北京买房：理清思路，购房建议1776

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我有几套50年的公寓，公司产权，是前几年抵账过来的，成本价不高所以租金收益还可以。但我也没打算长期持有，只不过听到有消息称商住公寓的政策要调整，按照二类经适房管理，上市交易的时候只要缴纳10%的土地出让金就可以转为商品房产权。

所以想咨询一下您，转为商品房是不是就增加了投资价值，就适合长期持有了吧？

A：

1、没有“按照二类经适房管理”的说法，只有“按照经适房管理”，这些都可以算二类经适。

2、但这肯定不包括50年土地产权的公寓，也不太可能出台这种政策。因为所谓的土地出让金或综合地价款都是“补交”，而公寓是商业或工业用地，拿地的时候就已经缴纳完毕了，并不欠什么，也就没有补交的理由。

很多事情不是愿意交钱就能办的，如果公寓能交钱成为普宅，那宅基地能否变成别墅用地？养猪场能否交钱成为教育用地？不行呗，没有这种政策，也不可能推出。

3、另外即便是有了这种政策，那对于50年产权的公寓来说也意义不大，至少对价格走势没什么影响。这参考70年的商住公寓吧，价格并不比50年的强多少。因为影响这类房产的主要因素是租金，是根据市场调整的，房产性质不起决定作用。

仅供参考。

二

Q:

首付预算250-300w，工作地点坐标东二环劲松为主，另外每周四五两天到亦庄办公。爱人居家设计类工作，孩子两岁，请问根据我家情况，结合房产保值的话买在哪里合适？房子面积不用太大，两居三居都可以，商品房小区。

当然，我们的想法是可以适当在四环左右以换取适当的居住环境，但老人们的建议还是以核心区为主，希望买东城的一步到位，连孩子学区房一并解决。但我们除了考虑居住环境外，也考虑很可能将来双方老人至少一方会到北京同住，这面积问题就相当重要了。

我们目前主要看的是南四环沿线，大红门至小红门，只是不知道保值情况和学区是否合适？另外也考虑过通州，但感觉有些远，还没具体看房。

A：

1、首付300万之内，准备贷款多少啊？也就是总预算多少？有了总价才好聊买在哪儿，否则没法儿说哪里合适。

常规建议是既然各项都要兼顾，那就以亦庄为主吧，包括学区都算不错的，溢价也不算高。其他的板块还真不太好说，主要是劲松和亦庄之间没有学区排名比较高的。

2、买东城学区房一步到位，但学区溢价也高啊，从居住角度的性价比就不高了。或者是综合考虑吧，常规建议是如果预算高，那就相对容易买到溢价低的，各项都能兼顾。预算如果不太高就只能是取舍了，看自己更重视哪方面吧。

3、大红门至小红门，优势是居住的性价比相对高，但相对应的就是价格走势不算强，所以才性价比高的。学区也不算强，在丰台和朝阳的排名都不太高。要不您还是说具体的吧，比如直接说小区，要不然我都不知聊什么。

4、通州看看呗，有了初步感觉再具体考虑。

仅供参考。

三

Q:

我最近关注双桥康城别墅的二期的上叠，现在200多平700多万，3万多一平，但看到和一期的价格差比较明显，是不是二期的保值不好啊？

我对周边和小区的环境是比较满意的，就是犹豫着位置的后续升值潜力。另外也考虑过一期，但价格差要在200万以上，不知道是不是值得，我该怎么选？

A：

1、我没怎么注意过康城别墅，不太清楚价格的差距。二期是叫香草天空吧？印象中环境和品质挺好的，开发商银信地产，老板和操盘人都是有理想的人，当年下了很大的工夫。

不过别墅类产品无论是哪种形式，从保值来说都不太强。这跟具体小区关系不太大，而是整体产品的特点。即便是中央别墅区的各种豪宅，价格走势能跟上大盘的也几乎没有。

所以甭太纠结哪期更保值了，在我估计都差不多。至少在短期五年八年是不会有明显差距的，怎么也得十年以上才略有差距。

2、这也不太好聊什么升值潜力。别墅类产品跟地段儿+配套的关系不是太大。还是这话，中央别墅区的都普通，其他板块能有多大潜力？

3、房子是用来住的，我建议是别太纠结什么保值了，还是多考虑自己的居住体验吧。觉得二期合适那买，既省了200万，居住的还舒心，没必要为了所谓的保值而为难自己。

仅供参考。

四

Q:

我家小孩在北京新机场附近工作，有编制，预计至少十年内不会换工作与地点。目前房子是单位宿舍，但他和女友考虑结婚问题准备租房和买房。租房是就在附近租价格不贵的，买房是想在四环内买一套兼顾保值和以租养租的。

预算是首付由我们双方家长共担，预计130-150万左右。月供由他们小两口承担，预计在1万元之内。新机场附近的租房事宜很好解决，只是四环内我们都不熟，不知从哪里下手。所以才想到麻烦您，两居就可以，保值好兼租金高的。

A：

1、兼顾保值和以租养租的，那就是既要保值好，也要租金高，是这意思吧？这不太好兼顾，因为买卖vs租赁是两个市场，在总价不太高的情况下通常是相悖的。

升值好的租金收益多数偏低，而如果租金收益高，那大多都是因为房价涨的慢。所以还是看自己更重视哪方面吧，很多时候都只能取舍。

2、首付150+月供1万之内，那就是买300来万的房是吗？四环内两居，保值好租金高的，几乎没什么选择。要不您还是先让孩子在网上看看吧，各地段儿的房价都有，大致有个方向再说看房吧。或者说这价格的肯定有，但您其他的要求不好兼顾。

仅供参考。

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