去库存成效持续显现，2026年开发投资规模或将继续收缩（2025年1-12月） | 月读数据【第95期】

12月销售达下半年新高，去库存成效继续显现

12月，商品房销售面积和销售额均达到下半年以来新高，分别为0.94亿平米和0.88万亿元，环比分别上升39.9%和44.1%。

1-12月，商品房销售面积和销售额分别为8.8亿平米和8.4万亿元，同比分别下降8.7%和12.6%。其中，住宅销售面积和销售金额同比分别下降9.2%和13.0%。

库存方面，截至2025年末，商品房待售面积76632万平米，同比增长1.6%，涨幅较2024年、2023年、2022年末的10.6%、19.0%、10.5%已明显收窄。自2024年“926”政治局会议首次提出“严控增量、优化存量、提高质量”以来，行业去库存成效持续显现。

2025年12月，中央经济工作会议召开，强调要“因城施策控增量、去库存、优供给”；2026年1月，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，提出“供给端将延续严控增量、盘活存量、提高质量思路，加大收购存量商品房和存量闲置土地等加快去库存，优化供给结构进一步改善供需关系，同时从更新改造中挖掘市场潜力。”

总的来说，当前的房地产市场仍处在“去库存”阶段。我们认为，想要稳住市场，控制增量、优化库存是一方面；另一方面，要综合运用政策支持，加快新模式构建，以稳定价格预期，修复市场信心，促进房地产市场的长期健康稳定发展。

图表：2021.02-2025.12全国商品房单月销售面积及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。

图表：2021.02-2025.12全国商品房单月销售额及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.12全国商品房累计销售面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.12全国商品房累计销售额及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2014-2025年全国商品房待售面积（亿平米）

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：待售面积为截至年末的累计数值。

开发投资总额同比下降17.2%，2026年规模或将继续收缩

12月，新开工面积0.53亿平米，同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点。施工面积0.38亿平米，同比下降48.8%，降幅较11月扩大10.7个百分点。竣工面积2.1亿平米，同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点。单月开发投资0.42万亿元，同比下降35.8%，同比降幅较11月扩大5.5个百分点。

1-12月，房地产开发投资总额8.3万亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点。

房地产开发企业房屋施工面积65.99亿平米，同比下降10.0%，降幅较1-11月扩大0.4个百分点。其中，住宅施工面积46.01亿平米，同比下降10.3%。

房屋新开工面积5.88亿平米，同比下降20.4%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点。其中，住宅新开工面积4.30亿平米，同比下降19.8%。

房屋竣工面积6.03亿平米，同比下降18.1%，降幅较1-11月扩大0.1个百分点。其中，住宅竣工面积4.28亿平米，同比下降20.2%。

开发投资规模受供地收缩、新房销售回落等因素影响，继续下行。《求是》刊载的文章中也写到“一方面，部分城市库存仍然较高，消化库存、市场出清尚需要时间；另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程。”

预计未来的一段时间内，仍会以控增量、去库存、优供给的方式尽快推动供求关系的平衡。2026年，开发投资规模或将继续收缩。

图表：2021.02-2025.12房屋累计新开工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.12房屋累计竣工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.12房地产开发投资额累计值及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%

1-12月，房地产开发企业到位资9.31万亿元，同比下降13.4%。除定金及预收款以外，其他到位资金来源同比降幅均有所扩大。

其中，作为主要融资渠道的国内贷款降幅相对较小。这得益于近年来金融政策对房地产市场的支持。2025年，房地产金融政策延续“结构性宽松、精准滴灌”策略，通过城市房地产融资协调机制和“白名单”等方式，满足房企合理融资需求，有效缓解了部分优质房企的资金压力。

具体情况如下：

国内贷款 14094 亿元，同比为 -7.3 %；

利用外资 25 亿元，同比为 -20.8 %；

自筹资金 33149 亿元，同比为 -12.2 %；

定金及预收款 28089 亿元，同比为 -16.2 %；

个人按揭贷款 12852 亿元，同比为 -17.8 %。

图表：2021.02-2025.12房地产开发企业累计到位资金及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

M2同比增长8.5%，M2-M1剪刀差扩大至4.7个百分点

12月末，广义货币(M2)余额340.29万亿元，同比增长8.5%。狭义货币(M1)余额115.51万亿元，同比增长3.8%。流通中货币(M0)余额14.13万亿元，同比增长10.2%。M2同比增速较11月末收扩大0.5百分点，M1同比增速较11月末收窄1.1个百分点。

图表：2024.01-2025.12 M1和M2同比增速

资料来源：亿翰智库、中国人民银行

注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。我们据此调整了2024年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。

多项政策落地，从供、需两端提振市场信心

2026年政策释放出明确的“稳定房地产市场预期”的信号，《求是》杂志中刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章强调，“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”、并提出要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”、“政策要一次性给足，不能采取添油战术”。紧接着，多项具体措施相继落地，包括：

监管部门对房地产融资协调机制下发政策指导，对符合条件的“白名单”项目可在原贷款银行进行展期，即相关贷款可展期5年，有助于缓解房企资金压力；

换房退个税政策延期，即2026年1月1日至2027年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。本次是该政策的第二次延期，一方面彰显政策“连续性”，有利于稳定市场预期，另一方面，也将继续降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善性住房需求释放；

金融监管总局召开2026年监管工作会议，指出“推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式”，表明这一机制将成为防范房地产风险、推动房地产发展新模式构建的常规举措，将进一步缓解房企资金压力；

多项政策叠加，有望从供、需两端提振市场信心。预计未来，或将有更多阶段性政策在到期后得到延续或优化，且政策有望保持相当的支持力度，从而持续巩固市场预期，助力房地产行业实现平稳过渡与健康发展。

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