人口负增长加速，楼市进入“结构性分化”新周期

刚刚，国家统计局最新发布2025年全国人口数据，引发广泛关注。

数据显示：2025年末全国人口为14.0489亿人，较2024年末减少339万人，连续第三年人口负增长；全年出生人口仅792万，死亡人口达1131万，自然增长率为-2.41‰。

这一组数字背后，不仅折射出中国社会结构的深刻变迁，更对房地产市场产生深远影响。作为专业房产媒体，我们从人口趋势出发，研判未来楼市走向。

一、人口“三降一升”：结构性挑战加剧

2025年人口呈现“三降一升”特征：

出生人口再创新低：792万人，出生率仅5.63‰，创有记录以来最低水平；

总人口持续下滑：继2022年首次出现负增长后，已连续三年下降；

乡村人口加速流出：乡村常住人口减少1369万，城镇化率升至67.89%；

老龄化程度显著提升：60岁及以上人口占比达23.0%，其中65岁以上占15.9%，正式迈入“中度老龄化社会”。

这些变化意味着：住房需求总量见顶，但结构性机会依然存在。

二、对房地产市场的三大核心影响

1.刚需萎缩，改善型需求成主力

随着16—59岁劳动年龄人口（8.51亿）占比降至60.6%，传统婚育购房群体规模持续收缩。未来新房市场将更多依赖“以旧换新”“多孩家庭扩容”等改善型需求驱动。

建议开发商：产品设计需向“适老化+多功能+绿色健康”转型，小户型不再是唯一主流。

2.城市分化加剧，“人口流向即房价方向”

城镇化率虽提升至67.89%，但人口并非均匀流入所有城市。一线及强二线城市凭借就业、教育、医疗资源继续虹吸人口；而三四线城市面临“空心化”风险，库存压力加大。

投资逻辑转变：从“普涨预期”转向“核心城市优质资产”，非核心区域房产流动性将持续承压。

3.养老地产与社区更新迎来窗口期

65岁以上人口超2.23亿，催生庞大的养老居住、医养结合、适老化改造需求。同时，大量老旧小区亟待功能升级，城市更新将成为稳投资、促消费的重要抓手。

政策信号明确：2025年中央经济工作会议已强调“推动大规模设备更新和消费品以旧换新”，住房领域是重点。

三、未来展望：楼市进入“慢变量”时代

过去依赖人口红利、城镇化快速推进的“高周转、高杠杆”模式已终结。未来十年，房地产将进入由人口结构、收入水平、政策导向共同决定的“慢变量”时代。

• 短期：政策仍将以“防风险、保交楼、促需求”为主，一线城市限购或进一步优化；
• 中期：保障性住房、“好房子”标准体系将重塑供应结构；
• 长期：房产价值将真正回归“居住属性+区位稀缺性”，投机空间几近消失。
  

人口负增长不可逆，但并不意味着楼市“无路可走”。相反，它倒逼行业从粗放扩张转向精细运营，从规模竞争转向品质竞争。

对购房者而言，选对城市、选对地段、选对产品，比任何时候都更重要；对从业者而言，理解人口趋势、拥抱结构性机会，方能在新周期中行稳致远。

欢迎留言讨论：你所在的城市人口是流入还是流出？你认为哪些区域的房产仍有长期价值？

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