建发，为激进扩张买单

过去几年，在房地产行业格局变动中，除央企保持稳定外，一批地方性房企强势崛起，其中最具代表性的当属厦门建发、珠海的华发以及广州越秀。

在这三大地方豪强中，建发的步伐最为激进，甚至可谓孤注一掷。

在刚过去的2025年房企销售榜单上，建发房地产实现销售额1220.8亿元，位列全国第七，超越越秀成为地方房企中的一哥。

然而，建发高速扩张的背后，隐患也开始暴露。

1月16日，建发股份发布2025年业绩预亏公告，宣告其上市二十年来首次出现亏损。

公告中，建发股份将亏损归咎于两大拖累——

一是房地产业务子公司联发集团结算利润为负、存货跌价准备计提增加；

二是旗下家居商场运营业务子公司红星美凯龙的投资性房地产公允价值变动损失与各类减值准备计提增加。

简言之，联发集团在亏损，红星美凯龙也在亏损，两者叠加导致上市公司净利润由盈转亏。

事实上，建发的危机信号早有显现。

2024年，建发的净利润下跌了77%，但仍有29亿出头的盈利。2025年前三季度，净利润虽然下滑了44%，但还是有11亿的正向盈利。

谁曾想，第四季度竟直接上演业绩雪崩，将全年拖入亏损泥潭。

建发旗下房地产业务主要有两大平台：建发房产与联发集团。建发房产属于建发股份嫡出，而联发集团，来源于早年收购。

规模上，建发房产是主力，联发则长期处于辅助地位。

去年，百强房企榜单上，建发房产销售规模1221亿，排名第七，联发集团销售规模272亿，排在第29位。

自2023年起，联发已连续三年亏损，仅去年一年就侵蚀掉集团归母净利润20.1亿元，而建发房产则贡献了23.53亿元。

为了挽救这位不争气的老二，2025年年初，建发对联发进行了一场大手术，启动了大规模的组织架构和人事调整。

先是全国的13个城市公司，被大刀阔斧地撤销，后来，掌舵多年的董事长赵胜华，被母公司空降的王文怀接替。

新官上任的王文怀一改联发以往在土拍市场的低调作风，开始高频现身一线城市抢地，全年权益拿地金额飙至120亿元，挤进百强房企前13。

这种高溢价拿地策略，一方面是新任一把手王文怀需要业绩傍身，另一方面则折射出母公司已步入危急时刻的焦虑。

但从全年结果看，联发在规模提升的同时并未能扭转亏损局面，而这也最终导致建发房产业务成功拖了集团的后腿。

这其中，2023年那笔被看作捡漏的红星美凯龙收购，如今也成为沉重的资产包袱。

尽管收购时带来逾96亿元账面重组收益，但随着家居行业与地产深度绑定下行，红星美凯龙持续亏损，不断侵蚀上市公司业绩。

为应对困局，建发在去年抛出“灯塔计划”，宣称要聚焦核心城市核心地段，打造高端改善型豪宅，以高溢价产品穿越周期。

这个战略在内部被提到前所未有的高度，实行提级管理，由集团最高层直接督导，并倾斜资源、不计短期成本。

但现实却给出无情耳光。灯塔项目之一的上海建发海宸项目去化率仅约35%，远未达开盘即清盘目标；杭州单价地王项目至今未敢正式入市；北京、成都等项目也普遍面临滞销。

对起家于福建的建发而言，一线城市单项目亏损可能相当于地方城市5至10个项目的利润。

在行业深度调整期，高价地项目一旦去化不畅，便是吞噬利润的黑洞。

极度压力之下，建发对项目的考核期已大幅缩短，项目负责人考核期紧缩至3-6个月，集团层面也只看半年到一年。

如今，面对上市公司二十年来首次亏损，必须有人为即将发布的年报业绩承担责任。

近期，建发集团火线调整高管：

建发房产总经理林伟国调整为董事长，副总经理田美坦升任总经理；而联发集团董事长王文怀上任不足一年即匆匆离职，由林伟国兼任。

王文怀的离场显得尤其突兀。

自他上任以来，在各大房企销售额普降的当下，今年联发的销售额有了较大幅度的提升。

前三季度，联发的销售金额为194.46 亿，同比提升53.31%，权益销售金额也提升了82.07%，达到128.38亿。

可惜，数字的增长并未带来利润的扭转，这位曾被寄予厚望的救火队长，最终未能完成止血使命，黯然退场。

从激进扩张到首度亏损，在行业寒冬中，曾经一路高歌的建发，如今正在为自己的激进买单。