老旧小区通过“减少绿地”来增加停车位，到底行得通吗？

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楔子

昨天刷到一则新闻，说的是：上海浦东绿地康桥新苑小区因为“破绿”增加停车位被居民反对，结果项目被叫停了。

现在几乎家家户户都有车，每个小区的停车位都不够用，所以上海很多老旧小区都经历过“退绿”扩停车位的改造工程。

而这次绿地康桥新苑的“扩车位的改造工程”，为什么会被叫停呢？

今天这篇文章就来聊聊“退绿和增加停车位”的这个话题。

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事件简介

先来了解下这个小区。

绿地康桥新苑位于沪南路2688弄，是上海周康中心镇核心地带的住宅小区，北拥30万平方米环城绿带的大型社区。（如下图）

该小区于2004年建成，总建筑面积30万平方米，由多层、小高层及少数别墅组成，总楼栋214栋，物业费为2.48-2.98元/平方米/月。（如下图）

小区共有3372户居民，车辆登记总数为2864辆，而小区目前只有停车位1700个左右，平均一户约0.5个。

2024年12月该小区召开业主大会，通过了“拓展车位改造工程（含绿化补种）”等事项的表决。

具体内容如下：

物业及业委会、志愿者多次踏勘、排摸小区现有公共区域以及被占的黄土裸露区域，决定利用破损绿地以及其他支路口等位置规划新增车位175个，标准车位尺寸为5.5米×2.5米。

因车位拓展部分涉及需要将现有规划绿化的区域进行拓展，待业主大会表决通过后将方案向相关部门报备，通过增加屋顶绿化、棚架绿化、垂直绿化形式以平衡绿化总量，同时公布了绿化补种方案。

但是此举也遭到部分业主的强烈反对，这部分业主认为：拓展车位占用绿地改变了土地的性质，应该向相关部门获得审批后才能进行，而不能自说自话强行施工。

如果没有拿到合法手续就动工，那就是“占绿毁绿”的违法行为。

随着施工的进行，两方各执己见，“论战”也愈演愈烈。最后反对施工的业主向城管等相关部门进行了举报，执法人员到场后，叫停了施工行为。

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事件分析

在施工暂停之后，业委会出具了一份《声明》。在申明中提到了4点：

1.本次绿化调整仅涉及小区内部布局优化及低矮植被梳理，不涉及高大乔木的迁移、砍伐，完全符合《上海市居住区绿化调整实施办法》的相关规定。

2.本次调整严格遵循“绿地面积不减少”原则，已经通过增设垂直绿化、棚架绿化等方式平衡绿化总量，确保小区生态环境不受影响。

3.实施方案经2024年业主大会会议决定通过，操作程序符合相关法律法规。

4.项目总投资额未超过100万元，且不涉及建筑主体结构变动及消防设计变更，依据《上海市建筑工程施工许可管理规定》及地方相关实施细则，工程投资额100万元以下的小区内部配套设施改造项目，无需办理施工许可证。

我还特地去找了一下《上海市居住区绿化调整实施办法》这本规范，从下图的节选我们可以看到一些与声明不符的地方。

第一个问题：关于绿地面积的置换问题。

按照规定：调整后的绿地面积不得少于原有的绿地面积。

如果按照增加公告中的车位数量来计算的话，减少绿地的数量将达到2000多平方米，差不多等于5个篮球场的大小。

要调整这么大面积的绿地面积，只靠立体绿化35%的折算率，就差不多要增加6000平方的屋顶和棚架绿化，这是多大的一个工程，几乎是不可完成的任务。

所以我想：是业委会误解了什么叫“绿地面积”，不是只保留了乔木就是保留了绿地面积。被破坏的草地甚至是退化为荒地的草地，都是本应该计算面积的绿地面积。

因为在建筑规范上，绿地面积是有明确定义的。

绿地率

是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。

而业委会所谓的绿地面积，其实是绿化覆盖率的概念。而大树的树荫下面停车，可以算作绿化覆盖率，但不能计为绿地率。

绿化覆盖率

指植被的垂直投影面积占城市总用地面积的比值 （% ） 。

第二个问题：关于流程是否合法的问题。

根据2023年公布的《上海市绿化行政许可（协助）审核若干规定》第九条的规定，建成的绿地不得擅自占用。因城市规划调整或者城市基础设施建设确需占用的，应报绿化管理部门进行审批。

那该小区套用100万以下项目不需要报审，显然是套错了规定，因为《上海市建筑工程施工许可管理规定》这本规定更多的是适用建筑工程项目。（具体如下）

该规定第二条，本市行政区域内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本管理规定，向市、区建设行政管理部门或者特定地区管委会（以下简称“发证机关”）申请领取建筑工程施工许可证。

基于以上两点，该小区这个退绿扩车位的工程被叫停，也就比较好理解了。

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现实困难

当一个小区建成之后，要想在有限的空间里增加停车位，其实是非常困难的一件事。而绿地康桥新苑增加100多个车位这样的“大手笔”，在不减少绿地面积的前提下，显然是无法实现的。

先上一张绿化和道路的分析图，大家可以和后面的卫星实景照片进行比对，就会发现“毁绿”有多严重。

在这张总图上，我标注了4个点位，然后将卫星照片一一对应，大家自己看吧。

点位1（如下图）

点位2 （如下图）

点位3 （如下图）

点位4（如下图）

以上只是其中的一部分点位，全小区的“退绿”情况可能更加严重。

一边是“不停车居民”希望保留的绿地，另一边是“停车居民”希望的增加停车位，两边都是现实需求，确实挺难解决的。

但是依照现在上海的法律法规，只能保留小区绿地。停车的困难，居民只能另谋出路。

虽然我前两年也提过用“绿化覆盖率”来替代“绿地率”的畅想，但终究是得合规合法才行啊。

感兴趣的朋友，可以扩展阅读： 《》

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结束语

随着小区“停车难”问题的激增，居民试图通过绿地置换的手段来达到拓展车位的目的，可能是一厢情愿了。

如果小面积调整，多停不了几辆车；如果大面积“破绿”，势必无法补上绿地面积的缺口。所以在上海现行的法律法规下，通过“绿化调整”来增加停车位的做法是行不通的。

解决小区停车难问题，可能还要放到更大的范围里去统筹，比如开放一些公共场合的停车位闲置资源，或者增加一些城市立体停车库等措施。