小区门禁坏了到底谁来修？别再吵了！一文讲清责任与办法

小区门禁是守护家园安全的第一道防线，可一旦门禁罢工，业主着急、物业头疼，“到底该谁负责维修” 的争议也随之而来。作为深耕物业领域的观察者，今天就结合法律条款和实操经验，给大家把这件事掰扯明白，既帮业主厘清权益，也给物业同仁梳理履责路径。

一、先划重点：正常情况下，门禁维修的 “第一责任人” 是物业

门禁系统属于小区公共安防设施，归全体业主共有，而物业对公共设施的维修养护，既是合同约定的义务，更是法律明确的责任。

从法律层面看，《民法典》第 942 条清晰规定，物业服务人应当妥善维修、养护、管理业主共有部分，保障业主的人身、财产安全。门禁作为关键的安防共有设施，自然在物业的维护范畴内。

从合同层面看，不管是《前期物业服务合同》还是正式的《物业服务合同》，几乎都会把 “单元门禁、道闸、监控” 等公共安防设备的日常检修、故障维修列入服务清单，这是物业和业主之间的约定俗成。

简单说，只要没有特殊情况，门禁坏了，找物业报修准没错！物业及时维修，既是履行服务承诺，也是守住小区安全的第一道关口。

二、四种特殊情况：物业可免责或转责，责任主体要分清

当然，也不是所有门禁故障都该物业 “兜底”，以下四种特殊情形，责任主体会发生转移，物业做好应对就能规避风险。

1.业主或租户人为破坏导致故障

比如故意踹门、暴力拆锁、私拆门禁线路等行为造成的损坏，责任主体是具体的行为人。

物业应对小贴士：第一时间拍照、调取监控固定证据；向责任人出具《赔偿告知书》，明确维修费用和赔偿要求；若对方拒不配合，可报警或通过法律途径维权。

2.开发商质保期内的非人为损坏

新房交付后，门禁系统通常有1-2 年的质保期，质保期内非人为故障，责任主体是开发商或其合作的维保单位。

物业应对小贴士：查阅《房屋质量保证书》确认质保期限；及时向开发商发函，要求履行保修义务；全程保留沟通记录，避免被业主追责。

3.合同明确排除门禁维修义务（极少见）

若物业服务合同中，明确约定门禁维修不属于物业服务范围，这种情况的维修责任主体就是全体业主，费用需从住宅专项维修资金中列支。

物业应对小贴士：主动向业主出示合同条款，做好解释说明；协助业委会启动专项维修资金申请流程；提供多家维修单位的报价和方案，供业主参考选择。

4.不可抗力或系统整体更新换代

雷击、暴雨等不可抗力导致门禁损毁，或是门禁系统老化淘汰、需要整体升级的情况，维修或更换费用需从专项维修资金中支出。

物业应对小贴士：编制详细的维修或升级方案及预算；配合业委会组织业主表决；全程公开透明，接受业主监督，负责最终的施工组织和验收。

特别提醒：即便属于以上四种情形，物业也不能放任门禁 “瘫痪” 不管！必须履行 “先行处置” 义务，比如设置临时警示标识、安排人员值守，否则一旦发生盗窃、人员走失等安全事件，物业可能因未尽到安全保障义务而承担相应责任。

三、实操指南：物业履责不踩坑，业主维权有方向

对物业同仁：规范操作，留痕管理，既履责又避险

1.快速响应，24 小时内勘查

接到业主报修后，务必在 24 小时内到现场勘查，出具《门禁故障确认单》，明确故障原因、维修方案和预计修复时间。

2.明确维修经费来源，不盲目垫付

日常小修小补，比如读卡器失灵、电锁故障，费用可从物业费中支出；涉及系统整体更换、主板报废等大额支出，必须走专项维修资金流程，切勿擅自垫付。

3.全程留痕，避免口说无凭

报修记录、维修工单、配件更换照片、业主签字确认单等资料，都要整理归档。这些不仅是物业履职的证明，也是应对纠纷的 “护身符”。

4.故障期间，筑牢临时安全防线

门禁修不好的空档期，一定要在单元门口设置临时警示标志，必要时安排保安值守，避免因门禁失效引发安全隐患。

对业主朋友：理性维权，友好沟通，高效解决问题

1.发现门禁故障，第一时间向物业报修，留存报修记录；

2.若物业拖延推诿，可要求物业出示合同条款和相关法律依据，明确其责任；

3.遇到责任划分争议，可向业委会、街道办或住建部门反映，寻求第三方协调。

四、这些 “坑” 千万别踩！

1.物业不能以 “业主欠缴物业费” 为由，拒绝维修门禁。《民法典》第 944 条明确禁止这种 “捆绑服务” 的行为，欠费和维修是两码事，不能混为一谈。

2.别让业主自行找人维修后再报销。这种做法容易引发费用争议，也让物业丧失了对维修质量的管控权，得不偿失。

3.物业不要只做 “口头承诺”。一句 “马上修” 很简单，但没有书面记录和实际行动，一旦出事，根本无法证明自己已履职。

门禁虽小，却关系着整个小区的安全。对物业而言，主动维修门禁不是 “额外负担”，而是守住责任底线的必然要求；对业主来说，理解物业的履职边界，理性沟通，才能更快解决问题。只有双方互相配合，才能共同守护好家门口的安全防线。

如果遇到复杂的责任争议，建议物业及时咨询法律顾问，必要时向街道、住建部门报备，形成多方协同处置的机制，把问题妥善解决在萌芽状态。