亲属挂名购房，如何证明自己是真实权利人？｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2005年，陈明远看中北京通州一套房产（即一号房屋），总价56.7万余元。因当时政策允许“房产可解决子女入学”，他与母亲商量后，决定在购房合同上加上妹妹陈雪梅的名字，以便其女儿将来能在北京上学。

操作如下：

2005年4月18日，陈明远与陈雪梅作为共同买受人，与甲公司签订《商品房预售合同》；

全部首付款11.7万余元由陈明远支付，后续45万元银行贷款也由其一人偿还；

房屋交付后，物业协议、供暖协议均由陈明远签署，所有税费、维修基金、物业费均由其缴纳；

一号房屋自2005年起由陈明远一家长期居住使用，陈雪梅从未出资、未参与管理。

2007年，陈雪梅因车祸去世。其丈夫张立军拒绝承认“挂名”事实，声称妻子是共同购房人，并拒绝配合将房屋登记至陈明远名下。因开发商处产权尚未办理，房屋一直“悬空”。

2021年，陈明远曾起诉要求确认房屋归其个人所有，但因房屋未办证，法院以“物权尚未设立”为由驳回（A号判决）。

2023年，陈明远调整策略，以合同纠纷为由再次起诉，请求确认：

其与陈雪梅之间存在借名/挂名合意；

《预售合同》项下全部权利义务归其一人；

陈雪梅的继承人（张立军、女儿、父母）协助办理产权登记。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 《预售合同》中买受人的全部权利义务归陈明远一人享有；

✅ 四名继承人于七日内协助陈明远办理一号房屋产权登记手续；

注：法院虽未认定“借名合同有效”，但基于出资+使用+合理事由，确认合同权益归实际出资人。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于：《预售合同》项下的权利义务应如何分配？

经查：

全部购房款（首付+贷款）均由陈明远支付，对方无法提供陈雪梅任何出资证据；

房屋交付后近20年由陈明远占有、使用、缴费；

母亲出庭作证：加名仅为“解决外孙女上学”，陈雪梅本人知情且同意“房子归哥哥”；

妹夫张立军自认：“没出钱”“不清楚怎么买的”“只听说是为了孩子上学”；

虽合同写两人名字，但内部关系应按出资比例确定权益；

此前A号判决驳回的是“物权确认”，而本案是“合同权益归属”，不构成重复起诉。

法院强调：

“合同载明两人名字，对外可能承担连带责任，

但在内部关系上，谁出资、谁使用、谁承担风险，谁就享有合同权益。”

四、律师提示

本案是“挂名购房+亲情信任+事后争议”的典型，启示：

“加名”不等于“共有”：

若仅为解决子女入学、落户等政策需求，且无出资、无使用，法院可认定为“挂名”；

合同纠纷比物权确权更易胜诉：

房屋未办证时，直接确权难，但可通过确认合同权利归属曲线救国；

✅ 建议：

如需“挂名”，务必保留沟通记录、付款凭证、使用证据；

遇继承人反悔，优先主张合同权益而非物权；

及时起诉，避免房屋被他人主张权利。

借名买房律师靳双权团队专注处理亲属间购房、继承人争房、合同权益确认等复杂纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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