或者需要重新翻修，但依然能为居民提供悠闲的生活方式，并享受惬意的沙滩时光。

在维州最昂贵的沿海地区 Sorrento，其房屋中位价高达175万澳元，此前曾创下3000万澳元的成交纪录。

然而，在同一时期的 Domain 数据中，Dromana 的房屋中位价仅为95万澳元。

YPA Dromana 销售代理 Elke Remscheid 指出，受利率上升及维州政府上调二套房土地税的影响，当地房价在经历疫情期间的猛涨后已开始回落。

目前市场正趋于稳定，除度假屋需求外，不少买家也正积极寻找100万澳元左右的常住房。

她同时提醒，若想在这一价位寻找拥有绝佳海景、土地条件优越且极具改建潜力的房产，目前这样的机会已相对有限。

此前，一套位于 Dromana 的遗产房引发关注。现年74岁的退休人士 Peter Brake 回忆称，其父母在1981年仅以约13万澳元的价格买下此房，作为退休后的养老地。

他感叹道，父亲退休后一心想寻找远离城市喧嚣的地方，自那时起，许多人也陆续爱上了这片半岛的魅力。

此外，对于预算在百万以内的买家，Rye（中位价94万澳元）和 Tootgarook（中位价88万澳元）也是值得考虑的选择。

在海湾另一侧的Bellarine Peninsula，Ocean Grove 的房屋中位价为95万澳元。

RT Edgar Bellarine 总监 Brock Grainger 表示，这里作为海滨小镇，为购房者提供了大量入场机会。

据他观察，随着 Point Lonsdale 和 Barwon Heads 等地房价有所松动，以往在百万澳元以下“闻所未闻”的房源，现在偶尔也会出现在市场上。

目前，该地区正受到退休人员和迁入家庭的热捧。与此同时，部分投资者在逐步适应了更高的土地税政策后，也正开始重新回到市场。

如果买家的预算在85万澳元及以下，贝拉林半岛靠海湾一侧的 Portarlington（中位价84.75万澳元）和 St Leonards（中位价70.5万澳元）近期增长势头强劲，非常适合此类预算的群体。

墨尔本以东的 Inverloch 同样备受瞩目，房屋中位价约为84.5万澳元。

Ray White Inverloch 负责人 Fiona McMahon-Hughes 表示，这里已成为居家办公者、准退休人员以及当地买家的首选地。

据她介绍，Inverloch 是一个拥有完善社区配套的独特门户小镇，同时坐拥冲浪海滩和内湾海滩。

在100万澳元以内的价位，买家绝对能在这里买到高品质的四居室家庭住宅。

对于预算在70万澳元以下的购房者，Bellarine的 Clifton Springs 典型房价仅为66万澳元。

此外，墨尔本以西的 Warrnambool（60万澳元）、Portland（41.5万澳元）以及东部的 Venus Bay（50.75万澳元），均为极具吸引力的价格洼地。

04

房租5年猛涨50%！澳男索性搬进小船，每周生活费不到$500

Jordan Koursaris正在过着他梦寐以求的生活，但他位于布里斯班市中心的“家”却与众不同——那是一艘停泊在布里斯班河上、可以俯瞰城市美景的旧船。

2024年离婚后，40岁的Jordan曾短暂搬进公寓居住，但他很快发现自己并不喜欢那种生活。

于是，他果断花费1.85万澳元买下了一艘建造于1966年的名为Mary Rose号的船只，并独自搬入其中。

目前，这艘船停靠在Kangaroo Point的Dockside Marina码头。据Jordan介绍，包含水电费在内，他每月需支付1455澳元的泊位费。

此外，他每月还额外支付150澳元租用储物棚，以及275澳元的车位费。

即便如此，他每月的总开支仍不足2000澳元。Jordan算了一笔账：每周不到500澳元就能覆盖所有生活开销。

相比之下，根据房地产平台Domain 12月季度的数据，在Kangaroo Point租一套普通单元房的平均周租金已高达720澳元，且租客通常还需额外承担水电费用。

对于Jordan而言，选择船居生活不仅是为了省钱，更是为了圆梦。他坦言，经历离婚后在公寓住了一年，让他觉得是时候尝试这种向往已久的生活方式了。

然而，码头生活并非只有浪漫，空间狭小是首要难题。Mary Rose号长约8米、宽2.5米，Jordan在船内几乎无法站直，走动时必须时刻低头。

除了空间局促，各种生活琐事也接踵而至。Jordan透露，他最近一直在处理床底滋生的真菌，甚至因为使用有毒的环氧树脂进行处理，被迫在办公大楼的豆袋沙发上借宿了一晚。

为了在紧凑的船舱内生活，他购买了微型电饭煲和加热板。他自嘲道，这些电器小得让他觉得自己仿佛住进了“洋娃娃的房子”，直到朋友提醒他，他才发现这些竟然是给孩子学做饭用的玩具电器。

在船上生活的六个月里，这位业务发展经理还遭遇了频繁停电和冰雹损坏太阳能电池板等意外。

但Jordan依然对这种生活充满热忱，并计划在年底前更换一艘更大的船。

“弃房上船”成避暑港：租金压力下的新选择

Jordan的邻居Josh Goodswen同样也是最近离婚后搬入码头的。他表示，现在的开销仅为以前在悉尼或Noosaville生活时的三分之一。

他认为码头泊位费非常经济，尤其在周边公寓租金高企的背景下，这是一场值得的冒险。

22岁的零售业员工Sam Dunmore也是“船居一族”。为了住在市中心，他选择了父母闲置在黄金海岸的旧船。

他直言，如果像同龄人一样租房，生活成本将不可想象，住在船上不仅省钱，还是一种有趣的新体验。

CoreLogic亚太区执行研究总监Tim Lawless指出，布里斯班租客目前平均需拿出总收入的三分之一以上用于支付租金。

过去五年，该市租金成本上涨了约49%，意味着租客每周要比2020年底多支付约225澳元。

随着布里斯班房屋均价达到113万澳元，购房也变得遥不可及。Lawless认为，虽然住在船屋有些不寻常，但在当前的经济压力下，这确实是一个务实且经济的选择。

Dockside Marina经理Ken Allsop观察到，近年来码头的永久居民显著增多。

他估计，目前停泊在该码头的船只中，约有三分之一由船主永久居住，这些人大多会利用码头配套的浴室和洗衣房等设施。

Allsop感慨道，在他刚接手管理时，这里曾有75%的空位。如今，这种“水滨公寓”式的生活方式因其极高的性价比而备受追捧。

尽管Jordan承认船居生活有时并不方便，且未来某天可能会搬回陆地，但他目前非常享受这种自由且低成本的生活方式。

对他而言，这不仅是财务上的解脱，更是一次勇敢的人生尝试。

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