每经热评丨商业用房首付比例降至30% 释放结构性去库存新信号

每经评论员 陈梦妤

1月15日，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜宣布，将会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。1月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知，明确将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。这一政策将住宅市场的降首付利好延伸至商办房地产领域，直指商办房地产去库存痛点，旨在释放市场潜在需求，为沉淀已久的商办房地产市场注入流动性。

回顾近年来的房地产调控政策，重心多集中于商品住宅领域，针对商办房地产的专项支持政策实属凤毛麟角。也正因如此，此次商办房地产首付比例下调的政策一经宣布，便引发市场强烈反响，“梦回10年前”的感慨与“商办市场迎来春天”的呼声此起彼伏。

回溯商办房地产市场的发展历程，高首付门槛曾是制约市场流通的关键因素。此前，全国商业用房最低首付比例普遍维持在50%，部分项目甚至要求60%及以上，只有那些促销力度大、投资回报率明确的优质商办产品，才能吸引投资者关注。以北京为例，2017年堪称商办房地产市场的重要分水岭，当年发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商办项目的用途进行严格管控，并针对在售的商办项目进行严格管理。据《每日经济新闻》此前报道，这一政策使得北京商办市场陷入“冰封”，个别商办类小区在政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90%。

高企的库存不仅让大量资金沉淀在商业地产项目中，难以形成有效流通，更对区域房地产市场的健康发展构成显著压力。此次商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，正是瞄准这一核心痛点的精准施策。不过，对于商办项目调控政策较为严格的城市而言，仅靠信贷支持尚不足以完全疏通市场“堰塞湖”，还需配套放开个人购买资格等限制，形成“信贷支持+资格放开”的组合拳，才能更高效地推动商办市场去库存进程。

从市场需求端来看，近年来热点城市的机构与个人投资者，将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等长短租结合产品的意愿正持续增强，这为商办市场的转型发展提供了新的方向。此次首付比例调整，将大幅降低投资门槛——以一套总价200万元的商铺为例，首付资金可从100万元降至60万元，直接释放40万元流动资金。这一变化将吸引更多中小投资者和初创企业入场，为商办市场注入新的活力。

需要明确的是，此次商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，并非孤立的政策举措，而是国家“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分。进入2026年以来，多项房地产支持政策密集落地：1月1日起，个人出售不满2年的住房，增值税率从5.3%降至3%，满两年则继续免征；央行明确表态将持续实施适度宽松的货币政策，未来降准降息仍有一定空间；2026年1月1日至2027年12月31日期间，居民卖房后1年内重新购房，可退还卖房时缴纳的个人所得税，这一政策将有效降低改善型住房需求的置换成本。各项政策协同发力，共同构筑起了稳定房地产市场的政策防线。

回望商办市场的发展轨迹，其曾因“类住宅”炒作过热而触发从严调控，如今的政策调整，并非简单的“政策松绑”，而是聚焦于结构性去库存的精准发力。对于投资者而言，与其将此次政策视为“旧梦重温”的投机契机，不如看作是“新局开启”的转型信号。在当前加杠杆购房意愿整体下降的市场背景下，投资者更应把握政策导向，在股市与楼市之间做好资产平衡，通过多元化资产配置提升财产性收入，同时以理性投资助力商业房地产市场的健康复苏。