无书面协议，父母以女儿名义购房确权失败｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

林建国与王秀芳夫妇年近六旬时，为改善居住条件，决定置换住房。

2006年，他们通过中介甲公司，将自己名下一套老房（即二号房屋）出售，所得30万元用于购买位于丰台的一套三居室（即一号房屋）。

因当时政策或贷款便利考虑，房屋以女儿林婷名义签约并登记。

林建国夫妇支付了部分房款，并长期居住在一号房屋内，承担物业、供暖等费用。

2019年，林婷突发疾病去世，其丈夫张强与儿子张浩成为法定继承人。

林建国夫妇随即起诉，主张：

一号房屋系借用女儿名义购买，双方存在口头借名协议；

全部购房款由其支付，女儿仅代持；

要求确认房屋归其所有，并由女婿、外孙配合过户。

张强父子辩称：

无任何借名合意证据；

房屋登记在林婷名下，且她曾办理24万元银行贷款用于购房；

父母出资应视为对女儿夫妻的赠与；

林婷生前还出售了另一套登记在其名下的房产（椿树园房屋）用于还贷，说明其是真实产权人。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回林建国、王秀芳的全部诉讼请求。

注：法院认定，虽有部分出资及长期居住事实，但无法证明存在借名合意，房屋仍属林婷遗产。

三、法院说理要点

法院指出，判断是否成立借名买房，必须综合考察合意、出资、使用、产权登记四大要素。本案中：

缺乏借名合意的关键证据：

原告仅凭“口头约定”，无书面协议、录音、第三方见证，亦无任何家庭成员事前确认；

出资链条不完整：

虽有30万元来自老房出售款，但总房款59.5万元，差额部分原告称“现金支付”，却无转账记录；

银行贷款24万元直接划入卖方账户，由林婷作为借款人签署合同，且后续由其名下房产售出还款；

产权登记具有公示效力：

房屋自2006年即登记在林婷名下，十余年未提出异议，不符合借名人积极主张权利的特征；

居住不等于所有权：

父母长期居住在子女名下房屋，在中国家庭中极为常见，不能反推产权归属；

家庭关系削弱借名合理性：

原告仅有林婷一个女儿，为其购房改善居住、便于照料，更符合赠与或家庭内部安排的常理。

法院强调：

“亲属间资金往来复杂，仅凭出资和居住，不足以推翻不动产登记效力。

主张借名买房，必须证明双方有明确的‘代持’合意。”

四、律师提示

本案是典型的“亲情信任代替法律形式”导致确权失败的教训，三大警示：

“只有一个孩子”不是借名的理由，反而是赠与的佐证：

法院认为，父母为独生子女购房，通常出于关爱，而非隐藏产权；

贷款以子女名义办理，极大削弱借名主张：

若子女作为借款人签署抵押合同，且用其名下资产还款，法院倾向认定其为真实权利人；

现金支付+亲戚证言=举证薄弱：

大额购房款若无银行流水，仅靠亲属证言，难以形成完整证据链。

✅ 建议：

若确需借名，务必签订书面协议，并由其他继承人知情；

所有款项通过本人账户转账，备注“购房款”；

最稳妥方式：父母生前完成赠与或遗嘱安排，避免身后纠纷。

北京房产律师靳双权团队专注处理亲属间借名买房、继承确权等高风险纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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