房屋被“卖”却要不回来？让与担保案件被告如何有效抗辩？

一、案件介绍

当收到法院传票，要求你限期搬离自己居住了多年的房屋时，甲陷入了前所未有的焦虑与困惑。这房子明明是自己名下的唯一房产，怎么就成了别人的财产，甚至要被强制执行？事情要从几年前说起。

甲因生意周转需要，向朋友乙提出借款人民币40万元。乙同意出借，但出于对借款安全的考虑，要求甲提供“可靠”的担保。由于甲的房产此前已向银行办理过抵押贷款，无法再次办理正规的抵押登记手续。在乙的建议下，双方“灵机一动”，想出了一个“变通”的办法：双方签订一份《存量房买卖合同》，约定甲将名下的一套房屋以40万元的价格“出售”给乙，并配合办理了不动产过户登记手续，将房屋产权从甲名下转移登记至乙名下。与此同时，双方私下另签了一份《还款及房屋返还协议》，核心内容约定：此“买卖”实为借款担保，甲应在两年内还清乙的40万元借款本息；待甲全部还清后，乙必须无条件配合将房屋重新过户回甲或其指定人名下。协议签订后，甲收到了乙的40万元转账，房屋也完成了过户，但甲一家仍继续居住在该房屋内，每月照常偿还银行的按揭贷款。

起初两年，甲按约支付利息，相安无事。然而，受市场环境影响，甲的生意陷入困境，未能按期还清本金。借款期限届满后，乙多次催讨未果。令甲万万没想到的是，一年后，乙竟一纸诉状将甲告上法庭，诉讼请求直指那份《存量房买卖合同》。乙在诉状中声称，双方是真实的房屋买卖关系，自己已支付全部购房款并取得产权，现要求甲立即腾退并交付房屋。庭审中，乙矢口否认存在借款关系及私下签订的返还协议，坚称双方就是单纯的买卖，甲收到的40万元就是购房款。而甲手中那份关键的《还款及房屋返还协议》仅为双方私下签署，未有第三方见证，乙当庭否认其真实性。此时，甲才惊觉自己陷入了一个精心设计的法律困局：白纸黑字的买卖合同、已经变更的产权登记，都指向自己是“卖家”，而证明真实法律关系的证据却面临不被采信的风险。如果败诉，不仅房产可能不保，一家老小更将面临无处安身的境地。

更让甲感到绝望的是，在案件审理过程中，经法院调查发现，乙在取得房屋登记后不久，已将该房屋再次“出售”给了案外人丙，并已办理过户。而丙又以该房屋作为抵押物，向某银行申请了一笔贷款。这意味着，即便甲想方设法证明了借贷关系，想要拿回房屋，也需要面对丙以及银行的抵押权，局面变得异常复杂。

二、裁判结果与理由

裁判结果：
某法院经审理后，最终判决驳回了原告乙要求被告甲交付房屋的诉讼请求。同时，法院认定甲与乙之间基础法律关系为民间借贷，双方签订的《存量房买卖合同》属于让与担保性质，该买卖合同本身因系双方虚假意思表示而无效。法院责令甲与乙就40万元借款本金及合法利息进行结算清偿。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下核心认定：
第一，穿透式审查揭示真实法律关系。法院认为，判断法律关系的性质不应仅局限于合同名称，而应综合审查签约背景、合同条款、履行方式等全案事实。本案中，虽然存在形式上的买卖合同和产权过户，但存在诸多不合常理之处：合同约定的“购房款”40万元与房屋市场价值明显不符；乙作为“买方”支付款项后，从未主张交房，甲作为“卖方”也一直实际占有使用房屋；甲每月偿还银行按揭的行为与房屋已“出售”的状态相矛盾。这些特征均不符合正常房屋买卖的交易习惯。
第二，让与担保的认定与效力区分。法院采纳了当前司法实践的主流观点，即此类以签订买卖合同并过户形式为借款提供担保的行为，构成“让与担保”。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，甲与乙签订的《存量房买卖合同》作为表面行为，因双方并无真实的房屋买卖合意，应属无效。但是，该虚假意思表示背后所隐藏的担保借款的真实合意，其效力应依照有关法律规定处理。目前司法实践普遍认为，让与担保作为一种非典型担保方式，只要其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不构成流质契约，其担保功能应得到认可，即隐藏的担保行为可以有效。
第三，债权人不能直接取得所有权。法院明确指出，即使乙已经取得了房屋的物权登记，但由于登记的基础原因行为（买卖合同）无效，乙并不能因此获得房屋的真正所有权。让与担保的核心功能是担保，而非所有权转让。在债务履行期届满前，担保物所有权仍归属于担保人（甲），债权人（乙）仅享有在债务人不履行到期债务时就担保物优先受偿的担保权益。因此，乙无权以所有权人身份要求甲腾房。
第四，关于乙擅自处分房屋的行为。法院认为，乙将房屋再次过户给丙的行为，属于无权处分。由于乙并非房屋的真实所有权人，其处分行为效力待定，最终取决于丙是否构成善意取得。本案中，若丙明知该房屋系让与担保标的物仍进行交易，则难以认定为善意，乙与丙之间的买卖合同也可能被认定无效。

三、法律分析

上海君澜律师事务所俞强律师提示，本案是典型的因“让与担保”引发的纠纷，在民间借贷尤其是中小企业融资中屡见不鲜。债务人往往因融资渠道受限或法律意识淡薄，接受此种“以房担保”的模式，却对其中的巨大法律风险认识不足。作为被告，面临债权人“倒打一耙”主张房屋买卖时，如何构建有效的抗辩策略至关重要。

（一）本案涉及的核心法律条文解读

1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

   • 俞强律师解读：此条是处理让与担保案件的总纲领。它确立了“区分原则”，将表面行为（买卖合同）与隐藏行为（担保合意）的效力进行分离评价。被告的抗辩首要目标就是向法庭证明，双方签订的买卖合同是“虚假意思表示”，从而否定其效力。这需要组织一系列证据来还原“担保”的真实意图。

2. 《中华人民共和国民法典》第四百零一条：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”

   • 俞强律师解读：该条文虽针对抵押权，但其精神完全适用于让与担保，即禁止“流质（流押）条款”。即便双方在私下协议中约定了“到期不还，房子归债权人”，该约定也是无效的，会自动转换为清算型担保。债权人只能就拍卖、变卖房屋的价款优先受偿，或与担保人协议折价，且多出的价款必须返还。这是被告对抗债权人企图直接侵占房产的重要法律武器。

3. 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条（原第二十四条）：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”

   • 俞强律师解读：该司法解释为审理此类案件提供了直接指引。它明确要求法院应穿透表面合同，按基础借贷关系审理。对于被告而言，在诉讼中应坚持要求法庭以此规定为据，将案件定性为民间借贷纠纷，从而避免在“房屋交付”的诉求上被动挨打。

（二）被告的抗辩策略与法律建议

作为身处类似困境的被告，在上海律师的专业视角下，可以从以下几个层面构建防御体系：

第一，全力夯实“名为买卖，实为担保”的证据链。
这是抗辩的基石。你需要系统性地收集和整理所有能证明真实法律关系是借贷而非买卖的证据：

• 核心书面证据：尽力寻找并保全那份私下签订的《借款协议》、《还款承诺书》或《房屋返还协议》。即使对方否认，其上的签字、约定内容可与其它证据相互印证。

• 资金往来证据：提供银行转账凭证，备注为“借款”、“周转金”等优于无备注或备注为“货款”。证明款项支付时间与所谓“买卖合同”签订时间高度重合，符合借款交付特征。

• 履行行为证据：证明你一直在支付“利息”（无论是通过银行转账、微信支付宝还是现金，尽可能有记录），这是借贷关系最典型的履行特征。证明你始终占有、使用房屋，并承担水电煤、物业费、房贷等费用，这与房屋已出售的状态完全相悖。

• 沟通记录证据：微信、短信、邮件或录音中，所有关于“借款”、“利息”、“赎房”、“担保”等关键词的沟通记录，都是还原事实真相的利剑。

• 价值对比证据：申请对房屋在合同签订时的市场价值进行评估，用专业评估报告证明合同约定的“价款”远低于市场价，不合常理，从而揭露其担保本质。

第二，主动主张表面买卖合同无效，并明确担保债权的范围。
在诉讼中，你应主动出击，提出确认《房屋买卖合同》无效的请求。同时，清晰地向法庭陈述，双方之间成立的是有效的让与担保关系。你需要与律师一起，精确计算担保债权的范围：最初的本金是多少？双方约定的利息是否超过法律保护的上限（如合同成立时一年期贷款市场报价利率LPR的四倍）？已支付的款项中，多少应抵扣本金，多少算作利息？进行合法清算，是你减少债务负担的关键。

第三，针对债权人擅自处分财产的行为，追究其无权处分的法律责任。
如果像本案一样，债权人已将房屋转卖或再抵押，你必须果断采取行动：

• 追加当事人：申请法院追加后续买方（如丙）、抵押权人（银行）作为案件第三人参加诉讼。

• 主张合同无效：主张债权人与后续买方之间的买卖合同因系无权处分且买方非善意（如明知房屋情况）而无效。

• 行使追回权：依据《民法典》第三百一十一条关于无权处分和善意取得的规定，请求追回房屋。若房屋因存在善意抵押而无法追回，则可向无权处分的债权人（乙）主张损害赔偿，要求其赔偿房屋价值损失。

第四，善用执行异议等程序性权利。
如果案件已经进入执行阶段，你才意识到风险，也并非无计可施。你可以依据《民事诉讼法》提起执行异议之诉，主张对执行标的（房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，即你作为让与担保人，仍是房屋的实际所有权人，债权人仅享有担保权益。

上海君澜律师事务所俞强律师再次提示，让与担保纠纷案情复杂，证据梳理和专业法律适用至关重要。作为被告，切忌因手握“私下协议”而掉以轻心，也无需因产权已过户而过度恐慌。当前司法实践已形成相对统一的裁判规则，旨在保护真实的担保关系，否定权利滥用。关键在于，你是否能聘请专业的上海律师，帮助你将散乱的证据组织成有力的逻辑链条，并在法庭上进行精准的法律论证。

四、风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文章仅为法律分析参考，不构成律师执业意见。每个案件事实细节千差万别，证据强弱各异，诉讼策略需量身定制。如您正面临类似法律纠纷，建议尽快寻求专业法律帮助，以评估风险，制定最佳应对方案。

五、律师介绍

俞强律师 争议解决法律服务团队

核心理念：致力于通过专业、高效、务实的解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫核心权益，实现商业目标。

在复杂的商业环境中，争议与纠纷不可避免。如何高效、策略性地处理争议，将法律风险转化为商业优势，是企业家和高级管理人员面临的关键挑战。本团队深耕争议解决领域多年，凭借精湛的法律技艺、丰富的实战经验以及对商业逻辑的深刻理解，为客户提供贯穿争议事前、事中、事后的全流程、定制化法律服务。

俞强律师作为团队负责人，是上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，拥有超过15年的法律实务经验，累计代理各类复杂民商事案件超过700件。他深谙上海地区司法实践，擅长处理疑难复杂的合同与担保纠纷、公司股权争端、金融资管诉讼等。俞强律师曾获2024年“君澜专业领航奖”，并受聘担任上海政法学院实习导师，其专业能力与业界贡献备受认可。

专业领域：

• 公司股权纠纷：股东资格确认、出资纠纷、公司控制权争夺、损害公司利益责任纠纷等。

• 合同与担保纠纷：买卖、借款、担保（包括让与担保等非典型担保）、建设工程等合同的效力认定、履行抗辩、违约追责。

• 金融与资管纠纷：融资租赁、保理、私募基金维权、金融借款合同纠纷。

• 民事执行与保全：执行异议之诉、执行追加、财产保全策略。

• 复杂案件再审：对疑难案件判决的上诉、再审申请与代理。

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