借名买房协议法院判无效！出资人成功追回房屋增值损失｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2012年，张敏因急需住房，与表姐夫王强达成协议：

王强刚获批一套限价商品住房（即一号房屋），而张敏的购房指标尚未落实。双方签订《换房协议》，约定：

张敏支付5万元押金，先行使用该房；

若张敏日后无法取得指标，则永久居住此房，待政策允许后，王强无条件配合过户；

房屋全款39.5万元由张敏支付。

协议签订当日，张敏通过他人账户向开发商甲公司支付全部房款，并后续缴纳契税、维修基金、产权代办费等共计1.4万余元。房屋交付后，张敏对毛坯房进行装修（主张花费7.8万元），并一直居住使用。

2014年，该房登记至王强及其妻子赵琳名下，为夫妻共同共有。2018年，二人离婚，约定房屋归赵琳所有，并完成过户。

同年，赵琳以“不知情”为由起诉，要求确认《换房协议》无效。法院经两审判决：

✅ 协议因规避限价房政策、损害社会公共利益，确认无效；

✅ 张敏腾退房屋，赵琳返还购房款39.5万元，王强返还押金5万元。

2019年，张敏腾房后，另行起诉王强、赵琳，要求赔偿：

已缴税费1.4万余元；

装修损失7.8万元；

房屋增值损失210万元；

购房款利息15万余元。

王强、赵琳抗辩称：

双方仅为“临时换房”，非借名买房；

张敏自愿装修，无权索赔；

限价房无“预期利益”，增值损失不成立；

赵琳非协议当事人，不应担责。

赵琳同时反诉，要求张敏支付7年房屋占用费42万余元及物业、供暖费。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 王强、赵琳连带赔偿张敏106万元（含增值损失105万 + 装修残值1万）；

✅ 连带返还已缴税费1.4万余元；

✅ 张敏支付2018–2019年物业及供暖费约4000元；

注：这是限价房借名协议被认定无效后，出资人仍获高额赔偿的典型胜诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“合同无效后的损失分担”展开分析：

协议实质是借名买房：

尽管名为“换房”，但约定“永久居住+无条件过户”，且张敏支付全款、长期占有，符合借名买房特征。

双方均有过错：

张敏明知限价房5年内不得转让，仍借名购买；

王强、赵琳作为申请人，更清楚政策限制，却配合操作；

→ 过错相当，按公平原则分担损失。

房屋增值属于可赔损失：

虽为限价房，但2019年评估市值已达268万元，远超原价；

张敏实际出资并承担持有成本，若完全不赔，显失公平；

→ 酌定支持105万元增值损失。

赵琳需承担连带责任：

房屋系婚姻存续期间以家庭名义申请；

离婚协议不能对抗外部债权人；

其在前案中已作为权利人收回房屋，享受了利益，就应承担相应责任。

装修按残值补偿：

装修属不可拆除添附，但张敏已使用7年，应折旧；

→ 酌定补偿1万元。

占用费与利息相互抵销：

张敏占用房屋 vs 王强占用房款，时间基本重合；

→ 互不支持，体现公平。

四、律师提示

本案揭示了限价房借名风险中的维权路径，关键启示：

协议无效≠血本无归：

即使因政策原因被认定无效，只要能证明实际出资+长期占有+对方知情，仍可主张增值损失赔偿。

配偶不能“装不知情”脱责：

限价房以家庭为单位申请，即使未签协议，配偶在离婚时分得房产，即视为受益人，需承担连带责任。

损失计算要合理：

增值损失需通过司法评估确定；

装修索赔需提供凭证，但法院会考虑使用年限折旧；

✅ 建议：

若已陷入类似纠纷，立即申请房屋价值评估；

收集所有付款、装修、居住证据；

不要因“协议无效”放弃索赔，过错分担机制可挽回重大损失。

北京房产律师靳双权团队专注处理限价房、经适房借名纠纷，擅长在协议无效情形下最大化客户损失赔偿。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。