官方聚焦 | 虹桥嘉悦府官方售楼处发布:品质定义人居新高度!|看房|房源|南翔|新房|动迁房|舒缓雅居新篇章

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南翔云翔大居的新房卖不动、有的交付不久就破发，亏了1万元/m²，买的业主都哭了，这是为什么？

象屿同进·虹桥嘉悦府5.64万元/m²，早在2023年2月就开盘了，2年半了还没卖完：

云湖漫城2021年开盘均价5.78万元/m²，现在二手房成交仅5万元/m²左右，破发的业主流下了伤心泪：

招商南山虹桥璀璨领峯之前开盘5.7万元/m²，现在二手房挂牌均价4.69万元/m²，刚买就亏1万元/m²：

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柏悦翔湾的小高层洋房此前开盘6.1-6.3万元/m²，现在挂牌5.2万元/m²，同样破发亏了1万元/m²：

买了云翔大居的新房，为啥大家都不赚钱？从中我们能思考到什么？对置业有哪些启发？

云翔大居是一个南翔全新规划的居住片区，称为云翔拓展大型居住社区：

云翔大居总共规划了37块住宅用地，16块教育用地（幼儿园8块、小学3块、初中3块、高中2块），5块商业用地、6块菜场。

可见这个规划寄托了南翔建设下一个产城融合新社区的厚望，试图复制银翔湖、留云湖板块的成功路径！

规划很美好，不过现实很骨感。

云翔大居现状发展不好，工厂多、城市界面落后，让这里的新房并不好卖。

来到云翔大居，这里给人很大的心里落差。

这里工厂太多了，城市界面比较落后：

工厂太多，导致商品房和工厂同窗。

比如招商南山虹桥璀璨领峯旁边就是工业厂房沃马-大隆超高压设备有限公司：

由于这个片区以前定位低、发展能级低，是放工厂和动迁房的地方。

所以这里建了很多动迁房，又导致商品房和动迁房同窗。

璀璨领峯旁边就是动迁房南翔秀城美嘉雅苑：

云翔大居规划住宅面积172万m²，其中普通商品房50万m²、保障性住房100万m²、农民动迁安置房22万m²，未来可容纳6万人口。

也就是说，这个大居未来要建超过70%的保障房和农民动迁房，商品房只占比不到30%。

这是什么概念？买了这里的新房，就是等于住进了保障房和动迁大居里！

由此可见，也可能是发展的现状和未来的规划局限性；

让大家对云翔大居的价值没那么认可，导致新房滞销和破发吧。

可以预见的是，云翔大居后面将建设大量的动迁房，会挤压到商品房的价格，让二手房更加卖不上价。

比如动迁房瑞和云庭才2.4万元/m²，相对新房打了对折还不止：

商品房和动迁房混杂在一起，背后所有的资源都是共享的，拉低了商品房业主身价和产品价值。

比如去年启用招生的新学校世外教育附属云翔小学，由商品房和动迁业主共享：

世外教育附属云翔小学招生范围

云翔大居规划这么多年来，除了建个山姆和学校外，其它的市政配套都比较缺失，感觉很荒凉。

大家最关心的是那个“云翔湖”的着落。

早在2018年“南翔将建第三座景观湖”的消息就在宣传了，此后新房年年都在打着这个旗号营销：

但直到现在，7年过去了这个“湖”也没有挖。

我查了下《云翔拓展大居控制性详细规划》，发现这个所谓的“湖”根本不存在，而是两条狭窄的水系的交汇点：

云翔大居的发展遇到了很多问题。

那么为啥云翔大居发展这么不好、遭遇到了这样的困境呢？

首先在于城市发展速度变慢了，城市化的方向也变了，云翔大居的开发周期以后要拉长了。

以前上海是摊大饼的发展模式，非常喜欢到处去搞新型城镇化建设。

但现在不一样了，上海总人口在减少，资源在向市区回笼，支撑不起那么多新的开发区域了。

上海的城市发展逻辑正从外延扩张转向中心城区提质更新。

南翔CBD就没发展起来，商务资源被市区截胡了，再在这搞一个新片区可能会更难。

南翔CBD的游族、米哈游、莉莉丝都远嫁给了漕河泾，南翔没能留得住他们。

云翔大居现状是初步的工业转型区，要发展成为宜居的生活片区；

可能至少20年也完成不了，周期会拉得很长。

如果你要打算买云翔大居的新房和二手房，起码要做一个赌20年的心理准备。

通常浦西市区向西拓展的边界是嘉闵线沿线，云翔大居处在分界线以西，很难得到大家的认可。

像莘庄、七宝、虹桥商务区、江桥、南翔东社区；

这些成熟的片区都在嘉闵线以东，这里堪称“浦西最后的繁华”。

但是只要往嘉闵线西部去，城乡结合部的感脚就越来越强了，不怎么像浦西，很“接地气”。

更重要的是，上海郊区的产业发展普遍遇到了麻烦，导致云翔大居板块购买力在从内部减弱。

嘉定的安亭汽车制造业处在转型的关键期，产业有所下滑，对全区的购买力都有影响。

宝山钢铁工业、金山石化工业、松江制造工业等郊区产业的发展都遇到了瓶颈。

云翔大居同样是一个传统工业转型地带，板块内集聚的工厂都面临产业升级的压力。

比如民良包装材料厂、良家洗衣器材、宝中宝胶粘制品厂、鑫苑休闲用品等。

这些多为中低端制造工厂，提供不了多少高薪就业岗位，带来不了多强的购买力。【预约服务说明】官方热线：400-8874-108（工作时间 9:00-18:30，支持 24 小时留言）预约方式：提前 1-3 天致电，登记个人信息、意向户型及看房时段专属权益：一对一置业顾问讲解、定制看房路线、优先锁定意向房源注意事项：实行实名预约制，看房需携带身份证件，不接待中介机构上海虹桥嘉悦府售楼处官方预约电话 400-8874-108上海虹桥嘉悦府售楼处电话 400-8874-108 户型价格_预约看房

为了开发云翔大居，片区的很多工厂未来都是要拆走的，会更加削弱区域的购买力。

加之没地铁规划，不但拖累了片区的发展，还降低了板块对刚需的吸引力，让新房不好卖。

云翔大居是一个地铁规划空白区，这对一个区域的发展来说是致命的。

没有地铁，就建设不了TOD，吸引不了资源的聚集，会拖累发展。

当发现交通不便后，市区外溢过来的刚需也不愿意接手这里的房子。

新房难卖、破发，也就不在话下了。

嘉定的楼市和板块发展比较散装，区域购买力不集中。

江桥、南翔、嘉定新城、安亭、嘉定北等多个板块都在分流购买力。

云翔大居这个地方根本就没有虹吸力，比不了留云湖、云翔湖周边，在南翔内部就已经分流了。

留云湖、银翔湖的湖景房和11号线沿线的二手房性价比更高，让云翔大居的新房不好卖。

南翔东社区的留云湖周边是统一次新的城市界面，整体环境比云翔大居宜居多了。

而且华润中央公园、湖畔天下的二手房成交比云翔大居的新房性价比更高：

11号线沿线的中建溪岸澜庭、华谊逸品澜湾等次新小区也很有性价比：

银翔湖畔的好世凤翔苑二手房成交仅4.6-5.5万元/m²，都在分流云翔大居的新房：

嘉定新城是云翔大居最强劲的竞争对手。

作为全区的核心，嘉定配套最成熟、环境最宜居，而且新房比云翔大居便宜，直接分流了。

之前理想之地、嘉悦云上开盘时定价才5万，都是地铁盘，直接触发了积分，热度非常高。

但是云翔大居的新房不但配套缺乏、远离地铁，价格卖得还更贵，自然不好卖了。

尤其是随着嘉定新城二手房性价比的提高，对云翔大居的分流效应更强了。

嘉定新城的标杆盘金地世家之前卖7万多，现在只要5万多，比云翔大居的新房还便宜：

我查询了下嘉定新城地铁站周边的次新小区成交价，发现性价比都高过云翔大居：

中信泰富又一城3.6-4.1万元/m²、常发豪庭国际4.1万元/m²、龙湖郦城4.2-5万元/m²、绿地颐景嘉园4.3-5万元/m²、绿地秋霞坊3.9-4.2万元/m²。

这让云翔大居的新房何去何从？而二手房只能打个房龄差去卖差不多的价格。

住在嘉定新城享有现成的地铁和配套，城市界面次新、环境还好，生活体验完全不一样。

放眼全上海，价格跟云翔大居差不多的板块太多了，都抢走了它的客源：

江桥/泗泾（TOD优势）、徐泾（大虹桥）、九亭（地段更好）、上大/共康（成熟和性价比）等。

江桥的保利虹桥和著（5.88万元/m²）、泗泾的招商时代潮派（5.27万元/m²）；

这些地方的新房都具有TOD优势，或者性价比更高，比云翔大居的新房好卖一些。

时代之城6万元/m²，跟徐泾6.27万元/m²的绿城春晓园新价格差别不大；

住在没有规划的云翔大居跟住在有规划、能级更高的大虹桥，生活体验和未来潜力又不一样。

云翔大居地段不如九亭，新房的性价比不如九亭的二手房。

九亭的标杆盘贝尚湾、九城湖滨国际成交才分别5.2万元/m²、4.6万元/m²：

九亭到产业区更近，上游是漕河泾、徐家汇产业强区。

9号线从九亭6站就到漕河泾，上班很方便。

而南翔的上游桃浦智创城、真如副中心产业都比较弱，坐那么远的地铁都没有可上班的。

宝山7号线的上大、1号线的共康次新房性价比都高过云翔大居的新房。

这些地方距离市区通勤更近，配套更成熟，都起到了分流作用。

从云翔大居破发的教训我们能得到一些购房启示：

买房要警惕“纸上规划”，不能片面相信开发商的营销话术（云翔湖幻影）；

现在买房不像以前总是相信一个新片区能够发展起来，以后我们要更加注重现实配套的成熟性；

不要把新房买在动迁社区里，价值容易受到稀释；

地铁是硬核配套，是刺激一个地方发展和保证二手房流动性的基石；

当下的新房越卖越贵，真的不如去看看周边的二手房，替代品有很多。

当然了，上海置业要考虑的问题还有很多，受限于篇幅我们先讲到这。

关于具体的置业建议和疑难解答，欢迎咨询环线，或参加线下沙龙！

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