执行异议之诉：案外人请求附带租赁拍卖，法院是否支持？

案情回顾

某金融机构因与债务人之间的借款合同纠纷，依据生效民事调解书向法院申请强制执行，请求对债务人名下的一处房产进行拍卖变卖以清偿债务。该房产上已依法设立抵押权，抵押权人为该金融机构。

执行过程中，案外人刘某某向执行法院提出异议，称其与该房产所有权人于数年之前签订了《房屋租赁合同》，租期长达二十年，且其已一次性支付大部分租金，并实际占有使用该房产多年。刘某某据此请求法院对该房产“带租拍卖”，以保障其租赁权能够继续存续。

执行法院最初曾裁定附带租赁条件拍卖该房产。但抵押权人对此提出异议，认为该租赁关系真实性存疑，可能损害其抵押权实现。经审查，执行法院作出新的裁定，中止了附带租赁拍卖的执行行为。刘某某不服，遂提起执行异议之诉，要求确认其租赁权并继续带租拍卖程序。

一审法院经审理，驳回了刘某某的诉讼请求。刘某某提起上诉，二审法院经审理，同样认定其主张依据不足，判决驳回上诉，维持原判。

案件结果

法院最终未支持案外人刘某某要求附带租赁拍卖案涉房产的请求，判决驳回了其全部诉讼请求。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、租赁权与抵押权冲突时的处理规则

当同一不动产上同时存在租赁权与抵押权时，两类权利的顺位与对抗关系，直接影响到执行程序中能否“带租拍卖”。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

这意味着，租赁权若要对抗其后设立的抵押权，必须同时满足两个核心要件：一是租赁合同成立并生效于抵押权设立之前；二是承租人必须在抵押权设立前已经实际占有使用该租赁物。此规则的法理在于“买卖不破租赁”原则的适用前提，以及物权公示公信原则对占有这一权利外观的认可。

此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条进一步明确，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该规定将审查时间点延伸至“查封前”，为执行程序中的权利冲突提供了更具体的判断标准。

二、法院如何审查租赁关系的真实性

本案的核心争议点在于案外人主张的长期租赁关系是否真实有效。在司法实践中，为规避执行，当事人通过倒签合同、伪造支付凭证等方式虚构租赁关系的情形时有发生。因此，法院在审查此类主张时，通常会采取审慎和严格的态度，综合全案证据进行判断，证明标准往往趋近于“排除合理怀疑”。

具体审查要点通常包括：

合同条款的合理性：租赁期限是否异常漫长；租金约定是否显著低于市场价格且在长租期内固定不变；租金支付方式是否违背交易习惯。

关键证据的形成时间与连贯性：租赁合同、租金收据等书面证据的落款时间是否早于抵押权设立和法院查封。尤其需要关注，这些证据是否在抵押、查封之后才集中补签或制作。

占有使用事实的证据：承租人在抵押权设立或法院查封前，是否已经实际占有涉案不动产。这是租赁权得以对抗他人的实质性要件。证明占有的证据包括但不限于：较早时期的物业管理费、水电费、燃气费缴纳凭证，装修合同及票据，将租赁地址登记为经营住所的营业执照等。

当事人陈述与其他证据的印证：出租人（即被执行人）对租赁合同签订时间、租金支付情况的陈述是否与承租人主张一致。若双方陈述存在矛盾，或出租人明确否认关键事实，将严重削弱承租人主张的可信度。

本案中，法院正是基于租赁合同约定的超长租期、畸低租金、反常支付方式，租金收据与银行转账记录在时间上的矛盾，占有使用证据均形成于权利设定之后，以及出租人对合同签订时间的不认可等多重因素，综合认定刘某某未能完成其举证责任，其所主张的租赁关系真实性存疑，故不能对抗在先设立的抵押权。

律师寄语

不动产执行中案外人以享有租赁权为由请求“带租拍卖”，是执行异议之诉中常见的纠纷类型。此类案件的关键在于，案外人主张的租赁权是否真实、合法，并且形成于抵押权设立或法院查封之前。

对于承租人而言，若希望租赁关系能够稳定存续，甚至在房产被处置时得以“买卖不破租赁”，务必确保租赁合同签订规范，租金支付通过银行转账等留有痕迹的方式进行，并自租赁伊始就注意留存实际占有使用房屋的各项证据（如物业、水电缴费单据）。在签署长期租赁合同时，应对租金价格的市场合理性有所考量，异常的条款在发生争议时反而会成为被质疑的理由。

对于抵押权人等申请执行人而言，在发现执行标的物上存在案外人主张的租赁权时，应积极关注租赁合同的签订时间、租金支付、占有情况等细节，对于存在倒签合同、虚构长期租约以阻碍拍卖成交或贬损财产价值的可能性，应及时向法院提出异议，并举证揭示其中的不合理之处。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领