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福州国贸·天琴华樾

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国贸环南新村项目，目前备案名是国贸华樾公馆，推广名据说是国贸天琴华樾，也就是国贸继续沿用之前高端产品天琴系。这个系列近年应该是为国贸贡献不少利润，几个天琴系去化都可以，即使是有争议的国贸天琴湖，在一阵促销之下，最终也是清盘。这里先抛开产品各种杂音，单论销售，过去天琴系列还是能被市场所接受，但是那个都是过去式。自从天琴湖之后，国贸已经很久没单独操盘，现在福州楼市已经与之前大不同。

• 面积段友好：130㎡ 平层起步，最高到 220㎡
• 新规住宅，有下沉会所
• 精装交付，层高约 3.3m
• 容积率约 2.7
• 地铁 1 号线斗门站出门即达

1、区位

买房，回归区位，国贸华樾公馆属于原环南新村旧改地段，属于晋安区的二内晋板块，周边主要地标如下图：

北边省体，属于晋安区，东边金鸡山属于晋安，在北侧的火车站也是晋安，西侧有五四路、屏山，属于鼓楼；南侧温泉公园属于鼓楼，也就是说该项目处于鼓楼和晋安交界处，是属于市中心二环内，加上门口还有地铁1号线，总体区位是优越。但是就是这么一块宝地，最终也是底价成交，由此可见市场行情。

继续看微观区位环境：

整个地块是长条形布局，北侧是两个安置房社区，和一个左海据说灯塔项目商品房。西侧属于旧社区，为小高层项目，为华樾公馆争取一些视野，南侧社区较高，对视野影响较大，但是也阻挡一些路面噪音和尘土；东侧也是旧社区，高度要低一些，所以这也是旧改地块特点，在有限的空间或条件里，做出规格高的项目。

2、规划

作为一个豪宅项目，目前网上信息很少，大体搜集一下：

国贸华樾公馆，占地面积47.66亩，容积率是2.71，限高100米，规划9栋17-31层高层及超高层产品，主推130㎡、143㎡、165㎡、185㎡、227㎡五种面积段，客群定位为刚改、中改和高改。另还有2栋产权面积为220㎡的上下叠拼洋房，共计533套。
这个楼盘在2025年网上有看到相关媒体发声，做了一些宣传，但是最近发声少了，但是有流出放风价格。

因为产品社区户型等，是没找到材料，这里不作分析，但是现在福州豪宅内卷厉害，个人觉得这些公区、精装修、户型等，都是大同小异，分析起来也就是门、树、石头、精装修等，都是账面常数叠加很强，具体实不实用，未来是否舒适，估计只能等现房交付才知道。其实豪宅应该要现房销售更好一些。

这里从基本参数尝试做一番分析：

所谓的2.71容积率，这个是一个平均值，从规划9栋17-31层高层及超高层产品和2栋叠拼，说明这项目容积率是不均衡状态，从效果图来看，北面都是超高层31层，中部楼栋要矮一些，至于17层和叠拼是分布在南侧区域，总体都是北高南低，容积率也是如此趋势。因为北面是安置房为主另外两个社区。所以在结合南北和东西环境，这个楼盘视野基本在东西两边，但是西边可以看晋安河，这个视野会体现在户型上。

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