测评~卓越珑秀公馆属于什么档次，什么时候交房，口碑和质量如何

卓越珑秀公馆是南山同乐片区的中高端精品刚需住宅，定位刚需及初改人群，预计 2027 年 6 月精装交付，卓越集团开发、自有物业加持，质量有基础保障，口碑因社区与环境短板呈两极分化。以下从档次、交房时间、口碑、质量四方面详细说明。

档次定位

它属于南山刚需市场的中高端精品刚需住宅，主打 65-81㎡小户型，适配科技园、前海年轻上班族与重视教育的刚需家庭。亮点在于采用卓越 “奕式精装标准”，配备智能中央空调、卡萨帝 / 方太厨卫三件套、科勒卫浴与全屋智能系统，还搭配隔音门窗，精装品质对标中高端项目，物业费 6.68 元 /㎡/ 月，由卓越自有 “悦管家” 提供服务，服务水准匹配中高端社区。短板也很突出，仅 1 栋 32 层塔楼，占地面积约 3575㎡，社区规模小、无大型园林，公共活动空间有限，容积率 4.97，3 梯 8 户，车位比约 1:0.81，且含 35% 回迁房，居住纯粹性与舒适度受影响，整体是高性价比刚需上车盘，非传统高端改善盘。

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交房时间

项目 2025 年 9 月 26 日开盘，预计 2027 年 6 月 30 日前精装交付，产权年限 70 年，从 2023 年 12 月至 2093 年 12 月。

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口碑情况

因尚未交付，口碑多来自意向购房者，呈两极分化。正面评价集中在通勤便捷，距地铁 12 号线同乐南站约 500-650 米，4-5 站可达科技园，自驾依托南坪快速等主干道，15-23 分钟覆盖福田、宝安中心区；教育配套优质，西侧约 100 米是教科院同乐实验学校，2024 年中考南山公办校前 15%，学区确定性强；户型与精装实用，得房率 88%-91%，LDKB 一体化设计，81㎡三房双卧朝南，品牌精装提升居住品质。负面顾虑主要是社区氛围薄弱，仅 1 栋楼、绿化率 30%，活动空间不足；3 梯 8 户高峰等梯时间长，车位比低，停车压力大；35% 回迁房占比可能影响居住圈层与物业统一管理；东侧紧邻南坪快速，东北向低楼层噪音明显，周边 1 公里外有物流园和统建楼，城市界面杂乱，改造周期预计 5-8 年。

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质量情况

质量有较好基础保障，开发商卓越集团是深圳本土龙头房企，深耕南山多年，在城市更新与精品住宅开发领域经验丰富，交付风控能力较强，能减少交付延期、质量问题等风险。项目采用新规设计，无避难层，得房率达 88%-91%，高于同区域多数项目，精装选用卡萨帝、方太、科勒等一线品牌，材料与工艺有品牌背书。同时，卓越自有 “悦管家” 物业负责后续维护，对社区品质与设施保养有积极作用，但项目仍处建设阶段，最终质量需以交付验收为准。

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