热搜@ 保利九宸赋售楼处官方发布:主城芯改善盘的价值与取舍

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2025年3月17日，位于历下区解放东路以北、茂陵山路以西的济南CBD西片区A1地块（历下区政府东北侧）迎来土拍，由历下城发和保利置业底价获得，总价16.2亿，折合楼面价15000元/㎡，成为当时的新地王。

时隔半年，这个楼盘正式售楼处即将开放，这个位于新老城交界处的特殊项目，吸引了众人目光，很多网友联系大师兄做一篇项目的分析，今天客观聊聊我们的看法。

项目位于历下区政府东临，解放东路以北，属于新老城交界处，大致济南城区版图中心区域，周边交通便利，配套齐全，产业云集。

地段而言，这里是济南大多数在售楼盘比不了的，有些楼盘地段层面的“高级感”都是营销吹出来的，而这里是货真价实，具备一定稀缺性的。

可预见会有一部分老钱，尤其是住在老城区的，原地置换没合适楼盘，向南感觉远，向北、向西看不上，向东最多接受到CBD，奥体西路算是界限。如果是在CBD范围寻找，省博西地块价格预计更高，九宸赋东侧还有空地还要继续等待，所以，当下这里成为了某个预算范围几乎是唯一的选择。

以上是宏观地段层面，优势明显，但微观四至存在一些缺点，主要表现在南侧是商业用地，未来或有高层建筑，会对部分楼座的视野、采光造成影响。

关于这个问题，建议大家换个角度去思考，CBD这个位置大多数楼盘都面对高楼围绕的问题。说白了，大家都是在同一个起跑线的，所以如果你在考虑这个楼盘是否受到高楼的影响，应该要先考虑是否买CBD。

开发商不再过多赘述，当下的保利已经成为当下济南的豪宅专业户之一。项目土地占地面积37271㎡，容积率2.9。因为容积率高，所以有人认为居住密度大。容积率高真实存在不可改变，但是关于居住密度大，也可以换一个角度去看。

项目最小户型152㎡，最大户型290㎡，户均面积达到了170平以上，并没有密密麻麻的排布很多小户型。同时，能买到这里的家庭，三代同居的并不多，所以虽然容积率高，但是他的居住密度其实是不高的。

项目规划11栋住宅，其中5栋21-25F高层，6栋15-17F小高层，共614套，户均面积173㎡，绿建奖励+阳台+设备平台+架空层等地上不计容面积9602㎡，相当于每户增加15.6㎡的面积，每户平均得房率提升约9% ，中间核心的位置4#、6#、8号规划四代宅（粗略统计，请以售楼处为准）。

需要注意的是，项目共有居住公寓约23套，主要集中在10#，选房的时候需要注意。

项目在社区大门、园林景观、会所配置、外立面层面均做到了济南主流甚至领先，不再展开介绍，示范区开放之后，我们可以直接相约现场看房，届时会将我们了解到的项目优劣势都会一一明示，并且争取优惠（大师兄VX：dage05311）。

值得一提的是户型。项目的户型图是一直难产，终于在国庆期间发出来了，看样子开发商也是想精益求精。

户型尺度做得比较有诚意，开间比现在很多主流都要大，更值得一提的是四代宅没有盲目跟风，而是把露台放在的东西两侧，不仅仅是可以观景，同时避免了南向采光的问题，这一点应该更适合济南这个相对保守的城市。

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