不鼓励“偷面积”了？26广州土拍新变化

政策不断加码下，广州终于挂出了今年的第一批地块。

最大的变化在于，户型产品上的改变！

今年第一宗宅地，番禺区市广路地块的出让文件不再提及鼓励提高住宅阳台占比。

在翻阅了花都宅地的出让文件中，同样也没有提及阳台的相关政策。

也就是说，这句话在今年的出让文件中完全消失了，意味着今年的户型进化在土地供应端会有一个调整。

当然，这并不意味着户型使用率会有大下降，好产品是一个大趋势。

过去两年，开发商从卷阳台、飘窗、入户花园等方面去拔高使用率的情况，在2026年可能会有一个新的局面。

这批地块的几个重点：

1）合计起拍价28.5亿，2月13日集中出让，中心区没有挂出宅地，而是推出了几块商业地，旨在补足产业、商业、酒店配套；

2）去年的最后一场土拍定在了年28，换言之2月15号就是deadline，假设这几天不挂牌，马场、琶洲等重磅地块就要等年后再拍了；

3）保利翡丽甲第南侧的商业TOD地块终于上线了，248米白鹅潭地标，起拍价12亿；

央行刚刚宣布将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，利好商业大平层和商办写字楼。

4）敏捷万博金湖壹号旁的宅地上架，绑定了36班中小学，带来前者所需的教育配套，据说会是一所TOP3级别的学校；

5）番禺广场，则是挂出了一宗酒店商业地块，要求自持总建筑面积的80%；

6）白云则挂牌了嘉禾望岗嘉悦云启南侧的两宗小型商业地，要求建设美妆电商总部中心。

接下来，我们一宗一宗看。

荔湾区陆居路AF020208地块

老熟人了，去年和保利翡丽甲第一起改规的项目。

重新上架后，陆居路208地块土地面积1.0万平，建筑面积11.1万平，容积率19.19。

·芳村CBD的核心位置，起拍总价12亿元，起拍楼面价10800元/平；

值得注意的是在上一次出让文件中提及的自持50%，现在没有自持要求了，相当于减少了开发商大部分负担。

近来政策吹风，商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%。

假设做1500万的商业大平层或是写字楼办公室，首付减少了近300万，有利于去化。（有钱人往往是负债大户，很善于利用杠杆和负债）

一来一回之后，拿地开发商现金流压力小了很多。

·248米地标，白鹅潭第二高楼，文件限高248米，仅此于旁边白鹅潭国际金融中心，是白鹅潭天际线中的重要拼图。

地块出让后，也可以与旁边的保利五星级酒店形成联动，进一步完善白鹅潭产业、商业组合。

·没有特定出让要求，设计方案需与荔湾、地铁沟通

地块没有绑定太严苛的出让要求，主要是未来方案需要与荔湾和地铁沟通，尤其是可以与地铁在地下做衔接。

同时，鼓励不同地块设置控制连廊和地下连廊，假设和翡丽甲第地块的开发商能做到一起，两者的地下空间有机会打通，整个芳村地下世界会越来越便利。

在靠近五星级酒店的那一侧，鼓励设置骑楼，可以与五星级酒店的外立面设计联动，做更加一体化的城市界面。

番禺区市广路北侧地块

地块在敏捷万博金湖壹号旁，土地面积7.04万平，建筑面积6.5万平，容积率2.79。

起拍总价7.97亿元，起拍楼面价12233元/平。

这块地悬念还是看敏捷会不会拿。

·相较于敏捷隆辉A、D地块，新地块容积率更低，楼面价更低，总价更低；

·额外成本要配建36班九年制中小学，填补敏捷万博金湖壹号的教育空白；

据说，这块地配的学校是全市TOP3，特别顶，出让后也是能给敏捷业主吃一颗定心丸。

·敏捷万博金湖壹号在售约98-149平四房，280万起可以上车，单价2.8万+；

这个总价很友好了，要是旁边能把学校品牌敲定下来，敏捷万博金湖壹号是确定能读的。

·地块北向望金山湖，景观资源还不错，可以做湖居生活；

·距离22号线市广路站约1000米，已经打通了南站-芳村的路线，旁边商业也有祈福缤纷世界，学铁商都有了。

番禺区市桥街盛泰路东侧BC0612026地块

地块在番禺广场TOD西侧，土地面积4295.92平，建筑面积1.5万平，容积率3.5。

起拍总价1.09亿，起拍楼面价7279元/平方米。

目前，番禺广场中心只有两所酒店，科尔海悦，红茶馆酒店，新酒店的到来，可以补足板块的酒店缺口。

作为番禺行政中心，出差需求还是有的。

地块的两点要求，对开发商的资金要求比较严苛：

·该地块地上计算容积率建筑面积中，酒店建筑面积占比不低于50%，商业建筑面积占比不高于6%，其余均为办公建筑面积。

·项目建成后，竞得人自持物业计算容积率总建筑面积不得低于规划条件核实总建筑面积的80%。

其中酒店用途物业需全部自持，自持物业年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权，不得分割，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。

番禺官方发的效果图be like↓

白云区嘉禾望岗AB2112043地块

白云区嘉禾望岗AB2112054地块

两宗相邻地块，043地块建筑面积1.9万方，起拍总价1.34亿元，起拍楼面价7150元/平方米；

054地块建筑面积5840方，起拍总价4339.2万元，起拍楼面价7430元/平方米。

地块要求：

1.该地块须建设成美妆电商总部中心。

2.商业建筑面积占比不超过20%（含公配），无娱乐康体用地性质。

3.出让后1个月内与广州市白云区人民政府有关部门签订《投资服务评估协议书》，否则出让人有权单方面解除出让合同，竞买保证金不予退还。

4.项目建成后，竞得人自持物业不得低于50%，自持物业不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。

白云去年的招商引资很强，美妆也一直是白云的强项，在白云区南部，三元里、黄石、嘉禾等周边区域形成了繁荣的商贸网络，拥有6000余家化妆品商贸企业。

其中，由政府牵头搭建，打造了白云美湾化妆品国际研究院集群，引进了国内11家顶尖科研团队。

此次挂牌的两块地位置很不错，距离嘉禾望岗地铁口也很近，继续加码嘉禾望岗和白云的产业拼图。

花都区雅瑶东路以北、广花公路以东CA0303020地块

土地面积3.76万平，建筑面积6.9万平，容积率2，起拍总价5.7亿元，楼面价8180元/平。

·地块东北侧是花都湖公园、一线景观很不错

·距离8号线北延段雅瑶站不到300米

·容积率2.0，可以做超低密的一线湖居板楼产品

·旁边是花都城投·花都湖壹号，主推138-300平的板楼大平层