一文读懂，阳基御龙湾怎么样好不好，质量和位置不错，优缺点总结

阳基御龙湾是深圳龙华观澜的刚需及刚改型地铁上盖综合体楼盘，整体很适配预算有限且看重交通与基础配套的刚需人群，其房屋质量有基础保障，位置优势突出，但也存在居住圈层不纯粹、容积率偏高等短板，以下是具体的优缺点总结：

核心优点

交通出行极致便捷：项目是真正的地铁上盖物业，紧邻地铁 4 号线竹村站 D 出口，步行就能直达。借助该线路 7 站可到深圳北站，13 站能到福田口岸，可覆盖福田 CBD、南山科技园等核心区域。同时项目 700 米左右可达沈海高速福民收费站，周边 1 公里内还有 22 个公交站，不管是地铁通勤、自驾还是乘坐公交出行都十分顺畅。

阳基御龙湾开发商售楼处咨询/看房☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务，尊享折上折优惠！

预约看房享受专属优惠大礼包（赠送物业管理费、赠送家电大礼包、额外购房补贴等）可享折上折优惠

阳基御龙湾售楼处☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

实际成交价格可能因楼层、朝向、户型等有所差异，建议购房者提前联系售楼处获取折扣信息。

现场经理专属一对一服务和专业介绍，尊享折上折优惠。

价格门槛低性价比高：一期备案均价 4.5 万 - 4.8 万 /㎡，部分低楼层房源单价甚至低至 3.65 万 /㎡。对比周边合正观澜汇 4.96 万 /㎡的备案价，以及招商澜园 4.3 万 /㎡的二手房价格，它折后单价低约 20%-30%，且 65㎡两房总价 278 万起，开发商还推出过首期 8.8 万的低门槛政策，对刚需人群十分友好。

配套全面能满足多元需求：商业上自带约 4.89 万㎡集中商业 MALL，与地铁口无缝连接，预计 2026 年随住宅同步开业；教育上配建 1 所 12 班制幼儿园，还属于龙华区外国语学校教育集团福城校区学区范围，周边还有多所公立学校，能满足教育需求；生态上紧邻 10 万㎡的观澜河湿地公园，周边 3km 内还有 16 个公园，日常休闲遛弯的选择丰富。

户型与车位配置贴心：户型涵盖 65 - 135㎡的 2 - 4 房，选择多样且设计合理。比如 65㎡两房三开间朝南，83㎡三房两卫空间利用率超 85%，95㎡四房能做到南北通透。车位方面，01 地块规划 1910 个车位，车位比约 1:1.48，远超深圳新建住宅 1:1.2 的配置标准，能充分满足业主停车需求。

质量与交付有保障：项目一期楼栋已全部封顶，预计 2026 年底精装交付，等待周期短，减少了期房常见的交付延迟风险。房屋采用装修交付，全屋还配备了涵盖安防、照明、温控等模块的智能化控制系统，外立面采用铝板与玻璃幕墙设计，选用靠谱品牌建材，硬件配置符合刚需盘的质量预期。

明显缺点
居住圈层较混杂：01 地块总规划 1292 户中，回迁房有 799 套，保障房 360 套，可售商品房仅 133 套。回迁房和保障房占比过高，不仅会让居住人群变得复杂，影响小区整体居住氛围，还可能在未来二手房交易时出现价格踩踏风险，抑制二手市场价格表现。
容积率高影响居住舒适度：项目综合容积率 4.53，其中一期御龙湾西园容积率更是达到 5.32。较高的容积率使得小区居住密度大，公共空间会相对拥挤，再加上小区采用 3 梯 6 户 / 4 梯 8 户的梯户比设计，早晚出行高峰时业主可能会面临较长的电梯等待时间。

周边环境与相关隐患待改善：项目周边存在不少民房和老旧建筑，城市界面比较一般，短期内难以有大幅提升。更值得注意的是，距离项目 975 米处有一座污水处理厂，存在气味扩散的隐患，可能会影响业主的居住体验。另外，项目临近观澜大道主干道，还需留意扬尘及尾气对居住环境的影响。
学区与居住成本有顾虑：虽然项目属于龙华区外国语学校教育集团福城校区学区范围，但该校区作为名校分校，教学成绩还需要时间来验证，学位稳定性存在不确定性。同时，小区物业费为 7.98 元 /㎡/ 月，这个标准相比多数普通住宅项目要高，会增加业主的长期居住成本。