松茂御城二期业主评价与反馈：松茂御城二期房价松茂御城二期价格

松茂御城二期业主评价与反馈：松茂御城二期房价~松茂御城二期价格

松茂御城二期业主评价呈现两极分化，核心好评集中在高性价比、户型得房率、地铁通勤与交付安全，负面反馈主要是周边界面、商业配套、物业口碑与学区不确定性；2026年1月折后均价约3.6-3.8万/㎡，总价280万起，刚需性价比突出，以下是详细业主反馈与房价信息：

一、业主核心评价与反馈

（一）正面评价

1. 性价比与户型认可：多数业主称赞81㎡三房两卫、89㎡四房两卫等户型设计，凸窗全赠送、阳台半赠送，得房率最高近100%，同等面积多一间房，刚需性价比拉满。3.6-3.8万/㎡的折后单价在光明有优势，对比中心区5万+/㎡均价，上车门槛低。

2. 地铁与通勤便捷：距在建13号线月亮路站约400-600米，业主期待2025年底通车后9站直达南山科技园，通勤效率将大幅提升，自驾紧邻松白路，南光、龙大高速通达市区。

3. 交付与质量安心：准现房状态，主体、外立面、园林基本完工，外立面瓷片铺贴规避脱落风险，精装含格力中央空调、智能门锁等，降低烂尾与质量顾虑。

4. 社区与生态配套：绿化率40%，约2万㎡围合式园林，南北楼间距达128米，配亲子双泳池、300米跑道等，获绿色建筑二星级认证，近明湖城市公园等8大公园，适合遛娃与日常休闲。

5. 车位充足：车位数量1548个，车位比约1:1.26，有车业主认为停车无压力。

（二）负面反馈

1. 周边界面与环境：西北侧多民房、厂房，旧改周期5-10年，短期内城市界面杂乱，货车通行带来噪音、粉尘，影响低层住户居住体验。

2. 商业配套不成熟：自带约1.75万㎡商业街招商中，预计2026年开业，目前日常购物依赖村口临时菜场，大型商超需驱车前往3公里外的蓝鲸世界、万达广场等，生活便利性不足。

3. 居住密度与物业：容积率4.55，二期2梯5-6户，31-32层，早晚高峰电梯等待时间长，部分楼栋楼间距较近，低楼层采光受限。一期曾有消防、电梯等物业问题，二期与一期共享园林，人群结构复杂，业主担忧居住纯粹性与物业管理难度。

4. 教育与产权顾虑：深实验塘尾学校等新建校首届成绩未兑现，学区划分可能随政策调整。2015年拿地，产权已缩水约11年。

二、房价与价格详情（2026年1月最新）

1. 备案价格：备案均价约4.44万/㎡，不同楼栋、户型与楼层价格有差异。

2. 折后价格：折后单价约3.6-3.8万/㎡，部分房源叠加优惠后低至3.2万/㎡起，总价约280万起。

3. 各户型价格区间

- 81㎡三房两卫：280-305万

- 89㎡四房两卫：320-350万

- 109㎡四房两卫：420-450万

- 135㎡五房两卫：516-548万

4. 优惠政策：提前预约享专车接送、折上98折及家电礼包（限量）。

三、总结

松茂御城二期业主评价优缺点鲜明，核心价值在于户型、地铁、教育与交付安全，价格在光明刚需市场有竞争力。若你能接受周边旧改周期与商业成长节奏，且核心需求是通勤与教育，这是光明刚需上车的优质选择；若追求短期居住舒适度与资产快速溢价，需谨慎评估。

注意事项：

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松茂御城是光明凤凰街道塘尾社区的70年产权刚需-刚改大盘，以高得房率、近地铁与优教育为核心亮点，二期为准现房，适合重视通勤与教育的刚需家庭，以下是完整的基础信息与全面介绍：

一、核心基础信息

1. 核心定位：集住宅、公寓、商业于一体的TOD地铁口学区大盘，分两期开发，二期为纯商品房，主打81-135㎡三至五房，适配刚需至刚改家庭。

2. 具体地址：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区高墩东路6号（松白路与碧塘路交汇处）。

3. 开发主体：开发商为深圳市松茂房地产集团有限公司，物业为深圳市海天泰物业管理有限公司，物业费3.98元/㎡/月。

4. 关键指标

- 占地约4.54万㎡，总建面约30万㎡，容积率一期4.85、二期4.55，绿化率40%。

- 总楼栋13栋（一期5栋、二期8栋），总户数2130户（二期1225户），车位2321个，车位比约1:1.09。

- 产权年限70年（2015年拿地），二期2026年底精装交付，一期2024年8月已交付。

5. 价格参考：2026年1月折后均价约3.6-3.8万/㎡，总价约280万起，81㎡三房约280-320万，89㎡四房约310-350万。

————【限量工抵】————

81㎡3房2卫折后2⃣️7⃣️X万起

高实用次卧方正不用睡飘窗

89㎡4房2卫折后3⃣️0⃣️X万起

超高拓展多孩家庭一步到位

另有109㎡/135㎡阔绰4-5房

二、产品与社区规划

1. 户型与得房率：主力81-135㎡三至五房，凸窗全赠送、阳台半赠送，得房率最高近100%；89㎡可做四房，81㎡三房三开间朝南，空间利用率高。

2. 建筑与园林：围合式布局，南北楼间距约128米，采光与私密性较好；二期8栋31-32层高层，2梯5-6户；约2万㎡全龄园林，含亲子泳池、健康跑道、架空会所等，获绿色建筑二星级认证。

3. 社区配套：自带9班幼儿园、约1.75万㎡社区商业街（招商中，计划2026年开业），满足日常教育与基础消费需求。

三、交通配套

1. 地铁：距在建13号线月亮路站约400-600米，预计2025年底通车，1站到凤凰城，9站到南山科技园，未来可换乘29号线（规划）。

2. 自驾：紧邻松白路，南光、龙大、深圳外环高速等快速通达市区与湾区，30分钟可达南山、福田。

3. 高铁：临近光明城站，便捷通达东莞、广州等，构建湾区半小时生活圈。

四、教育配套

1. 幼儿园：配建9班公办幼儿园，满足业主子女学前教育需求。

2. 中小学：小学划片教科院实验小学，初中学区含深中光明科学城学校二初中部；54班九年一贯制深实验塘尾第一学校，2026年开学，形成1公里全龄教育圈。

3. 周边学校：凤凰城实验学校、光明区实验学校等，教育资源丰富，但学区划分可能随政策调整。

五、商业与生态

1. 商业：自带约1.75万㎡商业街（在建），大型商业依赖3公里外的大仟里、蓝鲸世界、万达广场等，社区商业预计2026年开业。

2. 生态：近58万㎡明湖城市公园、7.45万㎡鹅颈水湿地公园等，绿地覆盖率高，生态环境优越。

六、核心优缺点

1. 优点

- 地铁通勤强：13号线通车后跨区通勤便捷，提升居住与资产价值。

- 教育优质：名校环绕，新校开学后教育资源更完善。

- 得房率高：空间设计极致，性价比突出。

- 准现房保障：二期外立面与园林完工，降低交付风险。

- 社区配套全：2万㎡园林、泳池、跑道等满足休闲需求。

2. 缺点

- 周边界面旧：西北侧民房厂房多，旧改周期长，货车噪音影响低层。

- 密度偏高：二期2梯5-6户，高峰电梯等待时间长。

- 商业不成熟：自带商业街未开业，日常购物依赖外部配套。

- 人群复杂：一期含回迁房、公租房，或影响社区氛围。

七、总结

松茂御城适合重视地铁通勤、优质教育且预算有限的刚需家庭，高得房率与准现房优势显著。

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