杜林巍讲好性价比故事，首钢璟悦长安11个月收回一半地价款

北京进深 徐迪 2025年，首钢璟悦长安网签金额13.44亿元，排名石景山商品住宅成交榜第5位。

全年网签214套，成交面积2.2万㎡，项目操盘手为温宇。

首钢璟悦长安于2025年7月5日开盘，16栋楼共计700套房源，拟售均价7.2万元/㎡。

开盘1周后即有网签转化，开盘当月完成了90套网签。

当时全北京除了海淀的功德寺双子，首钢璟悦长安算是去化最快的。

快速成交的背后，是价格方面的让步。

开盘初期6.1万的均价，比预售价足足低了1万多，大约是85折的水平。

最早成交的房源集中在13#、14#楼，以97户型为主。

这两栋楼在南侧大门边，楼间距大，采光和视野是全小区最开阔的。

为了开门红造势，好位置好户型都只能卖到这个价位水平，后续房源的价格更难扛住。

到今年1月份，最新成交的10套房源，成交均价已跌破6万，达到5.92万元/㎡。

目前项目累计网签224套，全盘去化三成左右。

成交金额总计14.05亿元，地价覆盖率达到了50%。

璟悦长安规划16栋6-18F洋房+小高层，层高3米-3.1米。

产品面积段83㎡-133㎡区间，跨度不大，但户型多达11种。

刚需为主，130+大户型只在中央两栋小高层边户，总共70多套；

其余均为110以下户型，97㎡/107㎡两种建面占比约80%。

从成交来看，90-110面积段网签197套，去化率39%。

130以上大户型有72套，网签18套。

90以下小户型仅41套，网签9套。

璟悦长安所在首钢设备处收储项目1617-0001、0003地块成交于2025年2月8日，由首钢房地产以28.01亿元底价摘得，住宅楼面价约3.2万元/㎡。

项目开发主体北京首景房地产开发有限公司，成立于2025年3月，注册成本1亿元，北京首钢房地产开发有限公司100%持股。

杜林巍出任项目公司董事、经理。

杜林巍在首钢地产已有10年光景，曾坐到北京公司副总经理的位置。

2021年南下担任成都公司总经理，异地锻炼了近三年，才被董事长张焕调回京城，现任任北京公司党支部书记，全力负责璟悦长安。

作为重返北京主场的首战，杜林巍为这个项目倾注了大量心血。

在“好房子”打造上，璟悦长安创造了“开敞式内凹阳台”的新名词，将封闭阳台按开敞阳台报规，做成半卖半送的产品，增加建面使用率。

配置基本将“好房子”属性拉满了，有4栋楼做了首层局部架空层，两道景观大门，央景下沉会所，外加1000平米室内健身房。

项目短板也很明显，楼栋排布过密，18层总高近55米的楼层，南北间距仅10米左右，北排甚至只有9米出头。

此外，小区里还罕见地出现了两栋东西朝向的厢房：东西通透，南/北无窗，是老式塔楼常见的户型。

分别是西南角的8#楼和东南角的16#楼，其中8#楼是项目里唯一的6层洋房。

16#楼西侧还有十几套阶梯式户型，东边没窗户，北边只有卫生间和厨房有窗；客厅西向阳台。

首钢地产主要在建房地产项目在北京、重庆、贵阳，总投资额为187.11亿元，已投资额113.57亿元。

璟悦长安所在地块属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围，是未来石景山区产业转型升级的重要载体空间和文化、体育、休闲活动集聚区。

商业方面有京西大悦城、环宇荟、喜隆多、六工汇、山姆会员店等；

医疗方面有石景山医院、朝阳医院京西分院、301、302医院等三甲医院；

教育方面，一诺国际幼儿园、北京市丰台一幼、北京市十一学校石景山学校、石景山区北辛安小学、北京市石景山区实验中学等。

以首钢为核心，石景山拥有大量的老破小，且商品房较少。

随着近几年的城市更新，城市界面改善的同时，板块新房出现集中放量，包括中海长安源境和长安玖章，都是中海新城操盘的项目。

稍远一点的还有中海寰宇天下天镜、首钢建投+招商蛇口+香港置地联合开发的元玺等项目。

流量都比较一般，开盘一年多快两年，去化一半左右。

成交均价长安源境在6.2万左右，长安玖章7.7万，另外两个项目在7.2万左右。

璟悦长安位置上离地铁更近，又是好房子产品，单价不到6万，算是给中海新城这个区位垄断者当头一棒。

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