2026楼市或迎大逆转，板块分化加剧，回归居住本质

哈喽，大家好，今天小墨这篇评论，主要来分析当下楼市的冷清早已不是秘密，二手房连跌44个月，不少城市跌幅超40%，中产财富大幅缩水。

新房价格虽相对平稳，但成交量较2021年高点直接腰斩。

即便如此，仍有人抱着侥幸心理，盼着“王炸政策”救场，等着房价再度起飞。可现实是，楼市早已变天，过去的疯涨时代再也回不去了。

很多人觉得楼市跌麻了，悲观情绪过头了，实则不然。这一轮下跌从不是盲目回调，而是有清晰规律可循，核心就在于城市“内功”的差异。

产业实力、人口流入、居民收入、房屋品质、配套设施等，才是支撑房价的核心要素。不同城市、不同区域的跌幅分化，本质就是内功的比拼。

2016至2021年那波上涨中，不少城市房价直接翻倍。如今的跌幅，不过是泡沫的部分挤压，多数城市的泡沫仍未清理干净。

据新华社2026年1月10日报道，苏州工业园区与远郊板块的房价走势，就形成了鲜明对比。园区依托强劲的高端制造业，房价保持相对稳定。

而远郊某板块，因缺乏产业支撑，人口持续外流，部分小区房价较峰值跌去45%，不少业主降价20万仍难脱手，只能选择空置等待。

商品价格终究由供求关系决定，房价也不例外。只有供不应求，价格才有上涨动力，可当下楼市的供求格局早已反转。

根据住建部数据，2024年我国城镇人均住房面积达41平米，户均住房超过1.1套，住房总量早已饱和。但新房仍在持续建设，库存压力不断加大。

需求端更是疲软，央行2024年数据显示，全国城镇居民家庭住房拥有率达96%，刚性购房需求已基本耗尽。现存需求多为改善型，规模远不及以往的刚性需求。

苏州远郊某楼盘的遭遇很有代表性，该项目2023年开盘时定价1.8万每平米，因去化困难，2025年底降价至1.2万每平米。

即便大幅降价，每月成交量仍不足10套。周边中介表示，板块内二手房挂牌量激增，不少房源报价低于新房，进一步分流了购房需求。

早年房价疯涨，离不开炒房客的推波助澜。2017年前后，新房限价政策下，二手房价格远超新房，形成巨大套利空间，吸引了大量炒房客入场。

杭州金辉建发紫璋台就是典型案例，新房限价3万每平米，周边二手房价格高达5.3万每平米，100平米房源套利空间达200万。

如今格局完全反转，二手房价格普遍低于周边新房，套利空间消失，炒房客被彻底挤出市场。靠炒房暴富的时代，早已一去不复返。

目前楼市已进入新阶段，虽然需求大幅收缩，但并不意味着楼市会走向消亡。我国人口基数大，改善型置换需求总量依然可观。

苏州园区的改善型楼盘就保持着不错的去化率，这类楼盘凭借优质的户型设计、物业服务和配套设施，吸引了不少置换人群。

2026年楼市难现大逆转，反弹幻想该彻底放下。楼市正回归“房住不炒”本质，聚焦居住属性才是正道，理性置业方能行稳致远。