数据说话：400万亿房价遇上300万亿居民财富，涨不动的楼市怎么走

一组扎心数据戳破楼市幻想：全国楼市总市值已逼近450万亿，而居民部门可支配财富加总不过300多万亿。当400万亿级房价体量撞上300万亿级居民财富“蓄水池”，房价涨不动的底层逻辑，早被数据写死。

一、财富缺口：撑不起的楼市体量

这不是数字博弈，而是供需与财富结构的深度失衡。目前楼市总市值中70%-80%集中在居民手中，住房资产占居民总资产近7成，而居民存款仅166万亿，其他可流动资产不足百万亿。更关键的是，2025年居民定期存款占比高达73.4%，新增贷款规模退回20年前水平，大家宁愿锁仓长期存款也不投楼市。没有足够可流动财富支撑，普涨根基彻底瓦解。

二、三重困境：楼市低迷的核心症结

除了财富缺口，楼市还面临三重现实难题。一是供需逆转，全国商品房待售面积三年增长50.6%，50城库存消化周期升至19.9个月，住房总量已能满足40亿人居住，空置率高企；二是信心负循环，70城新房价格连续25个月环比下跌，30城二手房价较峰值平均跌幅39%，“买涨不买跌”心态加剧观望；三是土地财政连锁反应，土地出让收入锐减，地方稳市能力受限。

三、2026趋势：筑底、出清、分化、转型

楼市不会一路沉沦，2026年将呈现四大关键词。筑底方面，核心指标回落至10年前水平，租售比回归2%以上，80%城市房价收入比跌至10以下，市场接近底部；出清加速，21家出险房企完成化债1.2万亿元，地方专项债收购存量房用作保障房，盘活闲置资产；分化加剧，核心城市核心区域靠人口与产业支撑筑底，三四线城市仍以去库存为主；转型深化，居住属性回归，高品质“好房子”成市场主流。

四、普通人的决策指南

刚需可把握核心城市政策窗口期，首套房利率3.05%的历史低位值得关注，优先选择配套成熟的刚需盘；改善型需求聚焦高品质项目，抗跌性更强；投资客需摒弃“炒房”思维，转向租金回报率稳定的核心区域房产或保障性租赁住房领域。

400万亿房价与300万亿居民财富的博弈，本质是楼市从高速增长向高质量发展的转型。“造富神话”落幕，不代表楼市失价值，而是理性回归。2026年，看懂分化趋势、选对赛道，才能实现财富稳健配置。