丰台楼市的——难！丰台买房选对时机比选对楼盘更重要！

这篇文章将从多个角度解析当下的丰台楼市，希望给所有关注丰台楼市的伙伴提供一些思考和选择策略！

2025年底丰台花乡地块土拍了，令人感到惊讶的是该地块竟又一次底价拍出，而且又是北京市属国企托底；

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为什么说是又，因为丰台25年12月的另外一次土拍张郭庄6028地块也是底价竞得，再往前就要追溯到2025年9月的岳各庄土拍，同样也是三家市属国企托底；

而整观丰台25年全年的土拍一共就5块地，这是非常罕见的，且全部是底价竞得，无溢价！

丰台25年土拍市场有多低迷？

丰台的楼市有多难？

是什么原因造成了今天的难？

作为必须要在丰台买房的人来说应该怎么应对？

且听我一一道来！

土拍——难！

丰台2025年的收官土拍是位于四环内的花乡地块，竟然也是底价竞得，折合楼面单价约4.2万。

把时间线拉回到2023年10月底，区域内同样拍了两宗土地，一个是今天的中海丰和叁號院楼面价6.25万/㎡，另外一个是中建云境楼面单价约6.81万/㎡；

2024年10月底，同样是该区域金隅拿了隅西颂地块，楼面单价约4.9万./㎡；

丰台科技园板块的土拍实现了三连跌，而且每年跌1万/㎡。

花乡地块可是在四环内啊，按照营销的口径这可是三环外的地啊。过往丰台三环外的地都是香饽饽，比如中海甲叁、君礼著、煜泽台、中国府，这些楼盘当初拿地竞争多么激烈；

可是今年丰台三环外的地都无一例外的底价竞得了：花乡地块——北京建工+城乡开发、岳各庄地块——城建发展+北京建工+住总金第、西郊冷库——中海；

为了止住这股土拍颓势，2026年丰台拟供地计划里拿出了环线位置更靠内、板块优势更大的地块，比如：西二环到西三环的六里桥地块、丽泽商务区核心区的万泉寺B地块、丰台站西南侧的造甲村地块、分钟寺地块、蒲黄榆地块；

最终结果如何，咱们2027年初再回过头来看！

在售楼盘——难！

我统计了丰台目前主要在售楼盘的去化情况，做了一张表：

1、统计的19个楼盘中，网签去化率超过50%的仅5个，占比26.3%。如果把璞逸丰宜的49.6%也算进去，能提升5个百分点；

2、如果单看2025年开盘的楼盘（共计6个），网签超过50%的只有1（观宸一期）+1（璞逸丰宜）个，而其余的均不到30%；

3、2024年开盘的一共9个，去化超过50%的，仅2个（中环悦府+花乡壹号）；

4、统计的楼盘里面库存共计7000多套，还有君礼著、华曦府、西山金茂府、懋源煜泽台、璟廷、熙悦晴翠等现房没有统计在内。

如果再加上2025年拍完地还没入市的三宗地，丰台新房的库存有小一万套，这比石景山、大兴都还多;

就目前来看，丰台的开发商们除了换营销总、降价、涨渠道佣金以外似乎没有其他办法！

唯一能做的就是——等！

等一波超常规的组合拳救市政策和等市场的超级复苏；

同样的境遇五年前的亦庄河西是经历过的，同一个板块内4-5个楼盘贴脸竞争，库存压力非常大。谁曾想到2021年的一波行情全部带走，卖到最后个别楼盘甚至需要交茶水费！

丰台楼市会等来这样的时刻吗？

为什么——难？

当然你可以把这一切归咎于市场下行、丰台产业弱、城市界面差！

但如果你长期关注这个市场，并且有对比，就会发现也有一些主观的原因。

2021年北京开始集中土拍，当时整个北京的土拍热度都很高，各区为了更好的引资把各自要拍地块对应的街区都做了街区规划。

五年过去了，丰台的规划落地是最慢的，甚至都不如大兴、昌平，比朝阳差的更远！

地铁这个施工难度大，进度慢就不说了。商业和学校是最简单的，截止目前丰台一个没落地，大红门的十二中佟麟阁学校未动工、西山金茂府旁边的十一学校未动工、森与天成旁边的学校未动工、天阅山河旁边的商业正在建；

同期其他区的学校和商业都有建好的，大兴西红门的学校开学了、朝阳王四营的学校开学了、亦庄河西的学校开学了、昌平的合生汇开业了、西红门的元创大都会竣工了；

此处无法一一、不能细说了

这里也给大家一个警示：街区规划只是一个规划，这份规划什么时候落地完全是另外一回事了！

如果庄家只拿收益不反哺基础配套，这种“难”会越来越难，玩家会选择换个游乐场！

买房人怎么办？

看到这里你是不是觉得我在踩丰台的楼市，我是丰台黑。其实并没有，我是恨铁不成钢啊，我比谁都希望丰台的楼市好！

那丰台的房子是不是就不能买了？对于很多人来说以上的情况他们也都知道，但是由于种种原因又不得不在丰台买房，对于这部分伙伴又该怎么办呢？

这周我把丰台的楼盘和新的土拍地块又挨个看了一遍，结合过往的经验来看：

丰台买房选对时机比选对一个楼盘更重要！

当下丰台的新盘不止是产品同质化严重，而且板块同质化也非常严重，而丰台的购买人群又大多是东、西城或者海淀的外溢，对于他们来说并非某个楼盘是特定选择。

而且随着供地越来越多，库存越来越大，有时候同一个板块都有好几个选择。

那么这个时候找一个合适的时机入手就比选对一个楼盘更重要了！

比如：科技园板块如果你在25年底入手XXX就要比24年初节省300万以上；

你在25年底入手大瓦窑就要比24年同样节省上百万；

这样的例子还很多，而且到了2026年丰台很多房子就该现房销售了！

怎么来判断时机是否合适，那就需要你长期观察，贴近市场，保持耐心。不打无准备的仗，毕竟买房可能是你人生中最大的单笔支出了！

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